[摘要] 隨著“競自持”“限房價、競地價”等新出讓方式開始試水，土地出讓結構已經出現重大改變。
隨著“競自持”“限房價、競地價”等新出讓方式開始試水，土地出讓結構已經出現重大改變。在此背景下，開發商的生存環境受到進一步壓縮，如何盡可能從限制中爭取合理的發展空間，成爲各類房企都不得不考量的重大問題。
2017年以來，樓市調控政策層出不窮，並逐漸從大城市向三四線城市延展，調控手段也日臻娴熟，覆蓋售前、售中到售後。至今，仍有城市在連續升級調控政策，市場端“限購、限貸、限價、限售”疊加，土地端“競持、熔斷、評分、搖號”疊出。
尤其是土地端，出讓結構已經出現重大改變，“競自持”“限房價、競地價”等新出讓方式開始試水，共有産權房、租賃住房用地的比例明顯增多。
《每日經濟新聞》記者注意到，土地市場的變革，使開發商的生存環境受到進一步壓縮，如何盡可能從限制中爭取合理的發展空間，成爲各類房企都不得不考量的重大問題。
樓市與土地雙管齊下 城市調控加碼成“潮”
2017年以來，樓市調控不斷加碼升級，並更強調點滴式、補丁式調控，即一方面通過政策試水、檢驗市場反應，再逐步加碼，預防調控用力過猛市場反轉冰封的情況；另一方面，因地制宜、防微杜漸，不斷堵塞監管漏洞，嚴防死守投機炒房，確保房價指數保持穩定。
這一輪調控的風向在土地端體現得頗爲顯著。從土地出讓規則來看，2017年北京、上海等城市，在土地出讓時增加了限制性條件，如限定未來房屋售價、配建保障性住房和競拍自持面積等。
例如北京，出讓土地時就加入了“70/90政策”和“限房價、競地價”的要求。而且這種有條件的土地出讓方式逐漸常態化。2017年11月16日，北京還提出2017~2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃，限價商品住宅、高端商品住宅、共有産權住宅以及租賃型住宅將構成2018年北京新房産品供應的多元化。
在土地供應結構上，共有産權房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應規模開始增加，這在北京是顯而易見的。中原地産統計數據顯示，2017年北京市共成交71宗住宅地塊，規劃建築面積968.96萬平方米。其中，共有産權房面積達到300.77萬平方米，占住宅總規劃面積的31%；租賃住房面積91.44萬平方米，占住宅總規劃面積的9.4%；配建的限價商品房達到337.38萬平方米。
上海也不例外。2017年7月6日，上海市政府發布的《上海市住房發展‘十三五’規劃》中，主要涉及從供應端管控地價、盤活存量以及加強供應端質量等方面。
深圳則對人才住房給予更多支持，“招拍挂”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉爲競配建人才住房和保障性住房面積。
市場成交不斷下降 房企面臨“錢緊”
這一輪調控之下，房産市場反應明顯，地價下滑、成交打折、供應放緩、購房者入市等諸多現象隨之發生。
新城控股高級副總裁歐陽捷評價認爲，從本質上說，限價是政府強制開發商打折銷售，對購房者是利好。但限價令又會吸引更多購房者入市，導致需求放大，加劇供不應求。
“由于許多城市實行限價，反而使得部分有資格的改善性購房需求提前釋放，搖身變成了合規的投資需求，這恰恰是供不應求的大城市開盤即售罄的原因。因此，排除一二線城市供應減少的因素，目前成交量的下降並不明顯，也意味著潛在需求依然巨大。”歐陽捷表示。
在其看來，目前的土地拍賣規則的關鍵在于：無論是加競保障房，還是競自持住宅，或是熔斷制，土地出讓模式需要穩定性。既然出台新政，就應當考慮周全、一以貫之，這既是體現政府決策的嚴肅性、科學性，也是給市場一個正確的預期和導向，還可以給投標人一個穩定的、系統的競標規則，既兼顧管理目標，也體現公正公平。
而對于企業來說，限制之下反應可能更明顯，首先的反應就是“錢緊”。
業內人士表示，資金壓力是懸在企業尤其是中小房企頭頂上的一把劍。例如競自持方式就把房企由賣房角色轉變成房東角色，資金的回流期延長，如果沒有金融産品支持，房企的資金壓力可想而知。
另外，限房價也對房企的運營能力提出極大考驗，如何在房價收入有限制的基礎下，既保證房屋質量又能有合理的盈利空間，此並非易事。
“錢少了，最苦的當然還是中小房企。因爲‘蛋糕’還要重新再分配，成長性更快的‘大象'會大塊切走更多的增量蛋糕，並搶奪銀行收回的存量信貸。”業內人士表示，未來中小房企可能更加邊緣化。
資金風險加重 房企應快速周轉穩定運營
在限購、限貸不斷擴展的形勢下，投資者逐漸退出，具有購房資格的客戶就像池子裏的魚在不斷減少，客戶資源正變得稀缺，客戶正變得更加挑剔，競爭正變得愈加激烈。對于企業而言，難到只有降價這一招嗎？
歐陽捷直言，房企降價動機不強，但兩種情形不可不防：一是中小房企現金斷流、不得已甩貨出逃；二是大型房企客戶截流、拼全力搶奪市場。
“城市群的三四線城市正在上演土拍火熱的戲碼。隨著大房企進駐搶地，有的縣城土拍溢價率高達80%甚至160%。”歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，殊不知，這些中小房企正被大房企帶進溝裏，當市場或者政府不能接受地價帶動的房價增長時，不論是客戶選擇還是政府調控，這些房企都很難逃脫破産、爛尾、重組的結局，而且可能再無翻身機會。
“所以開發商首先要防患于未然，犧牲部分利益來維護社會和經濟穩定。”同時歐陽捷指出，其次，房企應定期進行現金流壓力測試、資金盤點，加大融資力度和現金儲備，不浪費資金用于回購、分紅和參股，控制適度的投資節奏、絕不激進搶地，確保安全跨越市場波動期。
第三，房企還要加快進度、加力推廣、加速推盤，絕不浪費每一個客戶，老盤快速去存貨，新盤保守定價格，同時提前准備銷售應對預案，一旦降價出現，必定隨行就市。
業內人士分析稱，房企的運營能力可以形容爲“走鋼絲”，即“左右平衡、合理速度”，做好企業規模控制和成本投入兩項的平衡，控制好企業的開發速度。
一般來說，規模化越大，企業成本就越容易得到控制。但如果是取得“有條件”土地，則是越多越好，充分認清自己的融資能力和盈利空間再投入成本就顯得尤爲重要。另外，在控制企業速度方面，則是開發進度和資金投入節奏把握更爲重要，快周轉未必適合“限房價”地塊，快速大量投入也未必適合“自持地塊”。
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