[摘要] 近日，融360大數據研究院發布報告顯示，7月全國首套房貸款平均利率爲5.67%，環比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。
近日，融360大數據研究院發布報告顯示，7月全國首套房貸款平均利率爲5.67%，環比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。業內人士表示，今年在房地産堅持調控的背景下，涉房貸款整體穩中偏緊。本輪利率上漲或接近尾聲，上漲幅度或逐步放緩。但從整體來看，未來較長一段時間內，房貸利率水平難以下調。
7月房貸利率漲幅收窄
2018年7月，全國首套房貸款平均利率保持上漲，但上漲幅度收窄。融360數據顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率5.67%，爲基准利率的1.157倍，環比6月上升0.53%，較上月0.71%的環比增幅有所收窄；同比方面，較去年同期4.99%的利率上調13.63%。
具體來看，7月，在全國35個城市533家銀行中，有47家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家。其中，146家銀行首套執行基准利率上浮10%，較上月減少23家；173家銀行上浮15%，115家上浮20%。
值得注意的是，執行上浮25%以上的銀行數量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分別較上月增加3家與9家，另有4家銀行首套執行上浮30%至40%。中原地産首席分析師表示，股份制銀行房貸利率上浮30%至40%，這一利率對于市場意義並不大。從執行情況看，這些銀行基本沒有房貸業務，標價只是代表拒絕業務。
此外，數據顯示，7月二套房貸款平均利率爲6.03%，較上月上漲0.3%，整體漲幅有所下降。融360監測的重點銀行中，目前二套房貸利率執行基准上浮10%的僅21家銀行，較上月減少1家；執行上浮15%和20%的銀行各有28家和243家，分別較上月減少7家和16家；執行上浮20%以上的銀行達到213家，較上月增加22的家。
同時，4.13%銀行存在停貸現象。例如北京地區監測的30家銀行中，有1家銀行分（支）行停貸；深圳地區重點監測的26家銀行中，7家存在停貸現象。
融360大數據研究院分析師李表示，此前央行放水並未如業內預期的對房貸利率起到降溫作用，房貸利率仍以上升爲主，預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況。
“但房貸利率水平增速或將減緩。”李表示，2017年7月至2018年7月，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%附近。據此趨勢推算，未來2至3個月內，環比數值會向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調直至穩定。
居民購房杠杆率持續下降
在房貸利率上調、房地産政策收緊的背景下，居民購房杠杆率呈持續下降之勢。房地産研究院發布《2018年二季度全國居民購房杠杆研究》報告顯示，2017年一季度，個人房貸余額同比增幅35.5%出現收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時，全國居民購房杠杆率回落至31.9%，環比下降1.1個百分點，同比下降8.6個百分點，已連續五個季度收窄。
研究院研究員沈昕表示，從2015年三季度開始，居民購房杠杆快速上升，2016年四季度達到2010年以來位44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後五個季度連續下行。
不過沈昕也指出，雖然個人房貸余額增速有所放緩，但整體來看，個人去杠杆仍有空間。2018年二季度，個人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。但從房貸余額新增的絕對值來看仍處于曆史高位。
數據顯示，2017年四季度， 個人購房貸款余額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續小幅反彈至9800億元，環比上漲2%。
沈昕認爲，短期調控政策和信貸趨緊態勢不會改變。隨著政策環境和信貸環境趨緊，預計居民購房杠杆率還會進一步回落，下半年全國房價漲幅將收窄。
涉房貸款難松動
房地産從嚴調控不會松動。7月31日召開的中央政治局會議指出，下決心解決好房地産市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地産市場平穩健康發展長效機制。
從現階段來看，一方面房地産市場仍然較熱，另一方面房地産資金風險壓力已到高位。
中原地産報告顯示，雖然7月單月全國調控次數刷新曆史紀錄，在調控重壓下，標杆房企銷售業績依然爆發，整體看，累計公布前七個月銷售業績的32家房企，銷售金額達到25373億元，同比上漲幅度高達37%。其中，碧桂園銷售額3475億元，同比上漲44.62%；融創銷售2276億元，同比上漲70%；新城控股(25.120, -0.28, -1.10%)銷售1136.63億元，同比上漲106.05%；中國金茂銷售788.92億元，同比上漲187.6%。
與此同時，房企資金鏈卻頻亮“紅燈”。在地産政策維持偏緊的基調下，房企發債頻遭拒。此前，保利置業申請發行的15.14億元資産支持證券項目狀態，從6月19日的“中止”變更爲“終止”；萬達50億元供應鏈ABS，從一年前的“中止”也轉爲“終止”；美好置業(2.330, 0.06, 2.64%)公告稱，鑒于市場環境變化，主動撤回2018年公司債發行材料；華夏幸福(23.570, -0.49, -2.04%)40億元私募、合生創展小公募100億元、金融街(7.180, -0.09, -1.24%)50億元、碧桂園200億元公司債均處于“中止”狀態。
此外，公司債到期的企業也開始出現。此前，中弘控股股份有限公司發布公告稱，公司債務本息合計金額約爲43.7億元，控股股東中弘卓業集團有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經遭到司法輪候凍結。
在此背景下，一向受追捧的房地産進入評級公司下調名單。近日，中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。天房集團當前負債超過1800億元，負債率高達85%以上。
有業內人士表示，對于企業資金，因杠杆風險仍存，涉房貸款不會松。而個人貸款方面，爲避免居民借助杠杆投機房産的行爲，大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，短期內保持穩定的可能性較大。
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