[摘要] 成都出台新規，全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。通知明確要求，“全款支付”不得被“額外對待”，同時開發企業不得設置捆綁銷售、挂牌價外收費等不利于購房人的登記條件，搖號過程將由公證機構作全程現場監督公證，搖號排序結果應當場公示，同時排序時間應在“白天”
11月16日，成都市城鄉房産管理局與成都市司法局發布《關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的通知》（以下簡稱《通知》），要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。
爲堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，切實貫徹落實國家房地産市場調控政策，2016年10月1日以來，成都市本著科學管控、精准調控的原則，先後出台多項房地産市場調控措施，房地産市場總體運行平穩。“但是，近期一些商品住房項目中捂盤惜售、捆綁銷售、投資炒作等現象較爲突出，爲進一步規範商品住房銷售行爲，促進商品住房開盤銷售的‘公開、公平、有序’，維護購房人的知情權、選擇權、監督權和市場秩序穩定，因此出台本《通知》。”
廣大購房者可以放心的是，《通知》明確要求，“全款支付”不得被“額外對待”，同時開發企業不得設置捆綁銷售、挂牌價外收費等不利于購房人的登記條件，搖號過程將由公證機構作全程現場監督公證，搖號排序結果應當場公示，同時排序時間應在“白天”。
引入“公證搖號”排序選房
“全款支付”不得被額外對待
此次搖號範圍暫定在本市房地産市場調控期間，本《通知》印發之日起，全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。
由于一些商品住房項目在准售房源銷售上內外有別（房源數量內控多外銷少，而不公開透明，購房條件利于內部、全款等少數購房人，而不公平），開盤銷售房源緊張，售後房源又由中介機構加價銷售，導致社會反映強烈。因此，《通知》一是要求房地産開發企業應自取得商品房預售許可或現售備案之日起10日內，一次性公開全部准售房源及每套房源價格，嚴格按照申報價格，明碼標價，對外銷售；二是要求房地産開發企業在開盤銷售前，應當制定購房登記規則。購房登記規則應符合國家和本市房地産市場調控政策以及商品住房銷售管理規定，不得設置僅有利于房地産開發企業或中介機構內部、全款支付等部分購房人的登記條件，這意味著“全款支付”不得被額外對待。
同時，不得設置捆綁銷售、挂牌價外收費等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人保持一致。登記時間不得少于3日。
房地産開發企業在購房登記前，在商品住房銷售現場公示購房登記規則、全部准售房源（含戶型）、購房登記時間、搖號和排序結果公布時間、選房時間等相關事項。
開盤銷售前3日要發布搖號公告
搖號排序時間應在“白天”
《通知》要求及時公開房源。房地産開發企業在新取得商品房預售許可或現售備案之日起10日內，按照一房一價,一次性面向社會公開全部准售房源。
在實施住房限購政策的區域，房地産開發企業在進行購房登記時，向登記購房人宣講我市商品住房限購政策，並核驗登記購房人的購房資格證明材料後報房産行政主管部門複核。
房産行政主管部門將複核後的具備購房資格的《登記購房人名冊》予以保存並及時反饋房地産開發企業及公證機構。複核後具備購房資格的購房人信息方可導入搖號系統。
房地産開發企業在開盤銷售前3日發布搖號公告，同時公示導入搖號系統的《登記購房人名冊》。
搖號排序選房應使用公證機構提供的電腦搖號軟件，並由公證機構作全程現場監督公證，搖號排序結果應當場公示。搖號排序時間應在9:00-18:00之間。
在公證搖號選房結束的10日內，將搖號排序和選房結果公證書報送當地房産行政主管部門。
放棄的房源可按序遞補選房
房價不得高于原開盤銷售時公示價格
《通知》強調要“依序選房”。房地産開發企業按照公布的選房時間，組織購房人根據選房順序號依序選房，並當場通過全市統一的商品房買賣合同網上簽約與備案系統（以下簡稱網上簽約系統）在線簽訂《商品房認購書》或《商品房買賣合同》。
因放棄選房所空房源或者按約解除《商品房認購書》、《商品房買賣合同》所退房源，在公證機構監督下，依原公證搖號産生的選房順序號按序遞補選房，房屋價格不得高于原開盤銷售時公示的價格。
