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東莞住宅供應5年同期最低 房價漲幅回到3年前

廣州日報   2018-03-07 09:10

[摘要] 受樓市調控政策持續收緊、房貸利率上調和春節假期影響,今年前兩月東莞供需大幅滑落,供應量同比下滑至近5年最低,成交量則是近6年來的同期倒數第二,僅高于2017年同期水平。

今年前兩月東莞供需大幅滑落,供應量同比下滑至近5年,成交量則是近6年來的同期倒數第二,僅高于2017年同期水平。此外,在樓市調控政策持續一年多時間後,東莞房價漲幅回歸至2015年前的正常水平,前兩月住宅成交均價約16796元/平方米,同比上漲8%。

前兩月住宅供應約53.2萬㎡同比減少約8%

受樓市調控政策持續收緊、房貸利率上調和春節假期影響,今年前兩月新建商品住宅供應放緩,創下近5年同期,簽約量則處于近6年來的同期倒數第二,僅高于2017年同期。合富大數據顯示,2018年1~2月東莞新建商品住宅供應約53.2萬平方米,同比減少約8%,連續3年下滑,並創下過去5年。房地産調控直接導致需求放緩,開發商也相應放慢供應節奏;受供應放緩影響,需求處于低位水平。2018年1~2月東莞新建商品住宅簽約55.5萬平方米,同比增加17%,但總體處低位水平,少于2013~2016年同期。

其中2月份是春節月,成交下滑更爲明顯。據東莞中原戰略研究中心介紹,2月作爲傳統春節淡季,全市住宅供需大幅下滑,供需均創近四年新低,市場雙方入市信心不足。數據顯示,2月全市商品住宅成交13.01萬平方米,環比下滑69.36%,同比下滑21.03%,市場成交大幅跳水。東莞中原戰略研究中心認爲,春節月開發商放慢推售,加上春節返鄉潮,項目來訪量低下,市場人氣冷清;同時銀行利率普遍上浮,購房成本上升,購房者觀望情緒加重;限購政策持續影響,購房者謹慎理性。

前兩月房價同比上漲8%回歸至2015年前正常水平

值得注意的是,東莞房價漲幅再次回落至10%以內,漲幅回歸至2015年前的正常水平。合富大數據顯示,2018年1~2月東莞新建商品住宅簽約均價16796元/㎡,同比上漲8%,漲幅創近3年以來,房價回歸理性,而2016和2017年同期漲幅分別爲28.6%和37.3%,遠超出正常範圍。業內人士介紹,在2015年及之前,東莞房價漲幅基本保持在7%左右,在樓市調控一年多時間後,東莞房價漲幅大幅度回落,回歸至正常水平,調控效果顯著。

據東莞中原戰略研究中心介紹,受到樓市調控政策持續影響,房價漲速過快得到抑制,目前東莞商品住宅整體房價穩定在16000元/㎡~17000元/㎡左右。從成交的主流産品類型來看,2月東莞洋房套均總價爲172萬元/套,環比有所下滑,主要由于麻湧、石碣等鎮街成交放量支撐,其中麻湧洋房網簽123套,其套均總價爲108萬元。從2月東莞各鎮街洋房套均總價來看,鳳崗以333萬元/套的總價名列鎮街套均總價首位,其次是南城280萬元/套,排在第三位的塘廈,套均總價230萬元/套。

合富研究院認爲,東莞樓市調控效果明顯,從每個月的房價情況來看,房價止漲。自東莞限購加碼後,2017年5月開始,東莞每月房價穩定在1.68萬元/㎡左右,至今持續時間達10個月。2018年東莞樓市調控政策仍將持續,預計剩下的3~12月每月房價也將持續穩定在1.68萬元/㎡上下。

區域:市區成交保持強勁東部和臨深片區是供應主力

隨著本地購房者成爲市場主角,中心城區軌道交通建設和商業綜合體改變城市面貌,市區凝聚力越來越強,在樓市成交中表現極爲明顯。

合富大數據顯示,2月住宅成交排名前10的鎮街當中,市區及泛市區成交保持強勁,如東城和石碣套數同比增幅均超過3倍。隨著市區城市配套的完善,城市吸引力在增強,越來越多的購房者選擇市區置業。

