[摘要] 業內資深分析師認爲，投資者應當優選大型房企，或者國家支持的長租公寓、養老地産、REITs等産品，在安全性上有較高保障，對于交易對手較弱或者杠杆水平較高的地産項目，要做好項目分析，提高風險意識
隨著近期房地産企業融資受到“圍追堵截”式監管之後，中小房企融資成本隨之攀升，相應的信托産品率也持續上漲。
《證券日報》記者查詢某第三方網站信息，發現僅今年2月份市場上就有二十余款預期率在8%以上的房地産信托在售，融資方大多爲中小房企公司。以某投資者與記者分享的一款名爲“北大華府集合信托計劃”的房地産信托産品爲例，該項目預計融資規模爲20億元，期限爲24個月，預期率可達10%。
資深信托研究員袁吉偉指出，今年房地産宏觀調控沒有放松，再融資壓力比較大，資金需求仍較旺盛，但是資金供給缺口擴大，加之銷售回落，資金鏈會承受更大壓力。建議投資者優選大型房企項目，或者國家支持的長租公寓、養老地産、Reits等相關産品，在安全性上有較高保障，對于交易對手較弱或者杠杆水平較高的地産項目，要做好項目分析，提高風險意識。
10%率吸睛
房地産信托産品走俏
進入2018年以來，市面上在售房地産信托産品預期率持續走高，吸引了衆多投資者的注意。
隨著近期房地産企業融資受到“圍追堵截”式監管之後，中小房企融資成本隨之攀升，相應的信托産品率也持續上漲。《證券日報》記者查詢某第三方網站信息，發現僅今年2月份就有二十余款預期率在8%以上房地産信托在售，融資方大多爲中小房企公司。
以某投資者與記者分享的一款名爲“北大華府集合信托計劃”的房地産信托産品爲例，該項目的融資方爲海南恩祥新城實業有限公司，預計融資規模爲20億元；其資金用途系用于北大附中、附小海口分銷學區配套住宅建設，期限爲24個月，預期率可達10%。“學區房價格快速上漲，‘學區房信托’還能不靠譜嗎？”某“資深”投資者如是說。
用益信托在線數據顯示，2018年2月份共有44家信托公司成立337款集合信托産品，成立規模爲467.28億元。從率看，2月份成立的集合信托平均預期率爲7.41%，同比上升0.13個百分點，環比上升1.79個百分點。其中，投向爲房地産領域的集合信托産品爲171.62億元，占比36.73%，平均預期率爲7.7%，同比上升0.09個百分點，環比上升1.03%個百分點。
記者隨機采訪了幾位理財銷售人士，均表示近期房地産信托銷售情況較爲可觀。“房地産信托一般都有土地質押等風控措施，保障力度比較高，投資者比較容易接受。尤其是近期産品率比較高，適合增加一些産品配置。”
“近期房地産信托産品的率的確有擡升的趨勢，但動辄10%的預期也並非普遍，信托産品的預期率不只與融資方的融資成本挂鈎，還涉及多種因素。”北京某信托公司業務經理向記者表示，不排除個別項目以高迅速吸引投資者，以盡快滿足融資方的融資需求。“近年來房地産信托一直都是監管重點所在，我們選擇項目也盡量優中選優，對于存在瑕疵的項目甯可不做，也不能觸碰監管紅線。”
房企融資成本攀升
投資者應提高風險意識
事實上，近年來房企融資渠道持續收緊，中小房企日子更加難過，今年以來情況依然沒有得到好轉。
2月初，上海銀監局發布《關于規範開展並購貸款業務的通知》，稱轄區內商業銀行並購貸款快速增長。其中，投向房地産業及土地項目並購的占比較高，與“審慎發展並購貸款，支持優化産業結構”的政策導向不符，並提出多項合規性要求。市場消息稱，部分商業銀行已暫停受理房地産行業新增授信，或暫停房地産開發貸業務。
銀行貸款“一貸難求”，房企公司債發行亦不樂觀。公開數據顯示，2017年交易所市場共發行房企公司債555.84億元，同比下降91.55%。另外，海通證券統計數據顯示，在存續地産債中，2018年需償付規模爲1613億元，2019年-2021年將逐年增加，需要償付的規模分別爲2807億元、3998億元和4037億元。在2018年-2019年地産公司債集中進入回售期的背景下，新增房企公司債規模將也將受限。
在國內市場融資困難的情況下，部分上市房企將視線放至海外：今年2月底，瑞安房地産、建業地産等公司紛紛推出國際票據，融資金額超過10億元人民幣；華夏幸福亦在2017年底公告稱其子公司在境外發行5億美元的高級無抵押定息債券和3.5億美元的次級擔保證券。不過，由于資質要求及融資能力等的影響，中小房企顯然難以參與海外融資市場。
川財證券研究報告指出，2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠杆。銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地産、地方政府融資平台、股票市場、産能過剩等限制或禁止領域。非標業務收緊後，房企資金鏈承壓，小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。特別是一些處于擴張期的中小房企短期若不能實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險。
資深信托研究員袁吉偉表示，今年房地産宏觀調控沒有放松，再融資壓力比較大，資金需求仍較旺盛，但是資金供給缺口擴大，加之銷售回落，資金鏈會承受更大壓力。近期房地産信托發行依然較快，不過募集難度也很大，監管備案合規要求更嚴格，所以成本上行顯著。在産品選擇方面，袁吉偉建議，投資者應當優選大型房企項目，或者國家支持的長租公寓、養老地産、REITs等産品，在安全性上有較高保障，對于交易對手較弱或者杠杆水平較高的地産項目，要做好項目分析，提高風險意識。
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