[摘要] 7月31日召開的中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。
7月31日召開的中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”。從“過快”二字的刪除中，決策層對“房住不炒”的決心可見一斑。這不僅讓在近期經濟發展面臨挑戰的背景下，一直不絕于耳的“樓市放水”的猜測消弭，也讓今年力度明顯加大的樓市調控進一步升級。
除了深圳、沈陽這樣的重點城市出台樓市調控新政以外，8月7日，住建部召開部分城市房地産工作座談會，要求參會各城市加快制定住房發展規劃，並表示對樓市調控不力的城市堅決問責。
與此同時，在房貸利率繼續保持高位的同時，房貸業務的發展也呈現出一些變化。融360的數據顯示，2018年7月全國首套房貸款平均利率爲5.67%，相當于基准利率1.157倍，同比上升13.63%。雖然上漲趨勢未變，但其環比漲幅卻在縮小。融360指出，一年以來，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環比上升2.47%和1.27%降至環比上升0.45%附近，預示本輪上漲或接近尾聲。
房貸利率繼續保持高位
“現在首套房的貸款利率一般是基准利率基礎上上浮10%，二套房貸款利率爲上浮20%左右。”海澱區某地産中介表示。在調查中，《金融時報》記者發現，北京地區的房貸在近幾個月基本保持在同一個高水准上。
融360數據顯示， 7月北京首套房貸款平均利率爲5.47%、二套房貸款平均利率爲5.90%，環比上期均未出現變化。具體到銀行方面，其在北京地區監測的30家銀行中，有22家銀行執行基准利率上浮10%；四大行及浦發銀行(10.140, 0.09, 0.90%)執行基准利率上浮15%；光大銀行(3.610, 0.04,1.12%)、東亞銀行執行基准利率上浮20%；另有1家銀行分（支）行停貸。二套房方面，28家銀行執行基准利率上浮20%，另有1家銀行執行基准利率上浮30%。
放眼全國，房貸利率保持高位的趨勢同樣明顯。在上述機構監測的35個城市的533家銀行分（支）行中，有47家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家銀行分（支）行；有476家銀行分（支）行首套房貸款利率與上月持平，占比90.24%。
與房貸利率持續穩定在高位態勢相呼應的是房貸業務的持續萎縮。易居房地産研究院7日發布的《2018年二季度全國居民購房杠杆研究》顯示，2018年二季度，個人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠杆率分別回落至18.6%和31.9%，雙雙連續5個季度下行。從新增個人購房貸款余額來看，2018年二季度，個人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。
調控力度再次升級
7月，首套房貸款利率執行基准利率及以上的銀行占比爲94.76%，打消了之前市場對央行釋放流動性，在短期內導致房貸利率降低的猜測。
這與決策層及相關部門對“房住不炒”的新型住房制度的推進密不可分。中原地産研究中心統計數據顯示，2018年1-7月，全國主要城市調控次數達260次。而在7月單月，全國樓市調控密集程度再次刷新曆史記錄。相關部門在合計超過60個城市發布了超過70次各類型房地産調控政策。
其中，最引人注目的，莫過于7月31日深圳發布的《關于進一步加強房地産調控促進房地産市場平穩健康發展的通知》。這份被稱爲 “深四條”的文件，不僅規定暫停公司買房，公寓限售5年，新供應土地上公寓只租不售，還在規定住宅限售3年，不追溯的同時，對離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的購房者，首付款比例不低于70%。金融時報 記者陸宇航
這也使得深圳成爲調控最嚴厲的一線城市。融360統計顯示，7月，在北上廣深四個一線城市中，深圳的首套房房貸利率，達到5.6%。此舉或將進一步拉大深圳與其他三城在該數據上的差距。
而在同一日決策層把去年3月寫入政府工作報告的“遏制房價過快增長”升級爲“堅決遏制房價增長”後，嚴控樓市的導向將再度升級。而這也打消了市場的僥幸念頭，據知情人士向《金融時報》記者透露，本月某沿海熱門城市的土地拍賣中，開發商紛紛保持觀望態度，最後導致流拍。
同時，專家和業內人士表示，在決策層對“因城施策”方針的指引下，房貸利率或將在不同類型的城市出現分化。相比需求更大的一線和受棚改政策影響顯著的三線城市，近期受政策調控影響較大的二線城市房貸利率下調的可能性更大。這也意味著，當前二線城市利率持續上漲的局面或將終結。
房貸業務呈現變化
8月1日，四大行在蘇州的分支機構一致出台新的房貸政策，規定客戶若在5年內提前還款，將被收取違約金。“在蘇州二手房市場，貸款未滿5年，而要提前還款的現象並不罕見。”蘇州地區某銀行業人士表示，此舉將打擊二手房交易的積極性，並在一定程度上爲房地産投資降溫起到作用。
實際上，不支持提前還貸，在銀行業內並不新鮮。“對于銀行來說，房貸是一個優質業務，雖然相比其他貸款業務利息稍低，但是非常穩定，而且不良率也很低。銀行當然不希望終止這個業務。客戶不提前還款，也省去了我們去拉其他業務的麻煩。”北京某銀行業內人士表示。
“蘇州四大行分支機構這樣規定，就是爲了追求更高的利潤，是銀行的自主行爲，並非樓市調控。”中原地産首席分析師張大偉表示，本次規定中， 5年的時間期限相對比較長，很多城市之前有過類似的條款，但基本都是3年左右。“這對于在3到5年內需要換房子的剛需家庭會産生影響。”他表示。
作爲一項重要的盈利性業務，銀行一直很重視房貸業務的發展。除了在提前還款違約上做文章，近期，部分地區的銀行房貸利率也呈現下降趨勢。融360數據顯示， 7月廣州首套房貸款平均利率爲5.55%，二套房貸款平均利率爲5.89%，環比均有所下降。業內人士表示，這或許與廣州樓市降溫背景下，銀行房貸額度有所剩余的市場因素相關。
“房貸利率的下調，與銀行自身業務發展策略有關。一些銀行有一定的信貸規模，可能會將相對穩健的個人住房貸款業務，作爲下一步的發展重點，所以通過下調利率來搶占更多的市場。”中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼分析認爲。
值得一提的是，據融360數據顯示，近一年來，全國房貸利率上升城市的數量呈連續波動並下降的趨勢，而近3個月來，這一變化近乎直線下降，各城市在先後完成利率調整後，再度出現變動的情況呈減少趨勢。
“目前，各地調控政策的出台已有一段時間，在度過緩衝期後，多城市銀行已基本完成整體利率的相應調整變化。同時，房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現再度上調房貸利率的可能性小，同樣大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，綜合諸多影響因素房貸利率短期內保持穩定的可能性較大。”上述研究機構如是預測。
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