[摘要] 聽說，土拍的新玩法已經在路上了......
近日，中國指數研究院公布的數據顯示，今年1月至9月，全國300個城市土地出讓金總額爲26384億元，同比增加35%。其中，住宅用地出讓金總額21665億元，同比增加42%。全國300城市土地供需總量較去年同期均有增長，地價整體呈上漲態勢，但漲幅有所收窄，出讓金同比增加逾三成。
由上數據不難看出，雖然今年調控政策趨嚴，房企銷售業績普遍受到一定的影響，而土地市場的熱度確是居高不下的，大部分標杆房企都開始積極拿地，搶地大戰也愈演愈烈。
全國土拍花樣機制不斷 房企轉型當“婆”？
樓市調控的升級並沒能阻擋房企拿地的步伐，而在土地市場相對火熱的區域，各種土拍門檻也是愈加苛刻，花樣也越來越多，“限地價”、“限房價”、“競配建”、“競自持”、“配建租賃住房”等已成爲土地出讓條件的普通標配，對開發商來說，花樣百出的土拍門檻使拿地難度變得越來越大。
開發商自持面積
事實上，除了拿地門檻越來越高外，對于土地使用性質上，政府也給出了更加具體的規定。比如今年10月11日，深圳市土地房産交易中心發布公告，以挂牌方式公開出讓A811－0323宗地的使用權。這是深圳首次采用住房全年期（全年期就是70年）只租不售的辦法，並采用“限地價+競人才住房面積”的方式挂牌出讓。同樣作爲廣州首次全自持地塊KXC-K1-9宗地，于今年10月11日采用“限地價＋全自持＋搖號”方式出讓。
而在租賃用地供應上，上海表現尤爲突出，截至今年10月10日，上海已推出15幅租賃住房用地，土地面積約50公頃，建築面積近110萬平方米。此外，還有13個地塊已經進入到控規調整程序當中，未來將調整爲租賃住房用地。
自持是什麽意思呢？指開發商長期持有、在土地出讓年限內不允許轉賣，70年房子不給賣，那只能用來出租了。而對于一些全自持即只租不售的土地開發，這意味著開發商將面臨由傳統的房地産開發銷售全周期模式向一種全新的開發後租賃管理的模式轉型。
現房銷售來襲
現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，只有擁有房産證和土地使用證才能稱之爲現房。而目前消費者在市場上購買的一手房仍以預售爲主。目前，已有很多城市規定或鼓勵采取現房銷售制度了：
今年6月27日，江蘇省宿遷市人民政府辦公室發布《宿遷市促進中心城市房地産健康發展的意見》，其中明確規定自2017年7月1日起，中心城市新出讓的房地産開發用地，在土地出讓公告中明確全部實行現房銷售。
而廣東省人民政府官網也在今年5月25日發布的《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》中提出，鼓勵推行現房銷售制度。
以往珠海土拍普遍采用價高者得的方式競拍，因而出現了不少“地王”，比如唐家“29120格力地塊”。直至去年10月，珠海出台了樓市調控政策以及今年4月的調控升級，其中規定了“招拍挂”出讓的商品住房用地，在采取除了要求配建總建築面積10%的保障性住房外，還將通過設置限價，競配人才住房或公共租賃住房的措施。
近期，珠海的土拍市場可謂是熱鬧非凡，橫琴推出首宗共有産權住房用地，金灣相繼推出首宗全租賃住房用地，更有10年限售、竟人才住房面積、設置競買企業門檻等土拍新政。
限價+競配建（人才住房、共有産權住房、公共租房等）
10月25日，位于橫琴的首宗共有産權房住宅用地珠橫國土儲2017-17地塊出讓，由珠海大橫琴置業有限公司以總價41.15億元，樓面地價6390元/㎡競得，配建人才住房4.2萬平及人才共有産權住房11.34萬平。
同樣位于金灣的首宗全租賃住宅用地珠國土儲2017-48地塊，于9月29日挂牌並規定：當上述地塊的最終競買價格低于限價時，報價者爲競得人。當上述地塊的競買價格等于或高于限價時，轉爲競人才住房産權無償移交給政府的面積。該地塊將于11月1日競拍。
據珠海市國土資源局官網顯示，珠國土儲2017-16、珠國土儲2017-26、珠國土儲2017-30三幅居住用地在限定購買人群的情況下，公告要求所取得住宅自核發《不動産權證》之日起10年後方可轉讓，且項目所建住宅僅限銷售給競得人及其實際投資人在本地的關聯企業員工或珠海高欄港經濟區轄區範圍內注冊的工業企業員工。
限售+規定投資強度+考核期
除了上述住宅用地限售外，商業地塊限制更多。如國土儲2017-29號地塊，不僅要求自項目竣工驗收之日起十五年內不得抵押、轉讓及銷售，還規定了地塊項目的投資強度、産出強度及稅收貢獻強度值。此外，對競得人企業還設立了5年考核期，一旦有未達到約定的，競得人須每年支付違約金452萬元。
競自持+競規劃方案
位于橫琴的國土儲2017-05地塊采用“限價+競配建+競自持+競規劃方案”的方式競拍，同時也是珠海首個“競自持+競規劃方案”地塊。並由中冶置業以總價50.12億元、樓面價22000元/㎡斬得。
今年10月1日，珠海8宗宅地挂拍，總用地面積32.43萬平，起拍總價86.41億元。而這幾塊地都集中在11月3、7、8日進行競拍，可以說是好戲連場。據了解，上述8宗宅地均設置了限價，且當最終競買價格低于限價時，報價者爲競得人。當競買價格等于或高于限價時，轉爲競人才住房面積，配建建築面積者爲競得人，限價爲成交價。
各種土拍新政的亮相無疑表明了政府調控房地産市場從“控面包”轉向到“控面粉”，從源頭控制地王、高地價，進而有利于房地産市場保持較理性的穩定健康發展。而“面粉”限價後就能買到更便宜的“面包”嗎？土拍新政又能否澆滅開發商拿地的熱情？或許下月土拍就能找到答案。
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