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萬科譚華傑:未來租賃應該是住房供應最主要的方式

每日經濟新聞   2017-12-11 09:32

[摘要] 租賃住房市場容量巨大,是未來房地産發展的大趨勢。12月9日,萬科高級副總裁譚華傑在第四屆平安地産金融創新論壇上表示,未來租賃應該是住房供應主要的方式。

在政策紅利下,住房租賃正走向資本和市場追逐的風口,房企、機構、銀行等紛紛大舉布局租賃市場。12月9日,萬科高級副總裁譚華傑在第四屆平安地産金融創新論壇上表示,未來租賃應該是住房供應主要的方式。

多數業內人士認爲,租賃住房是未來房地産發展的大趨勢,潛在的市場容量很大,尤其是大都市的租賃住房占比越來越高;但租賃市場也面臨著稅收、回報率低、土地來源等諸多需要解決的問題。

發展租賃市場是未來趨勢

十九大報告提出,“要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”

今年以來國家頻頻出台政策發展租賃市場,加大租賃市場發展成爲未來趨勢。胡躍飛認爲,存量經營的價值空間正在開啓。他說,進入存量時代,經營鏈變成了“生産+銷售+運營”,對于諸多房地産企業來說,這是挑戰也是機遇。所謂挑戰,是資源布局和財務模式都會發生改變,要更加善用金融手段。所謂機遇,是因爲存量經營在我國還處于初級階段,巨大的市場蛋糕將逐漸形成。比如租賃市場,隨著配套環境的成熟,現有的政策紅利將加快轉化爲市場的自發力量,孕育出全新價值空間,行業格局也將由此改變。

而據中國房地産業協會會長劉志峰提供的數據顯示,2016年我國公寓市場規模爲1.38萬億元,預計到2020年市場規模將接近2萬億元,提供中小戶型、中低價位爲主的長租公寓,對緩解大城市的住房困難有著重要作用。同時,在很大程度上對城市建設、創業就業、社會穩定都有好處。

“房地産租賃市場未來會發展,而且體量會越來越大。”旭輝集團董事長林中在上述論壇中稱,購房需求市場和租房市場是兩個不同的市場,租房市場是多層次住房需求,是買房前的過渡,是一種消費;而買房子不是一種消費,是購買資産的行爲。而且租金的承受能力不是因爲房價漲了租金就漲了,而是收入提高了。未來我國大力發展住房租賃市場,短期之內來看,不會對中國的房價漲或跌有太大影響。

雖然租賃市場發展前景被看好,但是卻面臨很多問題,比如租金回報率低、稅收、土地來源、規範建立、房子品質等問題。萬科高級副總裁譚華傑也坦言,“做租賃市場並沒有那麽容易。現在做租賃肯定比做住房開發難,要求的技術水平更高。”

不過紅星美凱龍家居集團董事長車建新認爲,租金肯定會慢慢漲的,目前的回報率比較低,長遠來講租金會倍增,預計十年會提高將近一倍,且支付能力也是倍增的,不要用現在的租金算回報率,而是要看未來的回報率。但他也認爲,解決現在人才住房不能完全靠租賃,也可以通過提高技術人才的貸款首付比例、三代還貸款等其他辦法。

“大佬”快速布局租賃市場

租賃市場已吸引銀行、互聯網等各方資本進入。據相關數據顯示,在30房企中,已有1/3進入了長租公寓市場。建行、中信銀行等銀行以及京東、阿裏巴巴等互聯網巨頭也快速布局租賃市場,保利地産也成功發行了首單央企租賃住房REITs。

“進入到存量主導的時代,對于房地産企業來講轉型也是必要的。”中泰證券首席經濟學家李迅雷如是說。

譚華傑透露,萬科轉型做美好生活場景師,萬科可能會成爲中國個正式把家庭公寓列入到産品線的企業。

平安銀行行長胡躍飛也透露,目前平安集團正在積極開展住房租賃金融服務體系的研發和構建,後期希望聯手各大房企共同參與推動這一市場的成長。

林中表示,房企在租賃市場裏,大的考慮是順勢而爲;二是從長遠的戰略來看,開發商一定不僅要關注增量市場,還要關注存量市場。在存量市場做長租公寓開發商是最有優勢的;三是從回報角度來看,長期一定會有盈利模式,未來租賃市場是多元化主體市場很重要的組成部分。

林中補充道,房企要從開發經營、開發銷售轉向經營持有的模型,中間的問題就是綜合融資成本,租金回報要大于綜合融資成本,商業模式才可持續。融資成本很高,租金回報很低,商業模型就不可持續。未來中國租賃市場發展會降低一些成本。

租賃將成住房供應主要方式

租賃市場發展前景良好,那是否適合全國一盤棋?是否已經迎來黃金時期?

中國指數研究院常務副院長黃瑜坦言,租賃並不適合全國都一盤棋,還是先要把試點的城市做好,試點完了以後有了模式,有了運營主體、開發主體和金融模式,然後再去上才可能比較現實。

中泰證券首席經濟學家李迅雷也表示,租賃市場能不能發展起來,跟大家對于房地産、房價上漲預期有很大的相關性。部分城市租賃市場還是能發展起來的,也是基于未來人口的集聚和大城市化的過程。

譚華傑補充說,未來租賃應該是住房供應最主要的方式,一是符合全球房地産、不動産市場發展的規律。尤其是大都市,發展過程中租賃住房的供應越來越多,租賃占比越高,這是一個城市發展到高級系階段必然以租賃爲主要的供應方式。二是符合年輕人和新時代人的生活習慣,租房子反而有很大的靈活性,大的趨勢來看,“以租爲主,租購並舉”這個判斷是非常精准的。

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