[摘要] 龍湖1-10月累計簽約額1404.1億元，同比增長89%，距離1500億銷售目標只有一步之遙。在下一個千億時代，龍湖的機會點在哪裏？TOD模式被龍湖視爲重要探索方式之一。
2016年，龍湖地産（0960.HK ）距離千億規模只差臨門一腳，今年，它終于迎來了自己的裏程碑時刻。
今年上半年銷售規模10房企中，龍湖以銷售金額同比增長140%的速度位居。今年前8個月，龍湖地産合同銷售金額突破1151億元，同比增長105%，率先完成了千億的目標，超過2016年的全年銷售額881.4億元；11日9日，龍湖地産發布公告稱，今年前十月累計簽約額1404.1億元，同比增長89%。而在2017年中期業績發布會上，龍湖上調全年銷售目標38%至1500億元，目前來看，再次提前完成全年銷售目標將成爲大概率事件。
龍湖相關負責人向《每日經濟新聞》記者稱，龍湖良好的業績來自于盤面均好的積澱，內部大運營體系和營銷體系運轉流暢，並有意識前置供貨。在投資拓展層面，龍湖聚焦高能級城市群的縱深布局，深化粵港澳、長三角、京津冀等城市群，爲業績持續增長奠定基礎。
“蛋糕變小了，只能更努力”
從房地産周期來看，銷售和拿地節奏決定了一家企業的規模增長速度。對于龍湖的“提速”，很大程度上在于其自身銷售策略的選擇，即供貨前置。
龍湖集團執行董事兼CEO邵明曉曾公開強調，存貨就是癌症，龍湖作爲一個“長跑運動員”，不會爲了相對短期的目標去做資源的匹配和變化。
對于這一點，龍湖方面回應《每日經濟新聞》記者稱，龍湖有一套自己的供銷存管理體系，在大運營體系下對項目全周期供銷存進行動態管控，指標化地進行供貨、存貨、去化管理，令存貨水平保持低位，實現彈性運營，健康增長，並在過程中充分利用先進IT技術。
上述龍湖相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示，這一體系可以追蹤到項目各個重要節點，運營職能還要拉通客研、營銷、研發等部門，結合客戶導向和客儲邏輯，針對性做決策，實施不同方案。
龍湖一位營銷人員告訴《每日經濟新聞》記者，限售前後對一線銷售的動作影響不大，但相較以前，在推廣、營銷和一線銷售人員的管理上更精細化。“因爲蛋糕變小了，我們只能更努力才能擊敗競爭對手。”
在龍湖高銷售增長率的同時，大量拿地補倉成爲背後的一大支撐。記者注意到，龍湖拿地節奏呈現出前快後慢的特點。
相關數據顯示，1~10月龍湖新增土地建面1460.1萬平方米，新增土地價值1001.9億元。龍湖方面表示，在下半年甚至到明年，在購地方面實際沒有緊迫感，將根據市場形勢，繼續“堅守頭寸，謹慎決策”的原則，平衡好負債率及發展節奏。
對于拿地節奏，龍湖根據回款和整個資産負債表的情況來進行決策，淨負債率控制在60%以下。
TOD模式提供加速度
主流房企不斷探索多元化布局，未來的機會點在哪裏？面對這樣的追問，邵明曉曾在中期業績會上分析龍湖産業布局的邏輯。他表示，中國已布局“十縱十橫”的高鐵網和城市內部網格化的地鐵網，一些大城市軌道交通的總裏程規劃在500公裏以上，未來會出現大量空間上、交通上的節點，由此很多新的産業布局就會實現。
以軌道站點爲中心，龍湖的TOD模式（Transit-oriented Development，以公共交通爲導向的開發）作爲破題之策應運而生。目前，龍湖已在全國範圍內成功打造15個TOD項目，未來數年還有超過20個TOD項目將陸續落地。在下一個千億時代，TOD模式將爲龍湖的發展提供更多的加速度。
此外，龍湖長租公寓品牌冠寓也在上半年發力，並提出未來規劃，即2017年開業1.5萬間，中期計劃開業5萬間，三年內力爭進入行業前三，實現20億元租金收入。
這些布局背後，對龍湖從拿地、開工到建設，以及從招商、推廣到開業的運營能力要求非常高，在回應中龍湖方面對《每日經濟新聞》記者表示，“能夠全面管控。”
然而，隨著推盤逐漸放緩，龍湖在銷售方面想要再上一個台階，仍需要跨過很多道坎，從積極補倉商業用地到不斷拓展長租公寓和聯合辦公等創新業務來看，能否順利實現突破千億後走向兩千億甚至三千億房企陣營，都將成爲龍湖的考驗。
實際上，在規模面前，龍湖希望在穩健的前提下追求利潤。邵明曉曾在中期業績會上表達了龍湖對于規模的看法，即堅持利潤的增長，每年要有15%~20%的增幅。
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