《通知》對公證機構也進行了約束，要求做好商品房銷售方案、銷售承諾書、公示的購房登記時間結束後彙總的《登記購房人名冊》、經房産行政主管部門複核後的《登記購房人名冊》、全部准售房源納入排序選房範圍、公證搖號排序結果、依排序選房結果等保全證據公證。
房地産開發企業確保提交的材料真實、合法。
維護購房人合法權益
登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須一致
《通知》強調維護購房人合法權益。網上簽約系統對處于“定購”、“擬定合同”狀態的房源予以鎖定，一律不予變更合同主體，房産行政主管部門在辦理商品房買賣合同登記備案時，對登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人不一致的，不予受理。
同時，嚴厲查處違規行爲。房産行政主管部門加強指導和監督檢查，發現房地産開發企業違反本通知規定的，一經查實，一律暫停當期開盤銷售商品住房的網簽資格，暫停後續項目商品房預售許可或現售備案受理，納入成都市房地産市場信用黑名單，並在“成都信用網”公開曝光；涉及虛假宣傳、捆綁銷售、價外加價、價格欺詐、規避納稅、炒賣房號、首付貸等違法違規行爲的，分別抄送工商、發改、稅務、公安、金融等行政主管部門；構成犯罪的，移交司法機關處理。
《通知》要求進一步完善商品住房開盤銷售指導意見。市公證協會應當制定商品住房開盤銷售公證搖號排序選房的指導意見，督促公證機構依據《公證法》和《公證程序規則》辦理相關公證事項，並按照公證服務收費標准收取公證費。
公證機構發現房地産開發企業提交材料不實、虛假承諾或者弄虛作假、徇私舞弊、非法幹預搖號排序公證活動的，不予辦理公證或終止公證。
成都市商品住房開盤銷售公證搖號政策問答
1. “公證搖號”模式，跟開發商此前自己組織的搖號有何不同？
自《通知》實施之日起，全市範圍內新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號排序選房的銷售方式。
公證搖號可現場進行，也可以網上進行。 “跟以往開發商自己組織的搖號不同的是，未來的搖號將全程引入公證機構參與，保證了搖號的權威性，杜絕暗箱操作。”
《通知》明確了三點，一是公證搖號範圍爲全市行政區域；二是公證搖號對象爲新取得預售許可或現售備案，開盤銷售的商品住房；三是搖號引人公證機構。
2“全款”客戶有沒有購房優先權？如何防止內部人員認購變相捂盤或炒賣房源？能不能捆綁車位、裝修等條件進行銷售？
市房管局表示，《通知》對購房登記的規則進行了要求，房地産開發企業在接受購房登記前應完善購房登記規則。購房登記規則不得設置僅有利于房地産開發企業或中介機構內部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設置捆綁銷售、挂牌價外收費等不利于購房人的登記條件。
總結來說，《通知》明確了購房登記規則不得設置的4類登記條件，一是不得設置有利于房地産開發企業或中介機構內部人員的登記條件，目的在于防止通過內部人員認購的方式變相捂盤或炒賣房源；二是不得設置有利于全款支付人員的登記條件，目的在于支持購房人以商業貸款或公積金貸款按揭方式購房，爲所有具有購房資格的購房人提供平等的購房登記機會；三是不得設置捆綁銷售的登記條件，目的在于防止房地産開發企業進行購房登記時，迫使購房人接受車位、裝修改造等其他産品和服務；四是不得設置挂牌價外收費的登記條件，目的在于防止房地産開發企業利用購房者的購房心裏，收取住房挂牌價以外的費用。
3. 如何遏制“捂盤惜售”？
要及時公開房源。《通知》規定，房地産開發企業在新取得商品房預售許可或現售備案之日起10日內，一次性面向社會公開全部准售房源，按照申報的一房一價，明碼標價，公開接受實名購房登記，登記時間不少于3日。
該規定一是對開盤銷售的時間、房源、房價等相關要求予以了明確，目的在于促使開發企業做到真正的公開開盤銷售，防止房地産開發企業捂盤或變相捂盤，挂牌價外收費，充分維護購房人的知情權、選擇權和監督權；二是公開接受實名購房登記，目的在于爲登記購房人購房資格核驗打好基礎，防止部分登記購房人利用虛假資格登記搖號，炒賣房源；三是登記時間不少于3日，目的在于爲意向購房人提供充分的選擇和登記時間。
4. 如何防止不具備購房資格的投機者，通過搖號排序選到房源？
市房管局表示，將嚴格核驗和複核購房資格。《通知》規定，在實施住房限購政策的區域，房地産開發企業進行購房登記時，應向登記購房人進行我市商品住房限購政策宣講，並核驗登記購房人的購房資格證明資料後報房産行政主管部門複核。複核後具備購房資格的購房人信息方可導入搖號系統。
