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多地樓市政策升級 “差別化”成調控主方向

新華網   2018-04-03 09:26

[摘要] 繼去年“3.17”樓市新政滿一年後,各地房地産調控力度並未放松。從2018開年至今,已有多個城市啓動新一輪的樓市調控。而從各地的實際政策來看,“差別化”也正在成爲下一階段房地産市場調控的主要特征。

繼去年“3.17”樓市新政滿一年後,各地房地産調控力度並未放松。從2018開年至今,已有多個城市啓動新一輪的樓市調控。而從各地的實際政策來看,“差別化”也正在成爲下一階段房地産市場調控的主要特征。

多地啓動新一輪調控

據統計,自2018年1月以來,包括蘭州、三亞、淄博、濟陽等13個城市發布了樓市調控的新政策。而就在“3.17”新政一周年之後,多個熱點城市又相繼啓動新一輪的樓市調控。

3月21日,大連市發布《關于促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》,對住房限購進行分區調控。爲防止房價過快上漲,將中山區、西崗區、沙河口區及高新園區列爲限制區域。對大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進行區分限購。在差別化住房信貸政策方面,將中心城區單人住房公積金貸款額度由45萬元下調至40萬元。

3月27日,長沙市住建委下發《關于實施差別化購房措施的通知》,從當日起長沙市限購區域內商品住房銷售實行差別化調控措施,將優先滿足首套剛需購房群體。

3月28日,杭州市住保房管網連發兩篇文章稱,爲維護房地産交易秩序,杭州對房地産市場規範一直保持嚴管高壓態勢;同時宣布,開展專項整治行動,從嚴打擊各類違規行爲,將采取公開搖號全程公證的方式,以切實規範市場銷售行爲。

就在同一天,深圳市多個部門聯合發布通知,要求在二手房交易中,貸款評估價、網簽備案合同價、房屋評估價,這三個價格,要實現“三價合一”。所謂三價合一,指的就是,二手房交易中的貸款評估價、網簽備案合同價、房管局計稅評估價,這三個價格要統一起來。

3月30日,西安市住房保障房屋管理局下發“關于進一步加強商品住房銷售管理的通知”,要求房地産開發企業及經紀機構不得以房源緊俏、後期漲價等誘使購房人搶購。

另外,包括成都、武漢、廣州、鄭州以及海南等地,均在3月底之前宣布出台房地産新政。

“差別化”是主方向

盡管多地集中發布新政,但值得注意的是,本輪調控仍繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地産市場平穩健康發展。

其中,大連、淄博、衢州等地,差異化調控從“因城施策”升級爲“因區施策”。同時,大連、阜陽、昆明等地出台的調控政策表明,“限售”範圍進一步拓展。此外,今年的樓市政策在保持嚴厲調控的態勢之外,限售政策已下沈到三四線城市及縣區。

而杭州、成都、西安則加入搖號購房城市之列,將搖號作爲調控手段之一。自此,搖號與限購、限貸、限價、限售一道成爲樓市調控新標配。據了解,購房搖號的先行者已經有不少。目前包括上海、南京、武漢在內的多個城市已經實施購房公證搖號政策。

海南方面則繼續加碼“限購”。3月31日,海南省住建廳網站發布《關于做好穩定房地産市場工作的通知》,要求全省加強嚴格購房資格審查,非該省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售。非該省戶籍居民家庭購買住房,申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。

湖北省則決定建立房地産市場調控會商制度,將共享全省房地産市場交易、供地、金融等信息和政策,共同加強市場研判和政策研究,指導各地制定和調整調控政策,並聯合監管房地産市場中的風險和問題。

深圳的“三價合一”政策,即二手房交易中的所有價格都統一(成交價、評估價以及網簽價),並且按照這個價格來計稅以及申請貸款。在業內看來,這一招,被認爲是遏制“陰陽合同”“高評高貸”的重要舉措。

調控中短期不會放松

針對樓市調控的下一步走勢,同策研究院總監張宏偉認爲,中短期內,堅持差別化調控與“樓市去投資化”爲主要方向,核心一二線城市樓市調控不會放松,強金融監管已成爲常態。對于房企而言,融資渠道收窄;對于購房者來說,首付比例難降,且商業銀行購房貸款利率提升、貸款審批周期拉長,致使購房門檻和成本升高。非核心經濟圈內,三四線城市和縣區去庫存將持續。

中長期內,建立和完善房地産長效調控機制是重點工作,在完善現有的法律制度、金融監管、財稅征管體制等基礎上,放活土地機制(如農村土地流轉、集體用地改租賃房等),促使新型城鎮化爲房地産長效機制中的重要環節。

研究院智庫中心研究總監認爲,類似杭州出台搖號政策,是希望通過此類政策來穩定市場秩序,類似長沙的讓剛需購房者優先購房,也是一種較爲靈活的政策。而從實際情況看,當前市場確實還存在較熱的上漲因素。近期部分城市的管控,和杭州的邏輯都是類似的,說明潛在的需求很大,但供應端的量沒有起來,所以在二季度進行管控也成爲一個市場趨勢。

關于深圳的“三價合一”政策,目的是爲了防範部分做高房屋評估價進而多貸款的現象。所以深圳類似做法,其實也是對當前住房貸款市場的一個規範。從類似做法也可以看出,當前對于二手房的價格評估更加精細化,精准定價必然有助于包括報稅、貸款等業務的統一,既方便核算,也規避了各類虛高報價或做低價格的做法。

在業內看來,對于深圳類似政策,預計全國其他城市也會跟進,這也是當前存量房市場發展的一個重要改革。尤其是隨著信息技術和評估技術的改善二手房交易的合規性可以得到體現,同時也促進了二手房交易中的公平性和穩定性。

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