[摘要] 今年以來，房地産市場調控持續加碼，一方面，諸如限購限貸等“減法調控”頻出，另一方面，從供給側穩定樓市的“加法措施”也在提速，如完善住房租賃體系、增加土地供應等。
今年以來，房地産市場調控持續加碼，一方面，諸如限購限貸等“減法調控”頻出，另一方面，從供給側穩定樓市的“加法措施”也在提速，如完善住房租賃體系、增加土地供應等。
數據顯示，今年截至10月15日，一線城市住宅土地供應已達到204宗，合計住宅土地規劃面積同比去年全年上漲幅度達40%。同時，如限價、配建、競自持等“有條件”的土地出讓方式成常態化。這也就意味著未來五年一線城市將迎來大量房源且更多地惠及中低收入的首次置業人群。
一線城市供地提速
自今年3月以來，全國多個城市密集發布樓市調控政策。在政策調控的基礎上，多個城市的住宅用地供應節奏也發生了明顯的變化。其中，一線城市土地供應明顯加速。
中原地産研究中心統計數據顯示，今年截至10月15日，一線城市年內供應的住宅用地已經達到了204宗，合計供應住宅土地規劃建築面積達到2433.33萬平方米，同比2016年全年上漲40%；成交面積達到了1770.35萬平方米，同比2016年全年上漲了19%。此外，預計最後兩個多月還將成交大量住宅用地。
以北京爲例，今年3月以來，爲配合北京樓市新政，北京土地供應節奏明顯加快，住宅用地的供應量、成交量較2016年成倍增加，共有産權房用地也頻繁推出。根據北京市今年4月7日發布的新供地計劃，2017年北京計劃供應住宅用地1200公頃。
近段時間的北京土地市場成交也十分活躍。10月11日，北京市土地交易市場成交了3宗住宅用地，土地面積約18公頃，建築規模約29萬平方米，其中共有産權住房建築規模約9萬平方米。9月30日，北京土地市場集中供應了4宗共有産權住房用地，分別位于海澱區、朝陽區、昌平區和大興區。
中原地産統計數據顯示，今年以來，北京市年內累計土地成交金額達1958.08億元，同比2016年全年860億元上漲了127%，預計2017年北京土地市場成交金額有望達到2500億元，可能再次突破曆史紀錄。此外，今年以來，北京市住宅土地供應面積已經達到815萬平方米，創近四年紀錄，同比2016年全年上漲225%。
有條件出讓常態化
值得注意的是，今年以來，以北京、上海等城市爲代表，許多城市在土地出讓時增加了限制性條件，如限定未來房屋售價、配建保障性住房、競拍自持面積等，這種有條件的土地出讓方式開始常態化。
以北京土地市場爲例，今年截至10月13日，北京市已經成交52宗住宅用地，並且全面限價化。這52宗地累計規劃面積達650萬平方米，相比2016年全年上漲196%。其中70年持有型租賃用地82.85萬平方米；共有産權房面積達167.87萬平方米，占住宅土地總面積比例達26%；限價商品住宅面積爲228萬平方米。從數據看，北京近年供應的自住商品房以及共有産權房明顯增加。如果按照每套平均80平方米計算，已經供應大約2萬套。是過去兩年總和的2倍左右。
上海、深圳也是如此。比如，7月6日上海市政府發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》中，主要涉及從供應端管控地價、盤活存量以及加強供應端質量等方面。深圳則對人才住房給予更多支持，“招拍挂”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉爲競配建人才住房和保障性住房面積。
在業內人士看來，以往的土地出讓方式會推高地價，並傳導至新房市場價格。目前，包括北京、上海等在內的許多城市實施有條件的土地出讓方式，在增加土地供應的同時避免炒地現象，抑制房價瘋漲，形成良性供應。同時，限房價及自持商品房，對于開發商的土地運作能力也提出更高的要求。
“加法”調控穩市場
在住宅用地供應方面，一方面是有條件的出讓方式，另一方面住宅用地供應量的增加，也有利于穩定城市房地産市場。中原地産首席分析師認爲，從去庫存政策看，一二線城市已經基本完成了去庫存任務。這種情況下，很多一二線城市爲了抑制市場的上漲，開啓了增加土地供應的政策。
“調控從過去的減法開始疊加加法”，該分析師進一步分析稱，2017年樓市“調控減法”持續加碼下，北京等城市的加法供應開始全面加速，多個城市未來五年將有大量房源供應。一二線城市在目前已經做好“減法”的同時繼續做好“加法”，平穩市場供需結構。增加供應後，市場價格將有望有所降低。
據不完全統計，目前全國已有45個城市先後出台限售政策，限售周期2-10年不等。這是繼限購、限貸、限價後的調控再加碼，以組合拳政策全方位平穩樓市發展。
行業人士評論稱，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩定公衆預期。相比于限購、限貸、限售等需求調控，土地供應更側重于供給端的發力，通過加大土地供應量來調整市場供需結構，進一步平抑房價上漲。
以北京市場爲例，從近幾個月來的土地供應結構來看，地價高企所導致的豪宅化、大戶型化的趨勢得到明顯改觀，90/70政策、共有産權房政策、限價政策，均將對改善未來新宅供應結構起到積極作用，未來更多的新宅供應將更好地惠及需要購買小戶型、低總價房源的中低收入的首次置業人群。
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