該規定一是要求房地産開發企業進行購房登記時，應向登記購房人進行我市商品住房限購政策宣講，目的在于讓購房人充分了解我市住房限購政策，防止購房人因不具備購房資格而不能辦理商品房買賣合同備案所帶來的一系列不良後果；二是要求房地産開發企業在購房登記環節對登記購房人的身份證明複印件、通過個人住房信息系統打印的個人房屋信息記錄、穩定就業（社保繳納明細和工作單位信用代碼或組織機構代碼證書）等購房資格資料進行審查和保存，目的在于促使房地産開發企業履行住房限購政策的義務，落實維護市場秩序的主體責任；三是建立搖號排序前的資格複核機制，要求房産行政主管部門對房地産開發企業報送的登記購房人資格證明材料進行複核，複核後具備購房資格的購房人信息方可導入搖號系統，目的在于防止一些不具備購房資格的投機者，通過搖號排序選到房源，導致真正需要住房且具備購房資格的人不能及時選到房源，同時此舉也提高了遞補選房的工作效率。
5.搖號結果如何保證公證？
市房管局表示，《通知》對此規定，房地産開發企業于搖號3日前在銷售現場或網上發布搖號公告。搖號排序選房使用公證機構提供的電腦搖號軟件，由公證機構作全程現場監督公證，並當場公示搖號排序結果。
該規定一是要求房地産開發企業于搖號3日前在銷售現場或網上發布搖號公告，維護登記購房人的知情權；二是搖號排序選房使用公證機構提供的電腦搖號軟件，目的在于保持電腦使用和搖號軟件的公正性；三是公證機構作全程現場監督公證，目的在于保證搖號過程的公開、公平、有序；四是當場公示搖號排序結果，目的在于維護所有參與搖號人的知情權，避免延時公示導致公衆對搖號結果公信力的質疑。
6. 公證搖號後如何選房？放棄選房後，後續人員能否依序遞補選房？
市房管局表示，《通知》規定，房地産開發企業按照公布的選房時間，組織購房人根據公證搖號産生的選房順序選房，並當場通過全市統一的商品房買賣合同網上簽約與備案系統在線簽訂《商品房認購書》或《商品房買賣合同》。因放棄選房所空房源或者按約解除《商品房認購書》《商品房買賣合同》所退房源，在公證機構監督下，依原選房順序號按序遞補選房，房屋價格不得高于原開盤銷售時公示的價格。
該規定一是要求房地産開發企業與依序選定房源的購房人，當場通過全市統一的商品房買賣合同網上簽約與備案系統在線簽訂合同，購房人交了定金的，在線簽訂《商品房認購書》，購房人交了首付款或全款的，在線簽訂《商品房買賣合同》，購房人在線簽訂合同後，可通過銷售現場的商品房銷售信息公示系統及時查看交易狀態，此舉目的在于保障購房人的合法權益，防止房地産開發企業要求購房人線下簽訂“陰陽合同”，或者不及時網上簽約體現交易狀態，導致購房人利益受損；二是對因放棄選房所空房源或者按約解除合同所退房源，在公證機構監督下，依據公證搖號産生的按序遞補選房，房屋價格不得高于原開盤銷售時公示的價格，此舉充分維護了參與搖號人的購房機會，又尊重了搖號選房規則的執行，同時也保持了房價水平的穩定。
7. 如何避免搖號選房後轉手高賣等虛假認購、投機炒作行爲？
市房管局表示，將切實維護購房人合法權益。《通知》明確：網上簽約系統對處于 “定購”“擬定合同”狀態的房源予以鎖定，一律不予變更合同主體，房産行政主管部門在辦理商品房買賣合同登記備案時，對登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人不一致的，不予受理。
該要求明確了保障購房人合法權益的具體措施，對于購房的登記、搖號、合同簽訂、備案等環節的一致性予以了嚴格管控，確保公證搖號按序選房措施的有效實施，切實遏制虛假認購、投機炒作等違法違規行爲。
8. 發現公證搖號過程中違規行爲如何處置？
市房管局表示，將嚴厲查處違規行爲。《通知》要求，房産行政主管部門發現房地産開發企業違反本通知規定的，一經查實，一律暫停當期開盤銷售商品住房的網簽資格，暫停後續項目商品房預售許可或現售備案受理，納入成都市房地産市場信用黑名單，並在“成都信用網”公開曝光。
該要求明確了房地産開發企業違反《通知》規定的具體處理措施，旨在保障《通知》的切實執行，保障商品住房交易能公開、公平、有序進行，有力淨化商品房市場環境。
9.“公證搖號”何時實施？
《通知》自印發之日起實施，辦公、商業等非商品住房可不實行公證搖號排序選房。
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