[摘要] 隨著租賃市場的打開，搶灘長租公寓成投資人和房企關注重點。近期，國內首單長租公寓資産證券化項目獲批，擬發行金額爲2.7億元。有分析認爲，在國家不斷出台鼓勵住房租賃市場發展的政策的背景下，采取REITs模式，可解決目前很多住房租賃企業融資困局的重要渠道。
國內首單長租公寓資産證券化項目獲批。據深交所固定信息平台網站信息，“新派公寓權益型房托資産支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發行，擬發行金額爲2.7億元。這將爲國內住房租賃市場開展資産證券化和REITs（不動産投資信托基金）起到示範作用。
據了解，證監會正在加緊研究制定REITs相關的政策法規，住房租賃REITs産品的全面啓動已經進入倒計時。有業內人士判斷，未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右，城市裏面大概有三分之一的戶數會通過租房解決居住問題，在機制和政策到位的背景下，REITs將進一步助推住房租賃需求的快速釋放。
作爲房地産金融的重要方向之一，REITs屬于資産證券化的一種方式，其本質就是把一些收取租金或者利息的地産打包證券化在市場上融資的手段。比如，對于一些住房租賃企業，其意味著可以把承租人的租金按一定期限向投資人進行分配，並按期分紅、上市流通。從有物業的企業角度而言，這種有價證券可以在市場上流通，從而幫助其融資；而從投資人角度而言，其在享受房地産紅利的同時，也可以轉讓這種有價證券，流動性較強。
從國際經驗來看，在很多發達國家，REITs被應用得相當廣泛。不過，REITs在中國的推進較爲緩慢。雖然業內人士呼籲多年，且REITs也被寫入過國務院文件中，但由于相關的規定細則遲遲未能落地，真正面向個人投資者的公募REITs産品至今未能推出。
在國家不斷出台鼓勵住房租賃市場發展的政策的背景下，REITs相關政策細則和産品的推出正當其時。實際上，這正是解決目前很多住房租賃企業融資困局的重要渠道。
目前，我國住房租賃市場的參與者大概分爲以下四類：一是地産開發商類企業，比如萬科泊寓；二是酒店管理企業，比如如家；三是中介類企業，比如鏈家自如；四是創業類企業，比如魔方公寓。在上述企業中，除了開發商類的企業能依托其母公司的資信從而相對容易地獲得成本較低的資金之外，其他企業基本上都面臨比較大的融資壓力。尤其是一些創業公司，其本身就處于企業的初創期或發展期，很多都還未能産生盈利，單純依靠主體信用進行融資很難。另外，對于很多企業而言，爲了能更快地發展，其往往采用租入房源的輕資産運營模式，但這一模式在助其快速擴張的同時，也導致其並沒有房屋産權這樣的“硬”抵押物來從銀行獲得貸款。
而從REITs“資産證券化”的本質來看，它正適合于住房租賃企業。實際上，資産證券化的特點是其不依賴于融資主體的信用評級，而是更爲重視證券化底層基礎資産的資産質量，對于很多長租公寓類企業而言，其基礎資産——租金是非常穩定的。有數據顯示，在以美國爲代表的成熟資本市場，公寓與住房租賃在全部REITs基礎資産類型中排名靠前，僅次于商業零售、辦公産業，並大部分面向個人投資者發售。另外，資産證券化的特點是對資産負債表不産生額外負擔，因此，企業在獲取低成本資金的同時，可以實現資産出表、資産負債率降低、流動性指標提高。
需要提醒的是，對REITs的認知誤區也亟待清除。有觀點認爲，“REITs就是單純在給房地産開發商融資”，實際上，REITs産品面向投資人融資的基礎資産是房租或資産利息收入，而房地産開發商進行項目的開發或運營，都不能引入REITs募集的資金。
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