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租賃金融搶食大戰發令槍響:租房分期平台急謀轉型

21世紀經濟報道     2017-11-13 09:34

[摘要] 前有以阿裏爲代表的互聯網巨頭宣布參與地方租賃平台建設;後有包括中國建設銀行、中信銀行乃至銀聯在內的大型金融企業或相關支付平台與房企或地方職能部門簽署合作協議,提供金融支持並加速租賃市場發展。

隨著越來越多強勢主體進入租賃金融市場,原有的租房分期平台運營將面臨新的挑戰。

銀行、互聯網巨頭之于住房租賃金融的介入,將會對58月付、會分期、陽光分期等一批租房分期金融公司帶來衝擊,促使其謀求轉型。

中估聯-房地産數據中心認爲,隨著國家層面的不斷推進,租賃型住房所具備的消費功能,將在不久的未來得到最大程度的釋放;而租賃立法也將爲這方面的資金投資提供法律背書——不僅保證租賃關系的穩定,還保障租客的法定權利。這種情形下,鑒于該領域互聯網金融平台具有的“長尾”優勢、商業銀行具有的傳統優勢,二者都具備占有一定市場份額的可能。

巨頭跳入“藍海”

培養住房租賃市場是國家級的戰略布局。2016年6月,國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》;今年7月,住建部等九部委聯合印發《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,明確廣州、深圳、南京等12個城市被選爲首批開展住房租賃試點的單位。

東方證券一份研究報告指出,目前我國租賃人口預計爲1.9億人,至2030年將達到2.7億人,整體市場規模達4.2萬億元。這些都加速了“國家隊”向住房租賃市場的高調進軍。

日前,建設銀行深圳分行與萬科在內的11家房地産企業簽署房屋租賃戰略合作協議,正式進入深圳市長租房市場。建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”,貸款利率低于同期個人住房按揭貸款利率。按照借款人資信狀況,貸款最高額度爲100萬元,額度期限最長不超過10年。

建行此舉並非孤例。今年10月,中信銀行與碧桂園簽下一筆融資合約,計劃未來三年內爲後者在長租住宅領域提供300億保障性基金;中國銀行廈門市分行則與廈門市國土資源與房産管理局簽署合作協議,在租賃市場的土地供應、試點租賃住房建設、租賃管理平台建設和住房租賃金融創新領域進行合作。工行、農行也正著手進入該領域。

今年10月,中國銀聯依次與沈陽市房産局、武漢住房保障和房屋管理局、合肥市人民政府簽署住房租賃服務平台合作協議,並宣稱今年內有望在12個試點城市全部實現服務開通,主要提供住房租賃金融服務。

互聯網巨頭布局方面,今年8月,阿裏巴巴與杭州住保房管局簽訂協議,打造“智慧住房租賃平台”;10月,支付寶宣布信用租房平台正式上線,並在在上海、北京、深圳等8個城市啓用了支付寶信用租房。10月20日,京東旗下的北京京東尚科信息技術有限公司成爲北京住房租賃監管平台技術合作項目的中選單位,京東將成爲北京住房租賃市場的支持平台。

租房分期平台急轉型

隨著資本雄厚的銀行、互聯網巨頭搶灘租房市場,租房分期領域的互聯網金融産品無疑會進一步遭受生存空間的壓縮。

2015年是租房分期金融平台集中爆發的一年,盈家生活、會分期、58月付、自如白條、房司令、租了麽等互聯網租房産品雨後春筍般湧現;“場景+分期”概念也一時如火如荼。

一般來說,線上租房業務分爲B2C和C2C兩種模式,互聯網租房平台可以與租房中介、品牌公寓合作或直接連接房東,向租戶提供租房服務。

互聯網租房分期服務改變了傳統租房中“押一付三”的模式,租房平台向房東支付覆蓋合同期限的房租,租戶支付首期款後,可按月分期支付房租,分期平台向房東或租客收取服務費和利息。

不過在互聯網金融領域,沒有雄厚的資金支撐很難長久生存,加上國內租房市場並不完全規範,企業對B端、C端風控不足等因素,一年之後,如趣租、斑馬王國、丁丁白條等陷入停擺或關閉,市場中余下的玩家仍在探索。

隨著巨頭湧入,住房租賃市場將加快洗牌。互聯網租房分期平台的出路在哪裏?

鑒于市場的規範性,有機構選擇停止C端服務,如會分期。會分期從創立之初就從事“租房分期”業務。由于轉化率過低,2015年其停止了C2C模式,堅持與中介合作。今年8月,會分期旗下平台“會找房”APP上線,通過與公寓SAAS管理系統直接連接的方式爲租客提供租房信息。目前會找房擁有50余萬房源客源,600家左右合作中介機構。會分期創始人李磊曾表示,會找房解決了租房數據信息不對稱的問題,提升效率的同時就會産生價值。

今年1月,會分期宣布完成2.3億元C輪融資,投資方爲A股上市公司聯絡互動。此前,會分期在2015年分別獲得了數百萬天使輪融資和來自源碼資本、銀客的3500萬元A輪融資。

還有機構將租後生活服務作爲長期搭建的盈利點之一。盈家生活創始人邢弢此前接受媒體采訪時指出,租後服務在租賃市場中擁有更多機會。在租房服務之外,盈家生活爲房東和租客提供智能硬件及管理設備,包括管理系統和智能門鎖、智能電表等,同時提供保潔、搬家等日常增值服務。

盈家生活成立于2014年10月,曾于2015年獲得550萬元天使輪投資和數千萬元Pre-A融資。2016年其獲得了由某移動互聯網巨頭領投的億元級聯合投資。今年5月,其與南京銀行、興業銀行、百信銀行等數家銀行達成戰略合作,將獲得不低于30億貸款額度。

目前看來,國內互聯網租賃平台還未形成品牌效應,租戶黏性度低。因此,運營能力和品牌輸出力度強的企業也將在未來占據優勢。

魔方金服創始人淩駿對記者表示,銀行很早就開始發行租房分期産品,當低成本的資金大量進入租賃市場,恰恰對擅長做資産、風控的金融服務公司是一個利好。據了解,魔方金服有35%的資金來自外部機構,包括銀行、信托等。淩駿指出,銀行進入租賃市場,在盡調、審核、風控等環節還需借助外力,這可促進部分互金公司轉向以資産端爲主的金融服務公司。

正如中估聯數據研發總監顔莉所指,商業銀行和互金平台對于租金融資業務雖然存在一定競爭,但面對的主要租客群體有較大差異。商業銀行瞄准的是信用和收入水平較高的白領階層,但白領階層對租金融資的需求有多大、時間有多長,商業銀行必須做好測算以保證市場份額。

相對而言,互金平台更爲親民,也更具靈活性。以阿裏爲例,具備一定消費信用的用戶,就可以免掉租房押金,而租房的整體程序可以和租金融資高度結合,提高了交易效率。由于阿裏和杭州市租賃管理平台形成合作,迅速形成租賃備案並提交,政府也樂見于互金平台深度參與租賃市場。這些優勢則是商業銀行所不具備的。

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