[摘要] 11月22日，《珠海經濟特區物業管理條例》（以下簡稱新條例）經市九屆人大常委會第九次會議表決通過。
物業管理條例關乎民生，與千家萬戶的切身利益息息相關。曆經五次審議，11月22日，《珠海經濟特區物業管理條例》（以下簡稱新條例）經市九屆人大常委會第九次會議表決通過，該條例也成爲市人大常委會有立法權以來，市民關注度、立法難度、調研論證最深入、常委會審議次數的法規項目。據悉，待原《珠海市物業管理條例》報請省人大常委會批准廢止後，新條例有望于明年上半年頒布施行。
新物業管理條例亮點多
亮點1：
業主大會召開難首次業主大會門檻降低
問題：現實生活中業委會運行難、開展工作遇到諸多制約，同時對其監管也難，尤其財務管理缺乏規制，業委會成員不作爲甚至侵害到業主權益的事件也屢屢發生。
新條例規定：占物業管理區域內業主總人數百分之十以上的業主聯名的；物業管理區域內物業出售並交付使用的建築面積達到該區域建築物總面積百分之五十以上的；首套房屋出售並交付使用超過兩年，交付使用的建築面積達到該區域建築物總面積百分之三十以上的，滿足以上三個情形之一的，業主就可以向鎮政府、街道辦提出設立業主大會的書面要求。
相比原條例，爲進一步降低設立首次業主大會的門檻，業主聯名設立首次業主大會的，設立要求的聯名業主人數比例從百分之二十降至百分之十，同時增加第二、三項規定，一名業主也能提出設立業主大會的要求。
亮點2：
業委會運行監管難
規範業主委員會運作
問題：業主遇到物業糾紛投訴無門，基層缺乏物業管理專門人員與相應的業務能力，對業主組織的成立與運行指導不力。管理部門物業管理職責不清、管理職能弱化、管理人員素質不高是我市物業管理存在的突出問題。
新條例規定：完善業主委員會備案制度，賦予其一定的權利能力，規定業主委員會向區物業管理行政主管部門備案，有權刻制印章、設立銀行賬戶。
同時要求業委會建立規範的財務制度，保存相關的財務收支資料。對于業委會財務審計，根據業主大會通過的管理規約或議事規則約定進行。對于業主委員會成員索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益，或者侵占業主共有財物的，由物業管理行政主管部門責令改正，並沒收違法所得，遇到情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
亮點3：
政府監管難
明確政府職能管理不缺位
問題：遇到物業糾紛投訴無門，缺乏物業管理專門人員與相應的業務能力，對業主組織的成立與運行指導不力。管理部門物業管理職責不清、管理職能弱化、管理人員素質不高是我市物業管理存在的突出問題。
新條例規定：明確規定市、區政府職能，劃分了市、區、鎮街三級物業管理行政主管部門職責，要求鎮政府、街道辦應當配備專門的物業管理部門和專職工作人員，建立糾紛調處機制。
強化政府在物業糾紛中的指導與服務，規定加強各級物業管理主體的培訓，提高其業務指導與監督能力，在基層鎮、街建立物業糾紛調處機制。對不具備成立業主大會或自治無效的住宅小區，可以由鎮政府、街道辦組織成立臨時機構物業管理委員會，代行業委會職責。
聚焦市民關心熱點
1 車庫車位
配比不足每戶業主只能購買一個車位
近年來，小區停車位日益緊張，在業主和物管之間，不少小區都發生過因停車位而引起的糾紛。
新條例確定車庫車位優先租給業主原則，在滿足本區域業主、物業使用人需要後，建設單位可以將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過六個月。
建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後方可出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫三十日前，以書面形式告知本區域全體業主，並在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的産權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。
2 物業專項維修基金
無業委會小區可由鎮街推薦的代表籌集
物業專項維修資金的應急使用既要防止被濫用，又要切實解決業主遇到的問題。老舊小區物業管理調費困難且物業專項維修資金曆史空白，遇到維修問題需籌集物業專項維修資金時難度較大。
新條例中，針對屋頂、外牆出現嚴重滲漏，電梯故障，消防系統故障，因台風等自然災害造成嚴重損害等五種情形設置維修資金應急使用制度，受理機構應兩個工作日完成審批，簡化使用程序。
新條例針對老舊小區也作了區別處理，規定如果未建立物業專項維修資金或者現有物業專項維修資金不足以支付共有部分維修費用的物業管理區域，決定對全體共有的物業進行維修的，由業主委員會負責籌集維修費用；決定對部分共有的物業進行維修的，由業主委員會或者部分業主推選的業主代表負責籌集維修費用。尚未成立業主大會的，業主意見的征集和物業維修費用的籌集，則由物業所在地的鎮政府、街道辦組織推選的業主代表負責。
3 物業服務
雙方失信行爲都納入誠信管理
業主因爲物業公司服務不到位拒交物業費，物業公司又因爲部分業主不交物業費而降低服務質量，從而導致物業管理工作進入“死循環”。
對此問題，不少意見認爲信用管理是一項綜合有效的監管手段，同時符合行政管理改革的價值取向。新條例中規定市物業管理行政主管部門應當建立業主、物業服務企業信用體系，完善業主、物業服務企業信用信息的采集、記錄和交換共享機制，強化信用信息的公開、公示和應用。
對于業主來說，業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業依法申請仲裁或者提起訴訟後，經仲裁裁決或者司法判決確認後有履行能力仍拒不履行的，按照有關規定錄入失信被執行人名單。
