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融創首次進軍商業地産存量市場 擬設立200億並購基金

每日經濟新聞   2018-03-06 09:27

[摘要] 融創首次以基金形式“試水”商業地産存量市場。3月4日,融創(上海)商置有限公司(“融創上海商置”)與盛煦地産(NOVA Property Investment Co.,Ltd)在上海宣布,將共同發起國內首支存量資産並購基金,基金規模達200億元人民幣。

3月4日,融創(上海)商置有限公司(“融創上海商置”)與盛煦地産(NOVA Property Investment Co.,Ltd)在上海宣布,將共同發起國內首支存量資産並購基金,基金規模達200億元人民幣。

而這也是融創首次以基金形式“試水”商業地産存量市場。

融創首次涉水存量市場

據悉,此番NOVA盛煦地産與融創上海商置合作成立的存量資産並購基金雙方將各占一半權益,基金正處于募集環節,已經與境內外知名投資機構洽談。

融創上海商置總經理顧明告訴《每日經濟新聞》記者,此次雙方擬投項目已經將近100億元,預計在未來兩到三年完成200億元額度。顧明同時表示,該基金將聚焦一、二線城市的核心商業存量資産,例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。

“這是一個新的增長點,希望這個合作和專業資源聚焦這個領域,做的更專業。NOVA是一個非常好的交易夥伴,除了市場上的聲譽,我們雙方此前也經過了實戰的磨合。”

顧明告訴《每日經濟新聞》記者,該基金的成立目的是在城市中心獲得一些低效的資産,比如說老式的酒店和一些低績效的商用物業和商場。

從具體分工來看,基金所投項目將由雙方合作運營平台進行運營管理,同時融創地産開發團隊提供專業的開發及改造支持,待物業進入成熟運營後,通過多種渠道從資本市場退出。

“我們和盛煦地産將充分發揮各自優勢,將已有的投資管理平台、商業運營平台及地産開發平台整合爲一個完整的存量資産管理團隊。如果是很大的綜合體改造和超高層,那可能由融創主導,如果是小巧精幹的項目則由對方來操作,關鍵還要看項目本身的特點。投資只是第一步,運營將是核心。”顧明表示。

融創中國執行董事、執行總裁兼融創上海區域集團總裁田強告訴《每日經濟新聞》記者,北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時代,這些城市土地資源稀缺、但各類商辦和消費升級需求活躍,大量商業資産需要升級。

“雖然如今在市中心獲取新項目的難度越來越大,但用相對較低的價格在一線城市獲得優質的物業,是我們樂意做的。”田強表示,相信此次合作將更高效地盤活城市存量資産,提升城市品質。未來,城市更新也將成爲融創新的增長點。

房企掘金存量市場

過往10年,商業地産一路高歌猛進,然而大量商業存量物業存在規劃設計、功能定位、運營管理、資本結構不合理的情況,改造升級的需求激增。

以商業地産的兩大巨頭恒隆地産和凱德置地爲例,恒隆地産以重資産模式發展爲主,其主要通過商業物業升值提升商業物業的價值;凱德則是通過資産證券化實現輕資産運營,享受持有優質商業物業的升值。兩者均在業界有著相當的口碑。

相關專業人士認爲,中國的一線房地産市場已經逐步進入存量房時代,隨著城市可供開發土地的日益減少,存量資産更新的問題自然就提到日程上來,存量資産城市的更新包括舊城改造、城中村改造、區域內産業轉型升級等方式。

“房企要在一線城市布局,除了拿地開發模式外必須將目光聚集到存量資産更新這一領域,思考如何在傳承城市建築的曆史文化中,探索居住空間的開發;如何在包容城市文明多樣性中,提升城市居住的品味;如何通過充分理解中國城市更新的內在驅動力,通過建築文化推動城市化進程的升級。這些將成爲房企長期紮根一線城市不得不面臨的挑戰。”相關專業人士表示。

的確,存量資産時代,運營爲王。2008年,美國商業地産開始進入存量時代,大量的商業項目都在重建改造,美國最大商業地産開發商西蒙彼時投入高達200億美元調整旗下物業,取得了良好的運營回報。

在NOVA盛煦地産聯合創始人、董事長兼聯席總裁王謙看來,房地産基金未來的首要機會將是一、二線城市的存量。一、二線城市核心商務區、副中心都有大量的老舊物業及被低估的存量資産,這些都是極具升值空間的優質資産。

“也由此,融創的並購實力將會爲存量資産市場創造諸多經典案例。”王謙表示。

據悉,目前NOVA盛煦地産公司投入運營和在建項目已達38個,總投資規模近80億元,項目面積達30萬平方米,從投資、融資管理到退出,已經有了完整資産管理的産業鏈。旗下運營品牌有base佰舍、N²盛雲創意等,以滿足不同業態的定位需求。

“其中,荷蘭的Markthal原本就是一個破舊的老樓,經過改造後成爲全球首個菜市場綜合體,充分體現出運營的價值。”

顧明表示,通過基金管理人形式,以較少的自有資金,來撬動更大的資金,融創希望借此來建立自己的品牌和信用,成爲更優秀的基金管理人,融創與盛煦地産,也希望能爲城市創造更多的運營典範。

标签: 商業地産 融創
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