[摘要] 在金融市場化融資占主導的情況下，資金面寬松、融資成本下降，房貸利率上浮節奏和力度也就會自然放緩。基于此，當前房貸利率上浮見頂的趨勢已經逐漸明朗，未來將更加強調差別化，更加強調支持剛需和合理住房的信貸需求。
上周有關住房貸款利率的一則“烏龍”傳聞，攪動了房地産市場的一池春水。
市場首先是傳出“工商銀行、農業銀行近期同時下調上海首套房貸利率”的消息，對此8月10日工行上海市分行和農行上海市分行的人士均出面辟謠，表示未對個人住房貸款利率政策進行調整。
實際上，工商銀行和農業銀行調整的是上海首套房利率折扣，即從95折降至9折，並由此使利率從4.655%降至4.41%——很顯然，這兩家銀行對上海房貸的自主定價本是基于銀行資金面、資金成本、風險定價的合理市場行爲，也是商業銀行的天然權限。
但經媒體披露後，上述舉措卻被異化爲“上海下調房貸利率”，最後逼得兩家銀行不得不出面澄清，表示“一貫堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，認真執行個人住房貸款差別化信貸政策”，也可以由此看出住房貸款的一舉一動，仍然牽動著樓市的敏感神經。
盡管如此，但筆者仍然認爲，房貸利率上浮見頂的趨勢已經逐漸明朗，未來將更加強調差別化，更加強調支持剛需和合理住房的信貸需求。原因有二：
首先，盡管房貸利率連續19個月上漲，但上浮幅度放緩。數據顯示，2017年7月至2018年7月的一年時間內，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%、上升1.27%降至環比上升0.45%左右。
其次，樓市調控效果顯著、成交量下滑的城市，房貸利率處于較低水平。據監測，2018年7月，全國首套房房貸平均利率的前十大城市中，上海、廈門、大連、北京、太原等在列。尤其是首套房貸平均利率的上海爲5.16%，與的城市武漢（平均利率6.35%）相比，相差了1.17個百分點。
驅動房貸利率見頂甚至出現下浮，房貸政策再次回歸支持剛需、合理住房信貸需求的動因就是，銀行流動性明顯寬松。
8月10日，央行發布的《2018年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，貨幣市場利率下行，包括6月同業拆借月加權平均利率、質押式回購月加權平均利率、同業存單利率等。
特別值得關注的是，近期銀行間隔夜質押式加權利率創3年來新低，一年期國債利率與公開市場利率甚至倒挂，同業存單利率與MLF（中期借貸便利）利率也倒挂。2016年底以來，之所以房貸利率不斷上浮，一方面是監管層明確提出，“控制居民過快加杠杆”，更重要的是，金融嚴監管下資金面緊張。
今年以來，疾風暴雨式的“去杠杆”逐漸轉向“結構性去杠杆”。同時，央行年內已實施了三次定向降准、MLF連續淨投放，銀行市場融資利率下降，資金面寬松。今年6月份，3個月期的大額存單加權平均利率爲4.46%，比一季度有所下降。
在金融市場化融資占主導的情況下，資金面寬松、融資成本下降，房貸利率上浮節奏和力度自然放緩。因此，2017年底監管層將“抑制居民杠杆率過快攀升”作爲“去杠杆”的重點內容。今年以來，金融“去杠杆”不斷推進，多地收緊房貸政策，居民杠杆率過快攀升勢頭得到明顯遏制。截至2018年6月，住戶部門杠杆率爲51%，僅比去年末上升2個百分點。
事實上，“房住不炒”意在讓住房回歸居住屬性，保護合理的住房需求，特別是首次置業需求。
作爲宗的交易，爲了讓合理需求跨越置業高門檻，發達國家房貸首付比例甚至低至10%。在我國，近年來房貸政策之所以不斷收緊，甚至是“一刀切”地收緊，很大程度上是在市場情緒過旺的情況下，自住和投資甚至投機需求難以分得清，杠杆往往是房價上漲的助推器、預期狂熱的釜底薪。因此，從2016年10月啓動新一輪調控以來，對首套房貸也啓動緊縮政策。
當前，金融工作的重點之一是把防範化解金融風險和服務實體經濟更好結合起來，進一步疏通貨幣政策傳導途徑。考慮到新型城鎮化還在推進，城市間人口流動越來越頻繁，在城市高房價、高生活成本的背景下，在普惠金融、政策性金融體系還不夠完善的現實條件下，包括新市民在內的城市居民，要想“紮根”城市過上“美好生活”，具有低利率優勢的房貸，無疑是他們最切實的依靠。將房貸資金真正投放給這些群體，是疏通貨幣傳導渠道的體現，也是防範化解金融風險和服務實體經濟的結合。
針對工行和農行對上海首套房貸款利率加大折扣力度這一事件本身，筆者認爲，兩個銀行之所以強調“未對房貸政策進行調整”，根源就在于，輿論將銀行自主的經營行爲異化宣傳爲“上海房貸政策調整”。由此，兩家銀行擔心，媒體和市場可能會曲解上海的房貸政策，這不僅與7月31日政治局會議強調的“合理引導預期”要求完全不符，也與解決實體經濟融資需求不符。
在向以現代服務業、高端制造業爲主的新經濟轉型過程中，多渠道的股權融資是對接融資需求、促進創新的選擇。相對于傳統工業經濟，新經濟在公司治理、信息揭示和風險管理上非常特殊，傳統銀行不僅很難承擔新的金融功能，且經濟轉型中風險偏好也會下降。
基于城鎮化率已達到較高水平，消費快速崛起，大宗消費金融需求增長，會使得銀行轉向對個體消費信貸的支持。2016年10月以來，盡管房貸投放受嚴格限制，但房貸增長趨勢明顯。截止到今年6月份，住戶貸款同比增速高達18.8%（一季度爲20%），幾乎是實體經濟貸款增速（9.7%）的2倍。
當前，傳統制造業或面臨轉型升級陣痛，或陷入産能過剩困境。而以高端制造業、互聯網和智能科技爲代表的新經濟，已開始轉向資本市場融資。基于抵押物缺失、評級缺陷、順周期明顯、銀行風險偏好下降等因素，中小微企業面臨的“融資難、融資貴”困境仍待解決。
但這也是上世紀以來全球始終面臨的難題。雖然現階段還難以根治這一弊病，卻有兩方面可以努力：
其一是在政策工具定價方面，著手降低銀行的融資成本，也可以采取一些激勵性舉措，比如在流動性和資本充足率等考核指標方面，給予銀行相應的優惠；適度擴大貸款抵押品範圍，進一步明確資管新規過渡期等安排。
其二，財政也要加大對這些企業擔保貸款和財政貼息的力度，支持中小企業集合債發行等。
總之，疏通政策渠道的這些措施，會引導銀行增加對實體企業，特別是中小微企業的信貸投放，但同時，也要順應金融資源配置規律，順勢引導銀行支持居民合理的信貸需求。
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