[摘要] 在萬科年終媒體見面會上，萬科首席運營官、執行副總裁張旭宣布，萬科致力于成爲全球最大的物流平台，每兩個電商包裹中，就有一個與萬科有關。實際上，除了萬科，綠地、和碧桂園等國內傳統房地産大鳄近年也紛紛投身物流地産。
11月10日， 萬科執行副總裁、首席運營官張旭在萬科集團媒體交流會上透露，預計今年雙十一的快遞件將超過10億，其中約有5億將是從普洛斯和萬科雙方倉庫中運出。每兩個包裹中，就有一個出自普洛斯和萬科雙方的物流地産平台。
同一天，國家郵政局通報稱，預計11月11日至16日期間，全行業處理的郵件、快件業務量將超過15億件。11日-12日將出現網絡壓力峰值，日處理量可能達到日常處理量的3倍。
在人們眼裏，萬科仍是一家傳統的房地産開發商，它是怎麽和物流快遞扯上關系的呢？實際上，除了“商住”開發，如今的萬科已經多元化發展，涉及養老、物流地産、教育、度假等領域。而除了萬科，還有綠地、碧桂園等也打起了物流地産的主意。
萬科布局物流地産這些年
據人民網報道，11月10日，萬科執行副總裁、首席運營官張旭在萬科集團媒體交流會上透露，萬科致力于成爲全球的物流地産服務商。“‘雙11’網絡購物節已經進入最後的倒計時，今年‘雙11’預計將會有10億件的貨物被售出，而其中約有5億件會從普洛斯和萬科雙方倉庫中運出。”
張旭指出，“每2件包裹就會有1件出自普洛斯和萬科雙方的物流地産平台，而東三省的每一個漢堡都來自我們的食品生鮮倉庫，還有在昆明、南甯、日喀則的每一輛共享單車OFO也同樣。”
自2014年起，萬科開始布局物流地産。2015年6月4日，萬科在發布5月份銷售業績的同時，首次于公告中披露新增物流地産項目用地情況，並稱物流地産是産業地産業務重點方向之一。
普洛斯是今年7月萬科參與收購並私有化的亞洲物流地産巨頭。以萬科持股21.4%的比例來算，萬科在此次交易中的出資額約爲169億元。
不僅如此，一個月前萬科還聯合乾元晟投資、江蘇信托等公司設立了一只專業物流地産投資基金——珠海市坤元興投資發展合夥企業，其中，萬科出資15億元，占比25%。
萬科此次大手筆進軍物流地産，其實可以在其年報中找到蛛絲馬迹。萬科2016年報這樣表述，“除了住房本身，還應該看到，隨著年輕一代消費觀念轉變和互聯網時代的來臨，大量新出現的城市配套需求尚待得到滿足。養老、物流、教育、度假、創業等新興不動産及服務領域，才剛剛起步。上述新興業態合計，相當于新打造一個房地産行業。”
萬科想做物流，底氣從哪裏來？清華大學互聯網産業研究院副院長、工業工程系博士生導師劉大成今年8月撰文稱，據統計，我國目前雖然擁有5.5億平方米的物流設施，但其中現代化物流設施僅爲1.1億平方米，人均物流倉儲面積約爲0.41平方米，而美國等發達國家的人均倉儲面積達到5.41平方米。
劉大成表示，萬科早在2015年就與黑石集團成立了物流合資公司，2016年底已擁有147萬平方米的倉儲物流地産，並在2017年規劃完成了150萬平方米的倉儲面積，此次受邀加入普洛斯私有化，表明萬科未來可能會在物流地産的整體布局上做出調整。
房企爭相布局的下個戰場
由于城鎮化與B2C電商的拉動，物流地産的需求旺盛，除了萬科外，還有不少龍頭房企紛紛將之視作下一個戰場。
今年6月19日，作爲與東航合作多年的財務投資者，綠地聯同聯想、普洛斯、德邦參與了東航物流混改；平安作爲第二大股東支持碧桂園購買中集産城25%股份；8月18日，榮盛宣布牽手菜鳥網絡，雙方將以物聯網、大數據、雲計算、網絡金融爲核心，打造智慧物流科技園區。來自仲量聯行關于物流地産的報告顯示，今年至少有254億美元的中國資本投向了物流地産。
物流地産怎麽賺錢？由于項目前期資金投入比較大，如何快速的回收資金以及實現盈利是物流地産商最爲關心的問題。傳統物流地産商收入來源包含租金、管理服務費、稅收優惠以及土地增值等。單純依靠租金、管理服務費等無法實現資金的快速回收。
中指院今年8月對主要物流地産商盈利模式及構成研究發現，其近年收入構成變化相對較穩定，如嘉民以開發爲其收入的主要來源；普洛斯以租金收入爲主，占其總收入的81.4%，但近年在其“物流+金融”發展模式下，基金管理收入占比明顯呈現逐年提升態勢。
在盈利方面，劉大成提醒到，除了普洛斯等少數企業具有較爲成熟的産品外，服務于伊藤忠和頂新集團的宇培集團、服務于京東集團的易商集團和服務于凡客的百利威等本土物流地産商在産品服務定位和持續盈利上凸顯短板，多數物流地産企業依舊在苦苦探索盈利模式。
劉大成表示，目前，全國有近80%的物流園區依然處于虧損性運營甚至閑置狀態，造成這一現狀的原因就是，這些園區在成立之初並未考慮産業鏈的生態，只是簡單的“圈地運動”。只有預先設計好“土地溢價”，再基于産業鏈生態規劃好“規模溢價”和“範圍溢價”，並在兩個溢價基礎上實現“增值服務溢價”，才能讓物流地産真正實現可持續快速增長。
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