對于物業服務企業來說，物業服務企業有騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金、物業服務合同終止後拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料等八種情形的，應當錄入物業服務企業信用信息檔案，建設單位、業主大會可以在招標文件中對失信物業服務企業參與招投標活動予以限制。
新條例創新舉措解讀
隨著近年來房地産市場的快速發展，人民群衆對居住環境、物業服務的要求日益提升，涉及業主自治和物業管理方面的問題日益增多，據了解，我市物業管理的糾紛目前已占到街道調處的日常糾紛約六成以上。新的物業管理條例的制定不僅關系到業主自治，還關系到物業服務企業的發展和政府部門的治理水平。對此，新條例提出了不少創新舉措，達到進一步提高我市物業管理水平的目的。記者通過對話市人大常委會法工委相關負責人，對這些創新之處進行了解讀。
全國首個對黨建引領作出規定的物業管理法規
新條例在第九條中提出，鼓勵和支持黨員業主通過法定程序成爲業主委員會成員，發揮模範帶頭作用，依法履行職責。加強社區黨組織、居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督，建立健全社區黨組織、居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。這也是全國首個提出在物業管理領域對黨建引領作出規定的物業管理法規。
解讀：在現實生活中遇到物業糾紛，經常存在業主“事前不參與、事後找政府”的現象，這就需要基層黨組織和優秀業主、黨員業主發揮先鋒模範的引領作用，保證和推動物業管理活動依法有序開展。不過需要注意的是，黨員業主仍需通過法定程序成爲業主委員會成員依法履行職責，不是對業主組織的取代。
電子投票系統提高業主大會開會和決議效率
新條例在第三十六條中規定，市物業管理行政主管部門建立統一規範的物業管理電子投票系統，不動産登記機構等有關單位應當予以協助。電子投票系統建設、維護、管理經費列入財政預算，不得向業主收取費用。
解讀：業委會換屆、更換物業公司等小區重大事項決策，都需召開業主大會並得到一定比例的業主同意通過。對于一些較大小區，召集符合法定人數的業主開會非常不易，也很難找到足夠大的會場，經常出現一人一個票箱四處找人投票的難題。電子投票系統的建立將通過現代科技信息手段，解決業主大會召集難、決策難的問題。與不動産登記信息實現共享後，還能解決業主身份進行認證的問題，提高選舉、投票的公信力。
招投標平台提高物業企業服務水平
新條例在第五十六條中規定，市物業管理行政主管部門應當建立物業管理招投標平台。住宅物業的建設單位，應當通過物業管理招投標平台，以招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經區物業管理行政主管部門批准，可以采用協議方式選聘物業服務企業。鼓勵業主大會通過物業管理招投標平台選聘物業服務企業。住宅物業的業主大會選聘物業服務企業的，應當將服務內容、標准、期限、選聘方法以及選聘結果向業主公示。
解讀：對住宅物業前期選聘進行規範，開發商選擇物業服務企業服務應當通過平台進行，對于非建設單位的選聘行爲不作強制，平台對業主開放後，業主大會可通過平台選聘物業服務企業。平台將與物業服務企業信用管理相結合，通過平台可以了解物業服務企業的基本情況，包括經營信息、誠信信息等，有利于推動形成規範的物業服務市場，形成良性競爭關系，促進行業持續、健康發展。
聲音
注重監管 加強監督
希望條例更具操作性和重監管
對新規的執行和落地，家住誠豐逸翠園的業主楊女士充滿期待，她認爲新規越來越人性化，但後續如何實際有效地落地執行方是關鍵所在。對此，楊女士表示需要引入監管制度，讓新規不僅是停留在紙面上，更是落在實處。
而作爲與新規打交道的業主委員會，他們則更關心條例的可操作性。誠豐逸翠園業委會主任盧先生認爲，新條例需要更加細化內容、更加明確各項責任、更具操作性。他舉了一個簡單的例子，對沒有維修基金的小區，有重大維修項目，小區各方該怎麽做，應該要有指引。“有了明確的指示，將避免許多開發商、物業和業主之間的糾紛。”盧先生稱。
建議細化監事會制度加強監督
每天都會處理許多大小物業糾紛的梅華街道南村居委會書記林文勝也認爲，新規能否發揮作用和改善物業問題，關鍵在于能否有完善的監管機制。他表示，要讓業主和物業公司有良好的溝通，少不了業委會，可很多業委會卻難擺正自己位置，容易權利過大。要做好平衡，建議在現有基礎上細化監事會制度，同時引入議事制度，通過業委會、監事會、議事代表三方相互制衡共同出力，家園才能更民主更和諧。“目前轄區多個小區都在推行這種模式，收到了不錯的效果。”林文勝稱。
鏈接
條例出台背景
2008年4月1日我市頒布實施了《珠海市物業管理條例》，2010年市人大常委會曾對《珠海市物業管理條例》的個別條款作過修改。但隨著經濟社會的發展，物業管理新矛盾、新問題不斷産生，同時國務院《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法規陸續頒布實施，原條例已不能滿足當前的實際需要，亟需重新制定條例進行相應的修訂補充和完善。
爲此，條例的修改納入2016年市人大常委會立法計劃。在立法形式上，采取了“廢舊立新”的方式，由市政府組織《珠海經濟特區物業管理條例》的起草，2016年6月，經市政府審議通過並提請市人大常委會審議。2016年7月至2017年11月期間，市人大常委會對條例草案進行了五次審議，並于2017年11月22日表決通過。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
