[摘要] 2017年的深圳樓市出現新氣象。不變的是調控力度和新房、二手房交易降溫，“變”則是指行業發生了巨大的變化，從住宅銷售到長租公寓。
2017年的深圳樓市出現新氣象。不變的是調控力度和新房、二手房交易降溫，“變”則是指行業發生了巨大的變化，從住宅銷售到長租公寓。
樓市嚴調控之下，深圳樓市走過了看似“平靜”的2017年，但其實正發生著許多變化。我們不妨在“變”與“不變”之間，用數據來梳理一下2017年深圳樓市的關鍵點。
不變：調控未變新房價格似直線
深圳房信網數據顯示，2017年，深圳全市新房住宅成交25820套，同比減少36.2%，爲2010年以來的新低。價格方面，全年維持在每平方米5.4萬元左右。二手房方面，全市二手房成交73830套，同比減少31.4%，但二手房成交量仍是新房的2.9倍。
2017年可以說是深圳樓市的剛需之年，90平方米以下中小戶型産品成交18143套，占全市新房住宅總量的七成。此外，雖然深圳新房成交均價已連續15個月環比下跌，但跌幅十分微小。深圳房地産中介協會認爲，這從側面反映出深圳樓市在去泡沫化的過程中，剛需群體對于深圳樓市的支持力度較爲強勁。
其實，2017年深圳樓市並沒有出台新的調控政策，2016年3月和10月兩度加碼調控政策已令市場降溫。在這看似不變的背景下，市場參與各方的日子過得好嗎？或許可以從數據上看出一些端倪。
“對房貸繼續收緊的擔憂使一些剛需客趕在年末下手，但去年整體而言生意少了近30%。”在羅湖區翠竹片區從事中介生意的黃小姐對記者說。的確，去年以來銀行房貸額度趨緊及銀行貸款利率持續上調態勢明顯，這在一定程度上影響了剛需者入市步伐。而在上周，深圳房地産中介協會的數據顯示，深圳房地産中介企業二手房鋪均開單0.19套，環比大幅下降67.9%。
二手房買賣有點難，新房呢？據深圳中原地産研究中心監測，2016年10月樓市新政之前，深圳一手住宅樓盤開盤當日銷售率基本在60%以上，但2017年這一指標平均僅爲25%。
變：豪宅也租賃大宗交易頻現
這一年，不變的是調控力度和新房、二手房交易降溫，“變”則是指行業發生了巨大的變化，從住宅銷售到長租公寓。顯然，深圳樓市格局已然改變。
2017年，房企的成績單依舊亮眼。中國指數研究院的數據顯示，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規模再創新高。2017年共有144家房地産企業跻身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業集中度加速提升。記者統計發現，16家千億銷售規模房企中有12家選擇布局深圳，占比達到七成。
銷售市場降溫，長租公寓的迅猛勢頭遍及深圳每一寸熱土。截至去年年初，深圳全市的長租公寓運營商已突破100家，房企的加入更加速了深圳長租公寓的洗牌。萬科、招商蛇口、龍湖等大型房企都已經在深圳拿出了自己的長租公寓産品。在剛剛過去的12月，深業集團宣布備受關注的豪宅深業中城不再銷售，轉爲長租公寓，涉及420套住宅産品。對此，有業內人士告訴記者，這主要是受新房限價影響，深業中城原本預計可以賣到每平方米13萬元以上，而且銷路不成問題，但在限價背景下難以這個價格推出市場。
這一年，深圳僅一塊居住用地出讓，況且只租不售，新房供應日趨減少或已成爲常識。說起供應減少，去年深圳市場還出現了這麽一個特點：大宗交易頻頻出現。太平戴維斯高級董事、深圳投資部主管吳睿表示，去年深圳樓市的大宗交易次數大概達到26宗。記者調查發現，去年深圳公寓市場上，位于羅湖區的萬科深南廣場和招商中環項目，還有龍華區的紅山6979等項目均有整棟被收購的現象。深圳中原地産統計數據顯示，2017年深圳商務公寓成交13973套，成交面積98萬平方米，環比上升58.3%。
這一年，深圳城市更新仍是熱點話題。大小企業紮堆城市更新，然而存量土地開發中的“拆不動”問題仍待政府政策出台，但棚改的出現和快速推進也在一定程度上攪動了深圳樓市，特別是一些老舊小區的價格“巨變”。
展望2018年，太平戴維斯預計，由于政策驅動、高房價、限購限貸等因素，部分住房需求從購房市場外溢到租賃市場，深圳住宅銷售市場長期發展前景較好，預計成交價格將在不久之後停止下跌。美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，2017年深圳樓市觀望氣氛濃厚，成交量下滑明顯，租賃市場大規模的發展預計不會對房價帶來太大影響，2018年深圳房價的走勢將會偏穩，政策層面持續收緊、不放松，而限價、限購、限貸仍將持續，控制備案、銀行信貸政策是影響2018年深圳樓市的重要變數。
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