[摘要] “分化”成爲今年上半年全國土地市場的關鍵詞。
“分化”成爲今年上半年全國土地市場的關鍵詞。一方面，50大熱點城市土地出讓金額再創新高，但土地成交溢價率卻保持低位；另一方面，各城市土地市場也呈現分化趨勢，三四線城市土地市場成交活躍，有些一二線城市土地市場卻頻頻流標。業內認爲，經過一輪去化周期後，房企補充土地儲備的意願增強，不過受樓市政策影響，房企拿地又趨于謹慎。在金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國土地市場仍會逐漸降溫。
土地出讓金創新高
盡管樓市仍被調控籠罩，但熱點城市今年上半年土地出讓金同比漲幅卻很明顯。中原地産研究中心統計數據顯示，截至6月25日，全國50大城市合計土地出讓金高達17019億元，同比2017年同期的12179億元上漲幅度高達40%，多賣了4839億元。
其中，杭州市土地出讓金位列50城，達1469億元，同比上漲119%。從土地市場出讓金額來看，熱點城市均表現搶眼，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南、佛山、甯波、武漢9個城市賣地超過500億元，有31個城市土地出讓金額超過200億元。
值得一提的是，三四線城市的異軍突起是今年上半年全國土地市場的一大亮点0元/平方米[澳门半岛]亮点0套在售。中原地産首席分析師認爲，今年上半年，許多房企都進入三四線城市拿地，推動三四線城市土地市場的明顯活躍，導致熱點城市的土地銷售額刷新曆史同期紀錄。其中，包括佛山、南通、常州、嘉興等在內的20多個三四線城市，今年上半年土地出讓金額均超過了100億元。
此外，三四線城市土地市場的火熱不僅體現在較高的土地出讓金額，也體現在成交均價的上漲方面。數據顯示，5月，三線城市土地成交均價爲2187.3元/平方米，環比增長12.8%，同比上漲26.2%，也是2011年以來新高。
在業內人士看來，目前一線城市以及部分熱點二線城市均出台了較爲嚴厲的調控措施，導致土地市場較爲冷清。在這種情況下，房企也逐漸將拿地重點轉移至三四線城市。
土地溢價率保持低位
實際上，盡管今年上半年熱點城市土地出讓金額再創新高，但大部分城市土地成交溢價率卻明顯下行。從溢價率情況來看，整體土地市場明顯走低。
中原地産統計數據顯示，從熱點城市看，今年上半年土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率水平。以北京爲例，2017年北京土地平均溢價率24%，今年截至目前爲14%。
在業內人士看來，從曆史數據看，土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。從的2011年1月開始，土地市場急速降溫，土地成交溢價率進入下行通道並跌至曆史低點，這是一個長期的調控升級進程。此後，國家連續兩次降息，刺激經濟發展，土地成交溢價率才得以反彈，漲勢一直持續到2014年初。
研究院報告認爲，過去一年土地溢價率快速下滑，與熱點城市限地價有關。5月，北京、深圳、西安、武漢等8個城市的溢價率爲0，主要是由于多地政府出台了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都爲此前的熱點城市，調控較爲嚴厲。預計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩定在較低區間。
房企拿地更爲謹慎
對于房企而言，一方面，房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升，從而導致部分城市土地交易處于旺盛狀態；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時往往更爲謹慎。
首席分析師張波認爲，從數據表現來看今年土地出讓金的確在持續走高，但就此不能判斷開發商拿地熱情高漲。首先分城市來看，土地明顯呈現冷熱不均，房企對于三四線土地以及部分強二線城市的投資熱度相對較高，而在一二線城市則降溫比較明顯；其次，土地市場的確出現了不少降溫苗頭，從土地流拍現象的不斷産生可見一斑，4月杭州出現流拍，5月成都出現流拍，北京截至5月底已有多塊土地流拍。
張波進一步分析稱，從溢價率走低來看，市場上呈現出“戴著鐐铐跳舞”的局面。房企拿地更爲謹慎，土地的溢價率走低亦屬正常，這也預示著整體土地交易會進一步趨于平穩，有利于樓市的健康發展。
“從2016年‘9·30’新政開始，全國一二線城市嚴格調控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。”張大偉表示，雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來說，爲了加大銷售額，依然會集中拿地。預計2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位。
也有業內人士認爲，在金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。
北京商報
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