[摘要] 2015年以來，隨著“租購並舉”政策風起，大型房企、中介機構、酒店集團、創業公司大舉進軍長租公寓市場。
“大家都在抓緊時間上規模，我們今年也計劃再簽3萬間長租公寓。”某長租公寓品牌負責人告訴中國證券報記者。2015年以來，隨著“租購並舉”政策風起，大型房企、中介機構、酒店集團、創業公司大舉進軍長租公寓市場。特別是2017年以來，隨著存量房時代的到來，長租公寓市場更是打響了拼速度、上規模的“競賽”。
一邊是短期內難以上漲的租金，一邊是不斷上漲的拿房成本，長租公寓目前盈利困難。但是，對于加快布局的長租公寓巨頭而言，上規模才是當務之急，因爲“只有加快上規模，才有資格賭明天。”而在市場加快洗牌的背景下，著眼長遠，如何完善盈利模式、降低成本、通過金融支持促進長租公寓發展成爲內業思考的問題。
規模躥升
從天壇東門地鐵站C口出來，步行10分鍾左右，有一座7層小樓。這裏原是一家叫做“愛華賓館”的老牌三星級酒店，一年前被萬科旗下長租公寓品牌泊寓拿下，修葺一新，並于日前開門迎客。中國證券報記者到店裏的時候，負責人曉岚正忙得不可開交，“這是我們在北京的第7家門店。”
作爲進軍長租公寓市場的房企，萬科早在2015年初便開始試水，並于2016年5月推出泊寓品牌，此後便走上了迅速擴張的道路。在近期舉行的臨時股東大會上，萬科董事局主席郁亮表示，萬科在長租公寓市場已布局3年，目前在29個城市擁有10.3萬間客房，其中開業3萬間。
泊寓的迅速崛起，成爲眼下長租公寓市場極速擴張的一個縮影。尤其是住房租賃市場最爲發達的北京、上海、廣州和深圳四個一線城市，大大小小的長租公寓品牌忙著安營紮寨，殺得不亦樂乎。據統計，截至2017年底，上述四個城市的集中式長租公寓品牌達300多個，管理房間數量超過200萬間。
不僅如此，杭州、成都、南京、武漢等二線城市的長租公寓市場發展同樣如火如荼。“2014年我們剛創業，杭州只有5個長租公寓品牌，房間數加起來1萬間左右。現在杭州僅本地品牌就達30多個，另外還有40多個全國品牌，房間數估計有50萬間。”杭州本地長租公寓品牌達人嘉公寓創始人徐詩亮告訴中國證券報記者。
在大大小小的長租公寓品牌中，以萬科旗下的泊寓爲代表的“地産派”發展勢頭最爲迅猛。據統計，目前排名前30位的房企中，已有1/3以上涉足長租公寓市場。此外，以鏈家旗下的自如爲代表的“中介派”，以如家旗下的逗號爲代表的“酒店派”，以魔方爲代表的“創業派”也各雄踞一方，整個長租公寓市場形成“四大門派”分庭抗禮的局面。
“四大門派”角力的同時，各路資本也在背後推波助瀾。1月16日，自如宣布完成40億元A輪融資，成爲業內規模的單筆融資；2月6日，鼎寓宣布獲得1000萬元的Pre-A輪融資；2月26日，蛋殼公寓宣布獲得1億美元B輪融資，旋即開啓新一輪擴張……
這種勢如破竹的情景放到2015年之前絕難想象。
讓長租公寓一飛衝天的是政策東風。2015年1月6日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》後，一系列鼓勵和支持住房租賃市場發展的政策徹底激活了長租公寓市場。到2017年，隨著九部委發布《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，以及十九大報告進一步明確租購並舉的住房政策，長租公寓市場驟然爆發。
政策嗅覺最敏銳的地産開發商對于長租公寓態度的轉變最能說明這一點。徐詩亮清楚地記得，“2014年剛創業那會兒，我拜訪了杭州德聖地産、北京石榴集團等幾家房企。如果房企加入進來，對行業格局的衝擊肯定是的。當時它們對于長租公寓還沒什麽興趣，結果2015年一下子就起來了，現在已後來居上成爲發展勢頭最猛的一股力量。”
同時，人口向一線和核心二線城市集聚、晚婚晚育等因素導致的首次購房年齡推遲，也令長租公寓市場發展前景被紛紛看好。鏈家研究院對北京、上海的租房市場調查顯示，2013年-2016年，居民首次購房年齡從30歲推遲到34歲。預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。
在此背景下，2018年以來，新一輪競賽打響了，特別是實力雄厚的地産開發商更是氣勢洶洶。其中，萬科的目標是2018年達到15萬間，旭輝的目標是2018年簽約6萬間，碧桂園則在去年底設定了“三年內發展100萬套長租公寓”的目標，佳兆業計劃三年內打造10萬間長租公寓，保利地産計劃三年內完成30萬套長租公寓。
