[摘要] 巧婦難爲無米之炊，對于房地産企業來說，資金流是制約其發展的關鍵因素。然而，2018年以來，房企融資渠道進一步收緊，正面臨著融資窘境，不管是找銀行，還是發債，都不好“借到錢”。
房企融資渠道面臨全面收緊的局面。近日恒豐銀行一份被曝光內部文件顯示，其于1月29日下發關于暫停受理房地産行業新增授信業務的通知，而恒豐銀行隨後也表示這是基于銀行貸款結構調整作出的正常經營決策，屬于暫時性內部管理措施。與此同時，銀監會以及各地銀監局出政策和開罰單“兩手抓”，對違規房地産企業融資實行高壓監管。
除了商業銀行信貸渠道，信托公司銀信合作業務以及房企發債融資也依然受到監管層嚴控。業內人士表示，房企融資通道進一步縮緊，資金鏈壓力將雪上加霜。隨著調控持續，樓市進入調整期，資金獲取或成爲2018年房企業務的關鍵。
銀行融資面臨嚴監管
去年召開的中央經濟工作會議確定“打好防範化解重大風險攻堅戰，重點是防控金融風險”，並明確“促進形成金融和實體經濟、金融和房地産、金融體系內部的良性循環”。業內人士表示，目前金融業涉及房地産的業務總體平穩，但金融資源過于集中在房地産行業將産生較大風險，做好這一重點領域的風險防範勢在必行。在國家整體房地産調控的基調之下，相關部門對涉及房地産企業融資的違規行爲已經體現出監管高壓態勢。
銀監會1月發布《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》，第五條市場亂象就是“違反房地産行業政策”。上海銀監局于1月29日下發《上海銀監局關于規範開展並購貸款業務的通知》，就並購貸款展開進一步規範。《通知》要求，開展並購貸款必須符合規定的原則和條件，並購貸款用途應符合國家法律法規和相關政策，並購貸款投向房地産開發土地並購或房地産開發土地項目公司股權並購的，應按照穿透原則管理。如發現商業銀行不符合業務開辦條件或違法違規，不能有效控制並購貸款風險的，將采取責令暫停並購貸款業務及行政處罰等監管措施。
從年初至今，各地銀監局開出的多張罰單也直指銀行爲房地産企業提供違規融資的行爲。如，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發放房地産開發貸款的事實，被浙江銀監局處以20萬元人民幣罰款；漢口銀行存在通過同業投資通道違規向“四證不全”的房地産項目發放貸款的事實，被湖北銀監局處以50萬元的罰款，3名相關責任人也受到了警告處分；交通銀行廈門分行因違規發放土地融資，內部控制不足，未能防範假按揭、假征信、假評估等，“三查”不盡職，導致貸款被挪用，向四證不全的項目發放固定資産貸款，也被廈門銀監局罰款150萬元。
在宏觀調控和監管高壓之下，銀行對房地産企業的表內外融資也處于一種相對從緊的狀態，尤其對于新增授信，一直較爲謹慎。在恒豐銀行上述內部文件曝光後，一位股份制銀行人士也對《經濟參考報》記者表示，其銀行內部對房地産企業的信貸政策一直是執行“授信余額不增加”。
房企尋求多渠道融資
在銀行渠道收緊的背景下，一些有條件的房企也欲加快在債券市場融資的節奏。不過，境內發債的渠道也依然處在嚴管之下。
最近，不少房企在境內申請發債。2日，華僑城宣布，證監會批複向合格投資者公開發行總額不超過人民幣130億元公司債券。華夏幸福日前也公告稱，公司收到上交所關于其非公開發行公司債券挂牌轉讓無異議的函，發行總額不超過50億元。首開擬進行非公開發行公司債60億元。
不過，記者也了解到，企業獲得監管部門債券發行批複並不意味著立刻就能發債，目前，在國家整體的房地産調控基調之下，監管部門仍會嚴控房企的發債節奏。實際上，盡管房企融資需求旺盛，但境內發行債券渠道依然是收緊的。
和過去兩年的整體趨勢一致，一些房企將視線投向海外市場，並盯上可轉債這一品種。1月30日，中國恒大在港交所發布公告稱，擬發行2023年到期的180億港元可換股債券，年利率4.25%。碧桂園方面日前也發行了156億港元可轉換債券。同時，公司還以配股的方式融資約64億港元。
實際上，在房企融資通道全面收緊的背景下，資金獲得已經成爲房企業務的重中之重。連一向以資金鏈著稱的萬科，近日也釋放對現金流的重視。萬科此前發布公告稱，萬科董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執行官，該職位由祝九勝繼任。郁亮坦言，萬科一直以來都堅持“以客戶爲中心，以現金流爲基礎”，祝九勝的工作就是對于資金的把控。
警惕還款高峰資金風險
日前，華遠集團原董事長任志強指出，2010-2014年的5年間，房企債務只有8000多億元。2015-2016年兩年間，房企新增債務達到8500億元。據他估算，2017-2019年房企整體還債規模將超一萬億元。其中，2018年，還債額度將達3300億元；2019年額度達到4700億元。
同時，有業內人士表示，從2015年和2016年房地産企業發行公司債的期限結構就可以預知：2015年占總量44%的房地産公司債采用了3+2年的期限結構，有4%采用3+3模式；2016年發行的房地産公司債中，分別有18%和7%的債券采用了2+1年和2+2年的期限結構，這些結構的公司債都將在2018年進入回售期，應警惕回售帶來的企業流動性風險。
“房地産業金融環境指數連跌7個季度，樓市變盤時點臨近。”相關專業人士表示，從2015年一季度開始,中國房地産業金融環境指數不斷攀升,于2016年一季度達到階段性高點，此後便一路下滑至今,由“寬松”變爲“偏松”,由“偏松”變爲2017年三季度的“正常”,並在四季度變爲“偏緊”,已連續下跌 7個季度。他預計，2018年一季度，金融環境將小幅收緊,中國房地産業金融環境指數將停留在“偏緊”區間。
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房地産行業是典型的高負債行業，在市場調控繼續收緊，資金面繼續偏緊的情況下，一旦銷售狀況不理想，企業周轉能力受阻，資金鏈斷裂風險急劇上升。因此，能活下來的企業勢必要“耗得起”。
張宏偉認爲，隨著年終行情的退去,一二線城市和三四線城市的銷售將先後下滑,預計未來房地産開發企業到位資金同比增速仍將下滑，而結算周期拉長。他預計，2018年第三季度將成爲房企資金兌付壓力窗口期。
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