東莞中原戰略研究中心也表示,從區域來看,中心城區成交繼續維持全市,購房需求持續釋放,在全市成交占比約21%。值得注意的是,2月除水鄉片區成交占比大幅上升外,其余片區均有所下滑。在供應方面,2月東部産業園片區及東南臨深片區成供應主力,供應合計11.73萬平方米,占全市67%,其中東南臨深片區供應尤其顯著。相反,濱海片區及中心城區商品住宅供應量爲零。

庫存:去庫存壓力總體呈上升趨勢達到10個月以上

從“供不應求”轉變爲“供過于求”,庫存壓力逐漸加大,這是東莞樓市調控政策持續加碼以來最明顯的特點,而隨著“供過于求”,去庫存壓力加大,也有益于維持房價穩定。

合富大數據顯示,截至2018年2月底,東莞一手住宅庫存面積約498萬平方米,連續3個月穩定在500萬平方米上下水平,同比增加29%,達到2015年6月以來庫存量水平。按照2個月、3個月和6個月月度平均消化量計算,去庫存時間分別爲18個月、12.4個月和10.1個月,總體而言,2018年東莞樓市去庫存壓力呈上升趨勢。

東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,截至2018年2月28日,東莞住宅庫存套數40917套,由于春節假期影響,市場供需大幅下滑。按照過年一年消化速度計算,消化周期爲10.7個月。

從潛在供應情況來看,2018年東莞住宅去庫存壓力很大。其中,塘廈鎮預計消化周期達到47個月,臨深片區各鎮街消化壓力。

合富研究院介紹,今年住宅潛在供應依舊龐大,截至2018年2月,東莞市一手住宅潛在供應量達749萬平方米,其中洋房644萬平方米,別墅98萬平方米;各區域間,塘廈鎮是潛在供應量的區域,約85萬平方米;其次是虎門鎮,約65萬平方米;東城排名第三位,約45萬平方米。另外,熱門區域去化快,臨深片區去化周期長。各區域中,東城去化周期最短,僅僅3個月,其次是石碣鎮,去化時間4個月,洪梅、虎門、麻湧、南城、萬江等區域去化周期5個月,而上述區域共同特點均爲樓市熱點區域;部分區域去化時間接近4年,如塘廈鎮和長安鎮,去化周期47~48個月,其主要原因在于成交量非常低。

東莞中原戰略研究中心監測數據統計也顯示,2月全市鎮街中松山湖及塘廈消化周期超40個月,主要原因是房價標杆和限購政策影響下,購房者入市門檻高,項目去化緩慢,另外臨深片區庫存積壓嚴重,除了清溪外,其他鎮街去化周期均超12個月。

後市:政策持續收緊供需放緩房價理性

進入2018年,樓市調控政策不放松,房貸利率上升,二手房市場“三價合一”……種種信號都表明,今年樓市調控政策不會放松。

合富研究院認爲,2018年中國房地産調控政策維持2017年的高壓,且存在局部加碼的空間和可能性。需求放緩,供應充足,去庫存壓力上升,在此環境下,開發商應該順應市場趨勢,放慢供貨節奏,理性定價,促進成交。

東莞中原戰略研究中心則認爲,從全國貸款平均利率走勢圖來看,2017年至今,全國貸款首套房利率連續9個月上升,二套房利率連續13個月上升,今年繼續強調持續加大金融風險防控,加大金融去杠杆,嚴查資金違規流入樓市,預計今年房地産市場信貸將維持緊縮態勢。

從樓市供應情況來看,據東莞中原戰略研究中心不完全統計,未來階段內仍然有不少貨量即將上市,主要以在售項目加推爲主,全新項目較少,總計供應約76萬平方米。其中茶山、大嶺山、橫瀝、常平及塘廈是5大供應主力,水鄉、濱海片區受軌道及規劃利好影響,將持續成爲購房熱點,中心城區成交旺盛,臨深片區去貨壓力依舊存在。從産品類型來看,90~125平方米三房依然是成交主力,125~144平方米改善需求持續釋放,與此同時,受股市影響,投資者資産大幅縮水及房貸利率上升,致使購房成本增加,商業産品成交或將有所下滑。

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