這樣的競賽自然需要金融産品的彈藥支持。于是，適合國內長租公寓市場的類REITs産品應運而生，並一下子成了市場寵兒。自去年10月新派公寓推出的國內首單長租公寓類REITs産品在深交所發行後，保利、招商蛇口、旭輝等類REITs産品先後獲批，碧桂園更是推出了高達百億元規模的類REITs産品。
“類REITs産品非常適合長租公寓市場，它可以對標的資産的運營現金流和物業處置等進行評估，提升整體的信用估值，解決長租類資産估值難、融資難等問題。”爲新派公寓發行國內首單長租公寓類REITs産品的渤海彙金相關負責人告訴中國證券報記者，“現在很多房企表達了相關意向，預計2018年會有更多産品推出來，我們在積極對接這類項目。”
贏利不易
作爲大型房地産開發商的旭輝集團在2016年殺入市場，推出長租公寓品牌領寓。旭輝集團CEO林峰告訴中國證券報記者，長租公寓的異軍突起可以解決目前租房市場的很多“痛點”，“以前供給端都是個人房東，存在裝修不達標，服務跟不上，社區空間小，租期不穩定等問題，長租公寓則是統一裝修、統一管理、公共空間大、租期穩定。”
不過，長租公寓有自己的“痛點”，那就是租金高。中國證券報記者發現，長租公寓的租金一般比周邊同類型的租賃住宅高20%左右，一位來長租公寓看房的女士相中了一套兩居室，她告訴中國證券報記者，對公寓各方面都很滿意，讓她猶豫的是，每月5000元的租金太貴了。
即便如此，長租公寓如果選址恰當、找准目標人群，仍能保證不錯的出租率。曉岚告訴中國證券報記者，“泊寓天壇店針對的人群是在周邊上班的律師和醫生，他們收入水平較高，對通勤的要求也很高，我們還沒正式開業，預租率就達到七成。我之前負責的泊寓舊宮店，出租率幾乎達到100%，可以說是一房難求。”
租金高、出租率高的長租公寓，大部分卻陷入了“賠錢賺吆喝”的尴尬境地。
“長租公寓盈利難的主要原因是成本太高。”徐詩亮給中國證券報記者算了一筆賬，“從占租金收入的比重來看，拿房成本是頭的，一般占到55%-65%；裝修是一次性投入，按照5年進行攤銷，占12%-15%；運營成本也很高，占比在20%-25%。此外，還有稅費、折舊等成本。如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損。”
特別是拿房成本，華菁證券指出，入住率在95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%，則息稅前利潤率爲0。但現實是，隨著競爭的加劇，拿房成本被不斷推高，不少長租公寓的拿房成本已經占到租金收入的七成以上。徐詩亮表示，爲搶奪房源，不僅同行打得頭破血流，還要從經濟型酒店等競爭對手那裏虎口奪食。
“這裏原來是一家經濟型酒店，近兩年才改造成長租公寓。”在介紹一家位于北京石榴莊附近的長租公寓時，整租物業中介李文說，“這兩年經濟型酒店飽和之後，拿房的熱情和能力都不行了。此消彼長的是，長租公寓經營者拿房意願強、動作猛，不少房源都被他們搶走。”
在長租公寓市場，根據房源不同可以分爲兩種模式：一是重資産模式，房企拿自有物業，或者通過發行類Reits産品收購的物業投入市場；二是輕資産模式，也就是通過租賃物業投入市場的“二房東”模式。相對而言，重資産模式在成本、租期等方面有一定的優勢。但林峰認爲，爲滿足擴張速度的需要，未來一定是輕重兩條腿走路。
無論是哪種模式，徐詩亮指出，長租公寓的成本模型是一樣的，所以拿房成本的不斷上漲對于每一個長租公寓品牌而言，感受是一樣的。
與此同時，供給端的成本上漲很難在短時間內向需求端轉移。“相對于不斷上漲的成本，長租公寓的租金收入實際是偏低的，但對于租戶而言，這樣的租金又是偏高的。租金高低與居民收入水平息息相關，所以很難在短時間內通過提高租金來提升盈利水平。”偉業我愛我家高級研究員孔丹對中國證券報記者表示。
眼下有不少金融機構推出了針對個人住房租賃的貸款産品，試圖解決長租公寓租金支付能力不足的“痛點”，但中原地産首席分析師張大偉表示，租賃貸款並不能真正提升長租公寓需求端的支付能力，“居住是基本的生存需求，如果租房都選擇貸款，那麽不僅不符合中國人的傳統，也不利于房地産的理性消費。”
