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樓市之辯:是否要加杠杆買房?

21世紀經濟報道   2018-04-16 09:18

[摘要] 盡管房地産市場屢遭調控管制,但房價永遠是人們關心的熱門話題。

香港瑞安集團主席羅康瑞感慨稱,“我是來自香港,我看見房價高的危害,現在在香港的年輕人基本上沒辦法買得起房子。現在(香港)開發商做的15平方米房子還要賣幾百萬,15平方米怎麽住?我相信我們國家不會走向這樣。但是如何推出長效機制,而不要令房地産市場死掉,這也是需要大家研究好的。我相信市場的改變現在才剛剛開始。”

管清友式勸告

自2016年開始的本輪調控被業內稱爲史上最嚴厲調控。包括限購、限價、限售等全方位政策不斷升級。而在降杠杆方面,政策從開發商融資端以及購房者房貸幾方面均進行了嚴控。加息預期增強背景下,房貸成本也一再上漲。

如是金融研究院院長管清友在博鳌亞洲論壇分論壇上被問及“是否應該加杠杆買房”時,他的答案是,“看金融環境,能加杠杆就加杠杆。”

原資本界人士、現我愛我家董事長謝勇則注意到,“在北京,‘3·17’新政後,約有34%的人一次性全款購房。但在‘3·17’之後12月時間中,這一比例比之前漲了10%。我支持加杠杆買房。銀行的貸款利率其實很低,我的建議是能拉長期限就拉長;另外,現在商業按揭貸款被壓縮得厲害,加杠杆其實可以對衝通貨膨脹率,能加杠杆就加。政府已經限制了,但公積金還可以用。”

不過,在流動性收緊背景下,房地産從業人士卻持相反看法。業內人士認爲,美聯儲加息猶如一柄“達摩克利斯之劍”,懸于全球金融市場之上,人民幣也不例外。資金流動的加劇將有可能帶動部分國內資金轉變投資方向。國內目前大部分投資資金主要集中在房地産和股市當中,資金的投資方向發生轉移,極有可能導致中國樓市及股市的動蕩。

整體資金價格上行趨勢還在持續。2008年經濟危機後,美聯儲每25個基點的降息操作,大約助漲了中國房地産投資增速4個百分點。考慮到市場的中長期走勢尚不明朗,房産變現能力偏低,買房(特別是非核心城市)已不再是穩妥的投資選項。

就目前購房加杠杆實際操作而言,業內人士表示,“一般來說,加杠杆本身並不能支持,本身屬于違規現象,這個時候加杠杆的提法是不合適的。至于購房者自己如何操作,要看具體情況。但如果購房者盲目加杠杆,別的風險不說,後續如果有違規資金進入樓市,往往會有較大管制,這甚至會影響購房資格。”

業內人士也認爲,購房者潛在需求仍較大,這在于無論是剛需還是改善需求,都有購房意願。所以資金方面需要自己把握,不要違反當前購房的基本政策。

仇保興的警告

那麽,在“房住不炒”政策背景下,未來加杠杆買房行爲是否會得到支持?

相關專業人士認爲,無論是十九大報告提到的“租購並舉”,還是今年兩會明確的“安居宜居”目標,對于國內住房發展來說,最重要的指導方向就是:保障合理的住房需求,堅決打擊炒房需求。這也是立足于基礎國情和房地産政策實踐教訓,對房地産市場長期發展方向的科學再定位。對于部分專家提到的買不起時多買兩套,先不論是否可行,但從行爲角度就有炒房嫌疑,絕不可取。

“加杠杆、多買房邏輯,或許在前十年被證明有效,並且也助力炒者房更多獲利,但這並不代表樓市發展的下一個十年還會延續這個邏輯。我們可以看到,十年來房價上漲與寬松貨幣政策下的流動性過剩都有著明顯的正相關性,防控房地産泡沫風險的重要手段之一就是強化金融監管,並以防範系統性金融風險爲底線。因此可以預見,對于加杠杆嚴厲打擊也絕不是短期行爲,而是會長期堅持的方向。”相關專業人士的看法是,樓市未來十年,幾項基本面的變化決定了住房的投資屬性將會逐步弱化:其一是政策面變化,“房住不炒”不是短期方向,而會長期決定樓市的政策指向;其二是資金成本限制,不但房企受到直接影響,投資者也將面臨更爲嚴苛的限制,甚至資金成本的提升追趕不上房價上漲的腳步;其三是市場供求因素變化,保障性住房和租賃房源(尤其是長期租賃房源)的大量增加,將極大分流購房人群。

因此,住房投資屬性弱化將是個較爲明確的趨勢,投資者或許還將從樓市中獲利,但期待暴利已然不現實。

對于加杠杆買房這一議題,住房和城鄉建設部原副部長仇保興發出了一項警告。他表示,“美國2008年的危機怎麽來的,實際上就是給買不起房的人加很大杠杆造成的。你想著加杠杆賺大利,實際上就違反了‘房子用來住的,不是用來炒的’。如果這個房子你是買來住,加點杠杆沒有問題;如果房子是炒,你加了杠杆,但最後樓市波動了,那你就會傾家蕩産,這個風險是很大的。杠杆是雙刃劍,對購房者是這樣,對金融市場也一樣。另外,即便你有願望加杠杆,但政府不一定會讓你用杠杆。有一個數據非常說明問題,美國居民的杠杆率從20%提升到50%,用了整整80年,中國用了多長時間?用了12年。”

仇保興表示,現代金融發展使得很多人覺得買房子賺錢太容易了,然後大家紛紛加杠杆,這使得居民負債率大幅度上升。“美國2008年的曆史教訓還非常深,會造成整個金融的不穩定,金融不穩定就是杠杆率決定的。”

羅康瑞也提醒,“我們國家很特殊的現象,是大家都相信買房子一定賺錢。所以很多房子投資之後都不租出去,是空的。這是需要想辦法調整的。”

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