[摘要] 一線和部分熱點二線城市“嚴調控”致成交規模明顯縮減，但溫和二線城市及三四線城市的去庫存政策機遇讓不少房企嘗到了甜頭，從而成爲衆多房企“跑馬圈地”的重點區域。
一線和部分熱點二線城市“嚴調控”致成交規模明顯縮減，但溫和二線城市及三四線城市的去庫存政策機遇讓不少房企嘗到了甜頭，從而成爲衆多房企“跑馬圈地”的重點區域。但在去庫存紅利逐漸釋放的背景下，三四線城市能否承受房企們的銷售“目標”重任？
在“房住不炒”的定位下，2017全國商品房銷售規模雖增速有所放緩，卻依然再創新高。與此同時，房企規模戰則繼續升級，3房企銷售額均破5000億元，千億房企達到17家，百億房企增加至144家，絕大部分主流房企銷售規模創下曆史新高。
另一方面，在因城施策的政策環境下，雖然一線和部分熱點二線城市“嚴調控”致成交規模明顯縮減，但溫和二線城市及三四線城市的去庫存政策機遇讓不少房企嘗到了甜頭。在定下2018年新目標的同時，不少房企紛紛在溫和二線城市，特別是三四線城市跑馬圈地。中國指數研究院數據顯示，50家百億代表房企去年在三四線城市拿地面積增長145%至約1.7億平方米，三四線城市的土地儲備占比上升12個百分點至46.1%。
《每日經濟新聞》記者注意到，在去庫存紅利逐漸釋放的背景下，溫和二線城市，特別是三四線城市能否承受房企們的“目標”重任？
拿地重心向三四線城市下沈
據中國指數研究院數據，2017年百億房企的銷售額中，一線城市貢獻占比下降6.3個百分點至20.7%；二線城市貢獻占比上升5.4個百分點至61.2%；三四線城市貢獻占比上升1個百分點至18.2%。
以龍頭房企碧桂園爲例，2017年碧桂園實現合約銷售5508億元，同比增長78%，穩居房企首位。從城市布局來看，碧桂園約有42%的銷售額來源于一二線城市，三四線城市則貢獻了58%的銷售額。而在2016年，碧桂園在三四線城市的銷售額占比僅41%。短短一年時間，三四線城市的銷售額的占比就增加了17個百分點。
而房企在土地市場的動作，也顯示出其拿地重心向三四線城市下沈的特征。中國指數研究院數據顯示，50家百億代表房企2017年在一線城市拿地約1800萬平方米，同比增長63%；在二線城市拿地約18000萬平方米，同比增長46.7%；在三四線城市拿地面積17000萬平方米，同比增長145%。土地儲備中，三四線城市占比上升12個百分點至46.1%。
從土地出讓和地價變動情況看，三四線城市的地價在房企們的追逐下也水漲船高。中國指數研究院數據顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額爲40123億元，同比增長36%。其中一線、二線、三線城市土地出讓金分別爲6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分別爲47%、17%、75%；成交均價分別爲9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長-4%、19%、56%。
而三四線去庫存政策紅利，最直接的後果就是促成了一批房企新生力量的崛起。如浙系房企祥生，中指院數據顯示，2017年其合約銷售620億元，同比增長91%，較2015年的109億元增長超5倍。其在售的60個項目中，除4個位于杭州外，其余56個均位于三四線城市。
值得注意的是，盡管政策紅利吸引著一批房企拿地重心下沈到三四線城市，但還有一些房企的布局卻在收縮三四線、聚焦一二線。
深圳控股早前曾表示，三四線現在的風險在累積，未來會越來越大。而其在去年相繼賣出部分三四線城市項目，基本完成了從三四線退出的戰略安排。至去年底，深圳控股在三四線城市的土地儲備面積占比下降了17個百分點至32%。深圳控股同時表示，將聚焦深圳等一線城市以及二線重點城市。
而濱江集團此前也表示將聚焦杭州，其在2017年新增的16個項目中有9個在杭州，並計劃在今年力爭實現千億銷售額的同時，在杭州市場實現300億元的銷售額。
對中梁、祥生等房企近兩年的迅速崛起，業內人士分析認爲，這類房企與大多數全國性房企布局一二線熱點城市不同，它們的投資更多下沈到三線，甚至四線城市，既有效避開了與龍頭房企的直接競爭，也很好地享受到了三四線去庫存、熱點城市需求外溢的紅利。
三四線樓市走勢將出現分化
值得注意的是，近兩年三四線城市樓市迎來的高光時刻，與以棚改貨幣化安置爲主的去庫存政策密切相關。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，自2005年首次提出棚改政策以來，我國的棚改工程逐漸從東北走向全國。2005年至2007年東北三省率先大規模推行棚改，讓200多萬居民全部遷入新居。2008年至2012年，棚改開工1260萬套。2013至2014年棚改新開工780萬套。2015年6月，國務院提出棚改三年計劃，3年時間棚改新開工1800萬套。而根據規劃，未來3年棚改計劃新開工1500萬套。
需要重點關注的是，央行于2014年創設的PSL（抵押補充貸款）對棚改項目提供長期、低息的信貸支持，以及國務院自2015年推進棚改貨幣化安置，對棚改的快速推進至關重要。相關數據顯示，2014年、2015年、2016年央行向國開行、農發行等三家銀行提供的PSL分別爲3831億元、6981億元、9714億元；而利率經過2014年11月、2015年5月和7月的三次下調，從4.5%降至2.75%。
而棚改貨幣化帶來的是庫存的快速去化。相關究院數據顯示，2015年棚改貨幣化安置面積達1.5億平方米、2016年爲2.5億平方米、2017年約2.6億平方米，分別占當年商品住宅銷售面積的13%、18%、24%。並認爲棚改是三四線城市樓市熱銷的重要原因。
“之前三四線城市樓市的火熱，更多的是基于中央棚改政策的支撐，特別是國家開發銀行等金融機構對棚改的資金支持力度。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。
另需指出的是，此輪三四線樓市庫存的快速去化，除受棚改貨幣化安置影響外，一二線城市強調控帶來的需求外溢，也是部分城市樓市火熱的重要原因。
如環滬都市圈的浙江省嘉興市。2017年，嘉興市房地産開發投資724億元，躍升至全省第4位，同比增速51.3%，位居全省第1位。而去年5月，425家房企“血拼”嘉興土拍，當地樓市的火熱可見一斑。
值得注意的是，當前三四線城市的樓市走勢正在分化。
相關專業研究院的50城（涵蓋4個一線城市、16個二線城市、30個三線城市）住宅成交監測數據顯示，今年前兩月有34個城市住宅成交面積同比下跌，三線城市占了19個，廊坊、蚌埠、蘭州、甯波、贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達到85%、蚌埠爲79%、贛州爲61%。此外，記者還注意到，此前大力推進棚改的四線城市安徽省阜南縣，也計劃推出限售政策給當地樓市降溫。
“這其實是一個很強的政策信號，當前三四線城市樓市出現分化，一些城市還需要繼續堅持去庫存，而個別城市樓市投資投機需求旺盛，需要積極抑制房價快速上漲。”業內人士認爲，一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市樓市，可能會在偏緊的政策環境和信貸環境的雙重作用下出現降溫。房企要慎重在三四線城市高溢價拿地，要加強市場研究。
“今年棚改計劃爲580萬套，在信貸偏緊的背景下，一些得不到棚改資金支持的三四線城市的樓市將會面臨一定風險。”陳晟認爲，除關注都市圈、城市群內受熱點城市外溢需求影響的三四線城市外，區域內部分高鐵沿線的三四線城市也值得關注。
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