北京三地塊攬金142億 曆史總價第二地塊"花落"綠城

每日經濟新聞  2017-11-08 09:12

[摘要] 北京土拍市場7日又現高潮，三塊住宅用地共拍出142億元，並産生了86億元的曆史總價第二地塊，而年內北京土地出讓金已經達到2374.5億元，全年預計有望接近3000億元。

北京土拍市場7日又現高潮，三塊住宅用地共拍出142億元，並産生了86億元的曆史總價第二地塊，而年內北京土地出讓金已經達到2374.5億元，全年預計有望接近3000億元。

與四天前那場“遇冷”的土拍不同，11月7日的土拍，三宗住宅用地共拍出142億元，還産生了86億元的曆史總價第二地塊，讓北京的土地市場又興奮了一回。

三宗參拍地塊中，昌平區北七家鎮C-52地塊和大興區魏善莊鎮2016年世界月季大會周邊配套地塊均爲“共有産權住房”，分別被未來科技城和“首開+保利”聯合體以19億元和37元億元競得，前者溢價率僅爲2.7%，後者則以底價成交。而起價即達71.9億元的石景山地塊以86億元被綠城奪得，在刷新了起價曆史紀錄的同時，也成爲北京住宅地塊中曆史成交價格排名第二的地塊。

對此，中原地産首席分析師張大偉表示，綜合分析來看整體土地成交熱度均不高，而且分化明顯。對于開發商而言，接近下半年資金逐漸收緊，資金壓力越來越大，後續地價很可能會開始出現趨勢性的下行。

房企拿地趨于理性

在“面粉貴過面包”環境下，高價地如何“消化”、後期利潤是否可控等，都成爲房企在拿地時不得不思考的問題。

面對起始價刷新紀錄的石景山地塊，吸引了包括綠城、平安、“保利+首開+金地”聯合體、“實興騰飛+遠洋+新城+金融街”聯合體、“萬科+旭輝+恒基”聯合體等十余家房企和聯合體的激烈角逐。

由于地塊比較大，在競拍開始前不少業內人士認爲此地塊會被聯合體拿下。競拍開始後，綠城率先舉牌，經過25輪報價後，“實興騰飛+遠洋+新城+金融街”聯合體最終舉牌86億元，到達競價上限，隨後轉入競自持環節。最終，綠城以自持20%拿下該地塊，溢價率僅爲19.6%，綜合樓面價爲3.1萬元/平方米，而該商品住房銷售均價不超過52024元/平方米。

張大偉向《每日經濟新聞》記者分析稱，從樓面價來看地價並不算高，比以前便宜很多，再加上地塊持有比例也較低，從最後樓面價來看均有一定利潤。

而兩宗“共有産權住房”地塊參與競拍的房企並不多，其中大興區魏善莊鎮地塊地塊吸引了“首開+保利”聯合體及中海、碧桂園參與競拍，僅通過一輪報價，由“首開+保利”以37億元的底價獲得，所建房屋的售價爲2.9萬元/平方米（含全裝修費用）。

昌平區北七家鎮C-52地塊作爲北七家鎮出讓的第二塊“共有産權住房”地塊，吸引了未來科技城、金隅、碧桂園前來競拍，僅經過兩輪競拍，就被未來科技城以19億元拿下，溢價率僅爲2.7%。

張大偉告訴記者，由于利潤太低，開發商對共有産權房的積極性明顯低于限價房，再加上開發商資金壓力越來越大，除了部分優質地塊外，後續很難再現2017年上半年的熱度。

土地成交金額再刷記錄

中原地産研究中心統計數據顯示，目前，今年北京土地成交金額已經刷新曆史記錄。截至目前，疊加此次攬金142億元，年內北京土地出讓金已經達到2374.5億元，全年預計有望接近3000億元。

從目前北京土地市場來看，土地供應量較2013年以來明顯增加，僅截至11月累計供應土地已經達到64宗，後續還有土地繼續挂牌。

事實上，業內人士普遍認爲北京土地市場已“開閘”。從中原地産研究中心提供的一組數據看，其中2014年和2015年土地交易中供地均不足50宗，2016年更是達到谷底，僅17宗。

隨著供應量加大，土地市場競爭激烈程度卻在逐漸下降。平谷地塊近日遭遇流拍，成爲北京3月調控以來首次住宅地塊流標；此次拍賣的三宗地塊，一宗零溢價拍出，另一宗近乎底價成交。

相關專業人士表示，近期供地節奏明顯加快，但房企的迎合程度弱于預期，實際上是由于持續的政策調控以及融資環境的收緊，或使得部分房企拿地方面會相對保守。

張大偉分析稱，在房企持續一年的拿地大戰中，資金“子彈”已經打光，再加上北京嚴格限制網簽，許多開發商面臨著回款壓力極大的現實問題，能夠用于土地市場的資金量越來越少，後續地價很可能會開始出現趨勢性下行。

相關專業人士表示，從北京土拍市場來看，土地價格出現了明顯的高位回落，開發商持有比例明顯降低，相比上半年動辄50%的持有比例，最近北京住宅土地競爭激烈度降低。

隨著房地産行業高歌猛進的時代遠去，取而代之的是“寬出嚴入”的土地生態，“限價、自持、配建自住房、共有産權房”等關鍵詞背後，北京未來住房市場結構將迎來新的預期。

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