[摘要] 近日，中國指數研究院公布了《2017年全國300城市土地交易報告》(下稱《2017年土地交易報告》)。報告顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額爲40623億元，同比增加38%，北京市以2796億元名列榜首。
土地出讓金又成爲房地産市場熱點話題。近日，中國指數研究院公布了《2017年全國300城市土地交易報告》(下稱《2017年土地交易報告》)。報告顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額爲40623億元，同比增加38%，北京市以2796億元名列榜首。
在密集的樓市調控政策之下，爲何全國300城市土地出讓金總額仍不斷創新高？而一些土地出讓金下降的城市，近期也出現了樓市調控松動的信號。地方政府真的是在靠“賣地”過日子？
2017年全國土地出讓金增加1萬億，二線城市增長最快
《中國經濟周刊》記者梳理了從2014年至2017年這4年的全國300城市土地出讓金總額情況，2014年和2015年均超過2萬億元，2016年將近3萬億元，而2017年則超過了4萬億元。
近兩年全國300城市土地出讓金總額爲何大幅增加？中國指數研究院相關人士對《中國經濟周刊》記者解釋說：“土地市場熱度持續的原因在于土地供應大幅增加。爲緩解熱點城市房地産市場供求矛盾，穩定市場預期，各地政府均積極供地。2017年，全國300個城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，其中住宅用地推出12.8億平方米，同比增長4.9%。2018年，增加土地供應仍將是各城市調控重點之一，同時會繼續調整供地結構，爲構建多層次住房供應體系提供基礎。”
他還進一步分析說：“2014—2015年間主要城市供地量較少，企業積極去庫存；而2017年品牌房企銷售業績繼續上漲，拿地意願較高。庫存不足也激發企業補倉意願，2017年前11個月20家品牌房企拿地金額占銷售金額的比重爲42.8%，較2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激進，拿地金額占銷售額的比重超過60%。”
記者還注意到，如果從城市分類角度看，這4年間，一線城市的土地出讓金增長緩慢，占全國300城市土地出讓金總額比例呈下滑趨勢；二線城市的土地出讓金增長迅猛，近乎，占比也不斷提升；三線城市的土地出讓金也大幅增加，占比緩慢提升。以2014年爲例，一線城市占比21.65%，二線城市占比46.15%，三線城市占比32.20%；而到了2017年，一線城市占比下降爲15.49%，二線城市占比提高到51.30%，三線城市占比33.21%。
上述人士認爲，2018年一二線重點城市調控政策延續收緊態勢，隨著城市功能疏散帶來的人口疏解和産業轉移，重點城市需求效應進一步向周邊城市外溢。處于熱點城市群內的三線城市，因承接外溢需求，與熱點城市群外的三線城市繼續呈分化趨勢。
北京、上海、杭州、重慶10年“賣地”收入均超過1萬億元
《2017年土地交易報告》還顯示，全國土地出讓金排名前20(20)城市總額爲21892.8億元，占比53.89%。這意味著占比僅6.67%的城市，它們的土地出讓金卻占據了半壁江山。
在土地出讓金20城市中，北京市以2796億元排名，同比增加228%；排名第二的杭州市也超過了2000億元。
中國指數研究院相關人士分析認爲，2017年北京市加大土地供應力度，優化土地供應結構，增加住宅用地供應，同時推出衆多特殊政策地塊，如共有産權地塊、租賃地塊、保障房地塊、人才住房地塊等，從源頭保障剛需；2018年初將嘗試共有産權用地招標出讓。
記者注意到，從2015年到2017年，全國土地出讓金20城市的總額以及上榜門檻是不斷提升的。這或許意味著重點城市和非重點城市的分化將更加嚴重。
中原地産首席分析師張大偉統計了從2008年至2017年全國土地出讓金總額20，北京市是過去10年“賣地”的城市，合計土地出讓金高達1.43萬億元；上海市土地出讓金1.39萬億元，杭州市土地出讓金1.088萬億元，重慶土地出讓金1.0585萬億元。其他比較高的城市有蘇州、天津、南京、武漢、廣州、成都、甯波等。合計看，全國土地出讓金的20大城市10年總金額高達13.58萬億元。
雖然北京市、上海市、杭州市、重慶市等4個城市10年間土地出讓金均超過萬億元，但它們的房價卻相差不小。根據中國房價行情網顯示，截至2017年12月，以住宅二手房爲例，北京市均價爲63239元/㎡，上海市均價爲52240元/㎡，杭州市均價爲29522元/㎡，重慶市均價爲10351元/㎡。
對此，全國人大財經委副主任黃奇帆于2017年5月在複旦大學房地産講座上表示，地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在，地價這個內因不配合，房價想漲也是漲不起來的。控制房價的關鍵就是要控制地價。
他認爲，政府應該控制拍賣土地價格，“政府不在土地上去推高房價，地價跟著房價慢慢走。當土地的供應是比較充分的、合理的、有效的時候，如果地價高了，政府就把儲備地多賣幾塊出來平衡一下。”
國信證券的一份研究報告認爲，土地出讓金是政府財政收入的重要來源。這份報告統計了2016年全國25個省份的土地出讓金及公共財政收入情況(剔除6個無數據的省份)，不少省份的土地出讓金占財政收入比重較大，占比超過30%的省份有14個，江西占比爲75%，位列；重慶、江蘇、安徽超過60%，河南、浙江超過50%，湖南、河北、四川、山東、廣西等5省份超過40%，海南、廣東、天津等3省份超過30%。
2017年，在樓市密集嚴厲調控下，一些城市的土地出讓金有所下滑，這影響著部分地方政府的財政收入，是否會動搖政府調控政策的決心。
蘭州、廈門、合肥“松綁調控”與其土地出讓金下滑有關嗎
1月5日，蘭州市發文對部分區域取消限購；繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明，但同時加碼實施限售，需滿3年才可交易。因此，蘭州市被一些媒體和業內人士認爲是2018年首個松綁限購城市。1月8日，蘭州市住建部門回應稱，“此次政策調整不是放松調控，而是落實分類調控、因域施策，提高調控的精准性。”
1月8日，根據廈門市公開的《政府工作報告》，廈門市今年將實行房地産差別化調控，支持改善需求等。此舉也被外界視爲當地樓市松綁的信號。
1月3日，合肥市相關部門在回應相關房企土地開發及價格問題時稱，商品住宅價格實行市場調節價，政府價格部門不得核定商品房價格。這一回複被一些人士解讀爲合肥將取消政府限價，這個解讀引發外界議論並成爲當時的熱點。1月6日，合肥市物價、國土部門回應稱此網絡解讀爲誤讀，將繼續嚴格執行國家宏觀調控政策，嚴格執行合肥市政府相關文件規定。
記者在查閱《2017年土地交易報告》時發現了一個巧合，上述出現樓市松綁傳聞或信號的3個城市的土地出讓金均有較大幅度下降，2017年合肥市土地出讓金爲570.1億元，同比下降35%；蘭州市土地出讓金爲69.6億元，同比下降22%；廈門市土地出讓金爲425.8億元，同比下降14%。
如何看待蘭州等城市的樓市調控的這種巧合及市場傳言？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者表示：“單純看此次限購松綁，與土地財政並沒有直接關系，主要還是因爲房企銷售的問題。”
他認爲，蘭州土地市場的交易目前不太活躍，預計後續隨著蘭州到成都、蘭州到烏魯木齊、蘭州到青海、蘭州到銀川等高鐵建成，蘭州將會成爲西部的一個較有活力的城市，那個時候土地交易會更活躍，或將會爲當地政府帶來很大的財政收入。
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