[摘要] 住房租賃將逐漸成爲我國住房體系的重要組成部分，這已成爲業內共識。面對研究機構預測的萬億級別的市場潛力，不僅標杆房企、中介機構在積極布局，阿裏巴巴、銀聯、國有商業銀行等巨頭也紛紛強勢介入，使得住房租賃市場的未來發展“更有看頭”。
住房租賃將逐漸成爲我國住房體系的重要組成部分，這已成爲業內共識。面對研究機構預測的萬億級別的市場潛力，不僅標杆房企、中介機構在積極布局，阿裏巴巴、銀聯、國有商業銀行等巨頭也紛紛強勢介入，使得住房租賃市場的未來發展“更有看頭”。
打開空間的同時，市場格局也在發生變化。那麽，新格局將給市場各方帶來什麽樣的機會和挑戰？傳統中介將何去何從？在不少業內人士看來，不管是老企業還是新生代，不管是合作還是競爭，住房租賃市場未來的空間足夠大，也足夠容納各方力量和智慧，共同推動市場的多維搭建和快速發展。
兩類企業或受影響
就在本月，阿裏巴巴旗下支付寶宣布租房平台上線，首批開通上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州等八城線上租房服務，有超過100萬間公寓將“入駐”支付寶。
在業內人士看來，互聯網巨頭的強勢介入，受影響的將是兩類企業：一是以收取端口費爲盈利點的房地産電商平台。在支付寶進入前，在這類電商平台公司上發布二手或租賃房源是要付端口費的。而現在支付寶零費用與長租公寓品牌的合作，其強大的流量導入能力是其他房産電商平台無法比擬的。
二是中原地産、鏈家等傳統中介的中低端租賃業務也將受到衝擊。在住房租賃市場，收入水平不高的單身年輕人是一個龐大的租賃群體，也正是目前長租公寓市場的主要目標客群。長租公寓一般提供面積較小的單套房源，集中式管理、品牌運營，且交通配套更符合年輕人上班需要。在長租公寓和個人房東“老破小”房源之間選擇，更多的年輕租客青睐長租公寓。這部分需求被分流後，傳統中介的租賃業務難免受到影響。
傳統中介不可替代
想在市場占有一席之地，必須要有過人之處。支付寶租房的核心優勢是信用評價系統，以及基于評價系統衍生的免押金。免中介費也是其吸引客戶的賣點。而在一些傳統中介機構從業人員看來，支付寶平台的信用租房不可能代替傳統中介，雙方各有各的優勢。
上海中原地産市場分析師盧文曦認爲，支付寶模式也有兩個痛點：一是房東能否接受信用抵押。作爲房東，信用或許遠不如一個月押金來得有安全感。“萬一遇到糟心的租客，房東的損失也不小，設施設備不愛惜使用，一年下來新品也變舊品了。更何況有些租客有特殊要求，一些設施是特別定制的，折舊成本不低。”盧文曦認爲，從中原地産接觸的實際情況看，房東很少會接受信用抵押的方式，免押金的房源選擇余地不大。
二是房東能否接受房租月付，尤其是中高價位房源房東。在一線城市，高端房源月租金近萬元，房東預收三個月，可以做些投資理財，如果實月付租金，就沒法高效利用。從支付寶目前挂牌房源看，月付式房源幾乎集中在2000元/月以內的低端房源。
在盧文曦看來，支付寶平台上的房源大多以單間出租，針對單身以及短期居住的租客爲主，而傳統中介針對中高端市場更有優勢。綜合來看，支付寶對低端租房市場有一定吸引力，而傳統租房房東更傾向一年甚至更久的穩定租賃關系，産品則以整套出租爲主。支付寶和傳統租賃各有客群和優勢，但傳統中介公司應在租賃業務上有所側重——適當放棄中低端租賃市場，重點抓住以家庭爲租賃對象的高端整租市場。
事實上，支付寶租賃平台接入的租賃房源目前確實以蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓見、蛋殼公寓等長租公寓品牌爲主，包括世聯行紅璞公寓、萬科泊寓等長租公寓品牌都有意向進駐，而個人房東手上的租賃房源並不是支付寶接入的對象。
多方競逐萬億市場
對于市場規模，東方證券近期研報指出，目前我國租房人口估計爲1.9億，主要由流動人口及高校畢業生構成。未來，國內住房租賃市場的主戰場在一、二線城市。東方證券選取了四個一線城市及23個二線城市進行詳細拆分計算，測得目前我國住房租賃市場規模已達1.3萬億元，其中一、二線城市的份額占比分別爲31%、20%。該報告預測，至2030年，我國租房人口將達2.7億，整體市場規模將達4.2萬億元。
如此可觀的市場前景，不僅吸引了支付寶這樣的互聯網巨頭，“國字頭”企業也迅速切入。10月11日，中國銀聯宣布與沈陽市房産局簽署住房租賃服務平台合作協議。17日，中國銀聯再牽手武漢住房保障和房屋管理局。銀聯方面稱，今年年內有望在12個試點城市全部開通服務。
國有大行緊隨其後。10月17日，中國建設銀行安徽分行與合肥市住房租賃行業聯盟簽訂戰略合作協議，成爲首個與當地住房租賃行業聯盟（行業協會）簽訂戰略合作協議的銀行。
不少住房租賃行業從業人員認爲，應該用更長遠的眼光來看待未來發展。租購並舉將是未來我國房地産發展的主基調，未來五年甚至更長時間內，租賃將逐漸成爲我國住房體系重要組成部分。這個過程中，租房市場規範化、增量房源供給、租售同權等都將逐一落實。
市場容量巨大，足以容納各方力量和智慧。蘑菇公寓聯合創始人龍東平認爲，未來住房租賃市場的格局或將與房地産銷售市場一樣，一、二線城市也出現數個萬科、龍湖等龍頭企業，供給大衆型出租房。“但這個巨量市場不可能一家獨大，中小公寓運營商的産品將更加精細化、特色化，爲這個市場提供更加豐富、多元的參與元素。”龍東平表示。
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