[摘要] 希望樓市、房租在調控中大幅下降，是不切實際的；希望房價、房租短期大幅上漲，在一二線城市也有較大難度。
5月19日晚上，住建部在官網公布了一篇題爲《住房城鄉建設部重申：堅持房地産調控目標不動搖、力度不放松》的通稿。
在這篇通稿裏，住建部宣布了樓市調控的“6大新政”，其中北上廣深等16個城市被點名！
通稿說：近日，針對近期部分城市房地産市場出現過熱苗頭，投機炒作有所擡頭等情況，住房城鄉建設部印發通知，重申堅持房地産調控目標不動搖、力度不放松，並對進一步做好房地産調控工作提出明確要求。
住建部的6點新要求是：
一、要求各地加快制定住房發展計劃，其中明確要求：一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃，並報住建部備案，並向社會公布實施。
二、要求調整住房和用地供應結構：
1、增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例；
2、提高住房用地比例，熱點城市“住房用地”占“城市建設用地”的比例不低于25%；
3、大幅增加租賃住房、共有産權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上；
4、北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。
三、對購房者、開發商“去杠杆”。
1、要加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用于購房加杠杆行爲。
2、企業購地只能用自有資金，加強“住房用地購地資金”的來源審查，嚴控購地加杠杆行爲。
四、大力整頓規範市場秩序。要嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等違規行爲。
五、加強輿論引導和預期管理。其中特別提到——嚴厲打擊利用自媒體公衆號等網絡媒體炒作渲染房地産、散布虛假信息等行爲。
六是進一步落實地方調控主體責任。住建部將“完善對地方房地産調控工作的評價考核機制”，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。
對于這份文件及其影響，我的看法如下：
1、這份文件可能跟各地住宅“消化周期”顯著減少有較大關系。近日，媒體披露了湖南長沙等城市，住宅“消化周期”大幅低于“6個月”警戒線的新聞。
根據國家統計局公布的數據，目前全國“商品住宅”的現房（沒有包括獲得預售證的）庫存只夠賣3個月左右。即便加上預售的量，全國很多地方也都已經低于6個月。按照國家標准，一個城市房屋“消化周期”12到16個月是正常水平，低于12個月就需要增加供地；“消化周期”低于6個月，則意味著樓市“亮黃燈”，隨時可能出現“供不應求”，必須加快供地。
住建部這份文件的一個重要目的，是催促一二線城市的地方政府“加快供地”。並要求住宅供地不低于新增土地的25%。
2、住建部爲何特別提出——“提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排”？
這是因爲，中國的地方政府都過于關注GDP，在城市新增用地上，大部分都分配給了産業用地、商辦用地，在住宅用地上比較“小氣”。很多一二線城市的新增用地裏，住宅占比長期低于20%，南方某土地稀缺的“超大城市”的住宅供地甚至常年維持在10%左右，這造成了住宅的稀缺和房價的高企。
25%的比例夠用嗎？國務院發展研究中心原副主任、全國政協經濟委員會副主任劉世錦曾多次公開表示：
住宅用地占建設用地的比重偏低。特別是一線城市過去幾年這個比重一般低于25%，最近幾年有所調整，但也低于30%。他指出，在現有制度下，應該先把住宅用地占城市建設用地的比重提高到40%。
據媒體報道，在美國、日本、德國、英國等發達國家，住宅用地在新增用地中的比例約爲50%～70%。
25%的住宅用地占比仍然是遠遠不夠的，但達到25%肯定比沒有達到要好。至少住建部給出了一個標准，這是一個重要進步！
3、“北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出並上報具體實施方案。”這16個城市都有誰？“供地主體多元化”是什麽含義？
在每月國家統計局公布的房地産統計裏，有70個城市的概念。在這份統計報告裏，又特別突出了15個城市。他們是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都。
但遺憾的是，國家統計局關注的15個城市，跟住建部說的16個城市，口徑不完全一致。其實如果你熟悉中國房地産市場就知道，在2015年末“樓市去庫存”政策提出後，樓市大熱。到了2016年10月初，住建部出手調控，批就點了16個城市的名字，隨後在短短一周左右的時間裏，這16個城市全部出台了限購政策。
很有可能此次住建部說的16個城市，就是2016年10月批出台限購城市的那些城市——它們跟國家統計局的“15個重點城市”其實是高度重合的，只是住建部這邊多了蘇州。
統計局爲什麽遺漏了蘇州？因爲70個城市的統計裏，就沒有蘇州，而是揚州、徐州。國家統計局重點監控的70個城市，帶有抽樣意義，追求代表的廣泛性，比如在廣東就關注了湛江、惠州、韶關，而沒有關注東莞、佛山、珠海。
所以，需要探索“供地主體多元化”的16個城市應該就是：
北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都。
4、所謂“供地主體多元化”，其實質是試圖打破“地方政府對新增城市建設用地的壟斷”，以降低地價，這是政府的一次自我革命，意義重大。
多元化的途徑包括：近郊的農村集體土地建設租賃住房直接入市，城市更新中把部分産業用地轉爲商品房用地等。說到底，就是政府讓渡出可以獲得的土地，爲社會提供低成本的各類住房，但前提是需要政府審批。
我之前在專欄裏講過，農村集體土地直接建設租賃住房入市，如果力度大，真的是可以起到平抑房價、房租的作用。關鍵看地方政府的決心，當然也看土地存量。
5、住建部的第三大舉措，主要是對購房者、開發商進一步“去杠杆”。強調對個人購房者嚴控通過“消費貸”、“經營貸”加杠杆，對于開發商則強調拿地時要用“自有資金”。這兩點如果真的做到，可以把相當一批資金擠出市場。
6、住建部的第六大舉措，提出“對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。”此前約談12個城市，就是問責的一部分，這對于地方政府將形成顯著的心理壓力。
7、值得注意的，住建部在文件最後對調控給出了“政策交底”，就是這段話：
要認真落實穩房價、控租金，降杠杆、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，精准施策，確保房地産市場平穩健康發展。
這裏面有兩層意思。，調控的目標是：“穩房價、控租金，降杠杆、防風險，調結構、穩預期”。注意，沒有說讓房價和租金下降。
第二層意思，提出了“支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房”的政策底線。追求的是“房地産市場平穩健康發展”。
所以，希望樓市、房租在調控中大幅下降，是不切實際的；希望房價、房租短期大幅上漲，在一二線城市也有較大難度。
至于三四線樓市，庫存大的城市，政策給出的空間顯然要大很多。
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