[摘要] 10月23日晚，保利地産(600048，SH)公告稱，保利地産作爲發行人的租賃住房REITs計劃獲批。作爲首單租賃住房REITs，其意義不可小觑。爲此，記者進行了多方采訪。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，爲推動租賃住房發展，構建“租購並舉”的住房體系，包括上海、廣州、杭州等城市均推出住宅租賃用地，要求土地70年自持不得轉讓。
在目前租金回報率較低的情況下，開發商面臨自持租賃用地資金承壓和退出渠道受限等多重難題。
10月23日，保利地産-中聯前海開源租賃住房REITs成功獲批。業內人士認爲，國內首單租賃住房REITs發行對于破解租賃用地自持難題提供了好的解決方案，將開創租賃住房資産證券化新篇章，對于加快推進租賃住房市場建設有積極的示範效應。
首單租賃住房REITs獲批
10月23日晚間，保利地産(600048，SH)公告稱，保利地産作爲發行人的“中聯前海開源-保利地産租賃住房一號資産支持專項計劃”（以下簡稱保利地産租賃住房REITs）于近日收到上交所出具的《關于對中聯前海開源-保利地産租賃住房一號資産支持證券挂牌轉讓無異議的函》（以下簡稱《無異議函》）。
據了解，保利地産租賃住房REITs爲國內首單租賃住房REITs。公告顯示，本次專項計劃采取分期發行方式，發行總額不超過50億元，首期發行自《無異議函》出具之日起6個月內完成，其余各期發行自《無異議函》出具之日起24個月內完成。
保利租賃住房REITs由保利地産聯合中聯前源不動産基金管理有限公司（中聯基金）共同實施，將以保利地産自持租賃住房作爲底層物業資産，采取儲架、分期發行機制，優先級、次級占比爲9:1，優先級證券評級AAA。
相關專業人士表示，首單租賃住房REITs由保利地産發行，表明保利地産在租賃住宅市場具有重要地位，具備發展住宅租賃物業的優勢。
保利集團副總經理、保利地産董事長宋廣菊認爲，項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成爲保利集團構建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。
證監會債券部副處長閻雲松認爲，借助資産證券化爲企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義。保利地産租賃住房REITs的推出符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也爲資産證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。
住宅租賃用地退出難題破局
在國家鼓勵住宅租賃物業發展的大背景下，越來越多的城市推出住宅租賃用地。上海作爲全國首個推出租賃宅地試點的城市，據《每日經濟新聞》記者不完全統計，其已成交6宗租賃住宅用地，已挂牌和已公示的地塊爲12幅。
廣州的首宗住宅租賃用地已成交，按照廣州市政府的規劃，2017～2021年廣州將增加租賃住房有效供應，新增租賃住房15萬套。杭州也緊隨其後，推出首宗租賃住房用地。同時，廣東、貴州、江西等地先後發布文件，允許商業用房改爲租賃住房。
作爲房地産的下半場，租賃住宅物業的發展將倒逼更多開發商和資金進入租賃市場。自持運營物業需要投入大量資金，在租金回報率較低的情況下，租賃物業迫切需要尋求退出機制，將倒逼行業資産證券化的發展。
明源地産研究院首席研究員劉策接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，保利地産的租賃住房REITs發行對于打通租賃住房企業的退出渠道，破解租賃用地自持提供了好的解決方案。
在目前“租購並舉”的大背景下，租賃住宅用地得到國家大力支持。劉策認爲，在金融和REITs方面提供支持，對于鼓勵有實力的企業進入住房租賃市場具有重要意義，未來住宅租賃市場將越來越繁榮。
劉策分析認爲，需要注意的是，保利地産的租賃住房REITs和國外的REITs存在一定差異，包括産品的分級、産權、投資收購等方面還是很不一樣，目前只是一個小的嘗試，包括REITs的覆蓋面等方面在內還需要不斷的探索。
相關專業人士看來，保利地産的租賃住房REITs成功獲批驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性，對租賃住房資産證券化具有示範效應。
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