成本在上漲，租金卻難漲，被兩頭夾擊的長租公寓品牌只能看著利潤被一點一點蠶食。
但是，對于實力雄厚的長租公寓龍頭，特別是財大氣粗的“地産派”而言，當務之急並不是盈利，而是要先把規模做起來。萬科A董事局主席郁亮表示，從回報率來說，泊寓能夠達到1%-2%的回報率就已經很滿意了。龍湖集團旗下的長租公寓品牌冠寓CEO韓石稱，龍湖集團更關注的是把産品做好，三年內不考慮盈利問題。
因爲，在長租公寓市場的未來競爭中，不先從規模上建立起壁壘，是沒有資格談利潤的。“長租公寓雖然毛利率不高，但當規模做得足夠大時，利潤是可觀的。同時，如果采用重資産模式，可能還有一塊來自物業增值的利潤。”林峰說。
開源節流
“2018年市場或有潛在風險，供給上去後需求跟不上，就會出現租金下降、空置率上升的現象，特別是2017年通過高杠杆拿高價房的有較大風險。”在去年底的一次論壇上，鏈家研究院院長楊現領給規模加速擴張的長租公寓市場潑了一盆冷水。
這並不是危言聳聽。實際上，在各大長租公寓品牌加快跑馬圈地的2017年，已有不少長租公寓品牌倒下。
2017年8月9日，老牌長租公寓運營商魔方宣布完成對V客青年公寓的戰略投資，將其納入麾下。魔方CEO柳佳表示，未來長租公寓很可能會進入資源整合階段，不排除通過並購繼續擴大規模。V客青年公寓創始人辜月稱，目前市場無序發展的情況較爲普遍，V客青年公寓要獲得更充分的發展，必須要與像魔方這樣的龍頭合作。
被魔方並購的V客青年公寓是幸運的，更多的長租公寓創業品牌，或因經營不善，或因資金鏈斷裂，無奈退出市場。以Color公寓爲例，2015年成立後，其曾獲得過1600萬元A輪融資，隨後通過互聯網平台智金彙進行股權融資。但2017年底，Color公寓官網挂出“也許今日的離別是爲了明日更好的相見”頁面，宣告退出。
即便要拿規模賭明天，也要先活到明天才行。所以，除了很多長租公寓龍頭可以高喊“短期不考慮盈利”的口號，大多數長租公寓品牌則必須一邊尋求規模擴張，一邊考慮“如何活到明天”的問題。
在徐詩亮看來，在長租公寓拿房成本不斷上漲，而收入還過度依賴租金的情況下，門店的選址至關重要，不僅僅要靠近交通便利、人口密集的區域，而且一定要鎖定支付能力強的高收入人群。一旦選錯地方，無法保證入住率，那麽盈利將無從談起，這對長租公寓意味著萬丈深淵。
中國證券報記者在以泊寓爲樣本進行調研的過程中就發現，已經開店的7家泊寓門店的選址都非常有針對性。比如，泊寓天壇店周邊雲集了各大律所和醫院，針對的目標人群是律師和醫生；泊寓空港店，靠近首都國際機場，針對的目標人群是航空公司乘務人員和機場地勤人員。
很多長租公寓品牌也在探索如何在租金之外增加收入來源。鉑濤旗下的長租公寓品牌窩趣CEO劉輝說，目前窩趣20%的收入來源于房租以外，包括付費社交、物管費等。去年約30%的門店引進無人便利店，並已開始盈利。今年窩趣將加大依托門店渠道和總部渠道的推廣，包括家居、培訓課程以及消費金融産品等，實現多渠道增收。
在探索提升盈利能力的同時，同樣需要探索的是如何通過金融創新控制成本。上述渤海彙金相關負責人稱，“從融資成本來說，類REITs的雙spv架構成本比較高，要繳納25%的企業所得稅，如果是房企爲主體，要繳納土地增值稅；如果中介機構成立專門的REITs公司，這部分要繳納企業所得稅。總體來說，運營成本也比較高。”
他表示，目前國內在REITs方面還沒有明確、專門的法律法規，發行的都是類REITs，沒有真正的REITs，因爲目前國內的類REITs産品都是在現有法律法規框架內探索整合形成的法律交易結構。他呼籲，監管部門應盡快出台REITs的專門性規定，使得整個市場有法可依。
同時，在拿房方面具有天然優勢的房企可以通過與其他長租公寓品牌合作，取長補短，通過提升效率的方式實現雙贏。易居中國研究院研究總監嚴躍進表示，“房企擅長獲取房源，運營商則擅長精細化管理，房企主導産品，具體運營則委托給長租公寓運營商，這會成爲一種不錯的模式。”
在徐詩亮看來，相對于萬科、龍湖、旭輝、碧桂園這種有相當實力運營長租公寓的大型房地産開發商，中小房地産開發商更有尋求外部合作的動力。比如，魔方在上海與星月地産合作，幫助其運營位于楊高路的一棟公寓資産；窩趣透露，去年簽約的房源中，有六成是與開發商合作。
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