[摘要] 隨著北京首批全自持租賃用地陸續進入“預租”階段，不少房企的自持租賃項目均面臨盈利難等問題，引發業內熱議。
隨著北京首批全自持租賃用地陸續進入“預租”階段，不少房企的自持租賃項目均面臨盈利難等問題，引發業內熱議。除了金，業內專家紛紛提出通過資産證券化以提高變現能力，回籠資金。
“目前我們運營方案都沒定呢，最快今年7月份能出來……”隨著北京首批全自持租賃用地陸續進入“預租”階段，中鐵建項目的一位工作人員也一語道出全自持租賃項目的尴尬境地。
近期，北京萬科全自持租賃住房推出以來，10年180萬元的高租金飽受市場爭議。實際上，在爭議背後也透露出企業的焦慮與彷徨，由于高價拿地後背負成本壓力，在還無“樣本”可借鑒的情況下，“投資回報率僅爲2%~3%”明顯不是開發商希望的結果。
而此時，市場卻呈現出兩種截然相反的聲音。肯定者認爲其高租金由高成本決定，有需求則說明定價合理；質疑者認爲這是非理性拿地的後果，無非是要把高昂的拿地成本和建設成本轉嫁到承租人頭上，偏離市場實際情況，未來盈利困難重重。
在鼓勵機構化運營的租賃市場大背景下，房地産開發商、經紀公司以及長租公寓運營機構紛紛跑馬圈地，布局租賃業務，然而，新事物背後可持續的盈利模式尚不清晰。尤其在土地市場以商品房形式拿地，轉而競自持比例後高比例持有的地塊，更加難以找到合適的運營模式。
靠租金收入難以爲繼
《每日經濟新聞》記者調查發現，過去北京推出的首批4宗企業全自持地塊中，除萬科已有初步的預租方案以外，中糧地産以及中鐵建的全自持項目運營方案仍未有公布。
從已公布的租金方案來看，大衆市場並不“買賬”，北京萬科通過對市場和客戶的試探，勢必需要完善最終的租賃方案。中鐵建自持項目的銷售人員也一再強調最終的租賃方案並沒有出來。在租金備受質疑的情況下，企業也流露出觀望情緒。
據《每日經濟新聞》記者觀察，除了萬科，在土地出讓條件下，不少大型房企也拿了許多自持地塊，萬科、保利、金地、龍湖、首開、碧桂園等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地均有拿下自持地塊，自持比例從10%到100%不等。中國指數研究院統計顯示，截至2018年3月底，16個城市共成交228宗自持地塊（含租賃用地、集體建設用地），其中北京已成交超過30宗。
我愛我家市場研究總監孔丹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從定價來看，萬科10年180萬元租金都夠支付買房首付款，租十年的房子本來就不現實，但是必須說明，該類住房一定有它的市場，老百姓不太可能支付180萬的租金，但高端人才或可接受。
他也提出了一種租賃模式的可能性，例如，企業引進五名高管，公司爲高管租下這類房子，爲其解決住房問題，雖然180萬元非常貴，但是企業通過10年的租期“養住了”人才，這樣是合理的。
一位接近企業方面的投行人士表示，開發商單純依靠租金收入很難收回成本，在全自持項目出現後與保利、萬科交流中發現，按正常的租金水平來推算，是算不過賬來，更沒有合適的産品和方案。而小比例自持的項目壓力沒有那麽大，部分商品住宅從産品設計和定位，就可把自持部分的成本轉移。
業內人士認爲，從目前北京等一線城市租金年回報率來看，僅有1%~2%，按照正常的市場邏輯，租賃成爲資本首選投資的前提是，租金回報率超過資金成本1%以上，但按照國內目前的資金成本5%計算，除非房價跌60%，或者租金上漲2倍，否則租賃只能是邊緣選擇。
思源地産市場發展部副總經理、首席分析師郭毅認爲，萬科這種商業模式的設計讓租戶一次性交納十年的租金，其實也是因爲成本過高，實屬無奈之舉，只能依靠一次性交十年租金的方式才不至于出現很大虧損。
孔丹坦言，高租金背後折射出一個問題，即在現有招拍挂的土地出讓模式下，想要企業自持推出一些老百姓可以接受的租金價格幾乎是不可能，還是需要從源頭解決適合租賃市場的土地出讓方式。
盈利模式仍然在探索中
不可否認的是，以高周轉、開發銷售爲主的地産商，都在面臨一場“持有運營”的轉型。
多位業內人士認爲，當下賺取“租金差”仍是租賃行業主要的盈利模式，自持項目盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何化獲取穩定的租金，以實現資金迅速回籠。
對萬科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業的房企來說，如何回款、盈利還沒有明確的辦法和模式，在無樣本可參照的情況下，如何操盤才能讓全自持地塊實現盈利，開發商也在觀望和探索。
事實上，在拿到全自持地塊後，3家主要企業不斷投入資金成本。據北京萬科相關負責人測算，翡翠書院項目從拿地到建安成本總計達到159億元。《每日經濟新聞》記者調查發現，中糧地産拿下的另一宗永豐地塊目前仍處于立項階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地産于2017年實際投資已達到約64億元，而今年3月，中糧地産爲項目公司提供不超過32億元的財務資助，以保證永豐項目的融資需求，確保項目順利推進。
中鐵建今年1月也爲全自持項目公司引來投資方，《每日經濟新聞》記者從北京産權交易所發現，廣州新鐵鑫建投資有限公司通過增資方式投資1983萬元獲取北京欣達置業有限公司49%股權，爲項目的正常運營提供資金基礎。
保利商業地産投資管理有限公司助理總經理姚志鵬認爲，一開始企業就沒有算好賬，自持項目會占用大量資金，所以才會出現急于回款的現象。未來租賃項目必須實現自身造血，通過資産盤活，讓自持的資産流動起來有利于釋放價值。
孔丹表示，通過企業測算的結果已經很明顯地預示著，企業必須尋找商業模式創新。隨著商業模式的變化，這也提醒未來市場的各個參與方，包括開發商、經營機構、政府、銀行和金融機構如何爲老百姓推出普適性、大衆化的産品，同時實現盈利，這是至關重要的問題。
而資金壓力的背後，開發商迫切需要尋找新的商業模式，以快速實現回款需求。除了金，業內專家紛紛提出通過資産證券化以提高變現能力，回籠資金。
業內人士表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業配比+地下空間”開發，REITs是以證券化方式來體現房地産的價值，證券發行後將大大提高流動性和變現能力。
近期，房企也在頻繁發布租賃資産證券化産品。保利于3月13日成功發行房企租賃住房REITs；4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地産等房企也以發行REITs、CMBS、ABN等方式，實施了租賃證券化。
4月25日，證監會聯合住建部發布支持企業開展資産證券化，無疑再一次爲當下焦慮的企業打了一針“強心劑”。
中央財經大學不動産法研究所所長尹飛坦言，企業要充分運用多種金融手段來解決資金回籠難題，通過穩定的現金流開展資産證券化。
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