[摘要] 興業證券認爲，房屋租賃是房地産下半場重要方向之一，支撐政策密集出台，行業兩大痛點——收益率不合理和租售不同權正在被逐步解決，相信在政策強力支持下，房屋租賃行業成長空間較爲廣闊。
受相關利好消息提振，昨日租房概念在A股掀起上漲旋風，昆百大A、世聯行、三六五網、市北高新牽手封漲停。其中，市北高新成交環比放大數倍。
興業證券認爲，房屋租賃是房地産下半場重要方向之一，支撐政策密集出台，行業兩大痛點——率不合理和租售不同權正在被逐步解決，相信在政策強力支持下，房屋租賃行業成長空間較爲廣闊。
租賃市場前景廣闊
截至昨日收盤，房屋租賃指數漲幅達到5.86%，位居182個Wind概念指數首位，而同期排位第二的是智能物流指數，漲幅爲2.26%。此外，昨日正常交易的房屋租賃成分股全線飄紅，無一下跌，其中更有昆百大A等四只股票聯袂漲停。與兩市量能新低相比，昨日相關概念股普遍放量，備受資金寵愛。
從需求端來看，中國租房市場未來需求空間巨大，核心因素就是一線和部分二線城市房價高企。房價上漲到一定高度，租房群體和購房群體在較長生命時段裏重合度較低。當前，中國核心城市房價收入比已經高于國際城市，租房群體轉向購房的時間將大大延後，租房時間變長，租賃需求將大幅增加。對比美國全國36.3%和日本全國35.5%的租房比例，中國目前全國租房比率僅有11.6%；對比美國、日本核心城市50%的租房比率，中國核心城市僅有30%左右，租賃需求增長空間巨大。
根據鏈家地産預測，未來租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，這是一個需求空間廣闊的市場。
興業證券認爲，中國過去租賃市場一直難有大規模發展，主要原因之一是租賃未“確權”，即租賃權利一直不清晰，租賃本應享有的三項權利（公共服務、租賃産權和房屋處置權）一直沒有法律給予保障。其次，租戶也沒有物業的重新改造、使用權甚至連合約解約、續約都取決于房東。目前政府正在大力推進租購同權，隨著租賃權利的明晰化，將對租賃市場的需求有很大促進。
從供應量看，未來租賃將成爲核心城市住房發展的重要組成部分，根據目前已經披露的各省市“十三五”規劃，北京、上海、廣州將在“十三五”期間新增租賃住房50萬套、70萬套、15萬套，分別占到新增供應總量的33%、41%和20%。
政策持續鼓勵
今年7月，九部委聯合印發《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市發展住房租賃業務，並選取廣州、深圳等12個城市開展試點，租賃市場正迎來政策利好。
方正證券認爲，總體而言，大力發展住房租賃市場包括四大要點：一是加大租賃供給，利用集體用地建設租賃住房等；鼓勵放棄轉型開展住房租賃業務，培養專業化住房租賃企業。二是允許提取住房公積金支付房租，對租賃企業給予融資支持，推進REITs試點。三是給予稅收優惠，推動公租房貨幣化（市場提供租賃房源，政府發放租賃補貼）。四是通過立法切實推進租購同權。
地方政府也積極跟進，紛紛出台相關細則，推動地方租賃市場發展。截至目前，已有20余個省市出台加快培育和發展住房租賃市場的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。其中50%以上省份提出要允許公積金支付房租，推進REITs試點，支持符合條件的租賃企業發行債券、不動産證券化産品。
以北京爲例，租賃用地大幅推出，且占據了一部分商品房指標。北京新五年的用地規劃中，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設計劃安排150萬套，其中租賃住房50萬套，租賃住房計劃供地1300公頃，占比21.7%。過去五年（2012-2016年），北京商品住宅計劃供地4300公頃（實際供地2452公頃），而2017-2021年，商品住宅計劃供地3470公頃，減少了830公頃。
投資標的選擇上，方正證券指出，租賃業務受益于政策鼓勵，在融資、房源上將有長足發展，建議關注資金實力強、租賃運營經驗豐富、擁有低成本優質房源的企業。
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