[摘要] “10天9道調控政策”連環狙擊下，部分城市樓市出現降溫迹象。
“10天9道調控政策”連環狙擊下，部分城市樓市出現降溫迹象。
值得關注的是，據中原地産首席分析師張大偉統計，自2016年“930”政策以來，全國已有45個以上城市出台了各種房地産調控政策140余次，封堵投資客炒房。
據中原地産研究中心統計數據顯示，自今年北京“317”新政出台以來，多個城市跟進。目前來看，多個城市房價報價指數下滑，北京報價指數從88%高位直線下滑，跌至目前的54%；二線城市中，天津、珠海報價指數的下滑比較明顯。
據中信建投研究發展部高級副總裁陳慎表示，這一輪調控非常嚴，11個城市出台一輪，12個城市出台三輪，14個城市出台三輪以上，上一輪調控集中在一線城市，這一輪則有越老越多的三、四線城市納入調控範圍，預計龍頭城市的樓市銷售額增速將熄火。
房企銷售承壓
有市場人士也向《證券日報》記者表示，從三、四線城市限購反推，這一輪房價上漲不僅限于一線城市和二線核心城市，一線城市周邊的三、四線城市由于投資需求的加入，房價快速上漲才促使調控政策出台。
以北京和上海爲例，把這兩個城市圈的每個城市房價拉出來，如果兩個相鄰城市出現三倍的價差，就出現了投資轉移。北京房價上漲之後，環京快速上漲，其中多數都是投資需求，有的可居住數萬人的小區，僅有三成的亮燈率；另以嘉興爲例，40%的需求都是投資需求。
“這一輪大家買房子更多是用銀行的錢。”陳慎在由鏈家主辦的“內陸城市新格局”論壇上表示，2012年時，交易杠杆20%多一點，三年內就達到50%，這個速度很快。
另有分析師認爲，投資需求被封堵之後，房地産按揭貸款比重會下降，房企銷售壓力將增加。
陳慎也表示，調研恒大、碧桂園等大型房企後發現，有些房企認爲“交易量”會有所調整，有的認爲會出現10%左右的下滑，但有些企業認爲銷售額還將實現增長，因爲其市場占有率高。
但更重要的是，政策對房企的打壓去去年就開始了，包括收緊房地産企業融資渠道，不放行公司債，提高貸款難度，甚至在預售證的審批上嚴格限價的同時，要求企業不要捂盤惜售。
以北京市場爲例，據太平戴維斯提供給《證券日報》的數據顯示，由于住宅用地供應有限，新房市場規模進一步萎縮。2017年季度，北京一手普通住宅市場新增供應繼續回落，環比減少46.8%至27.8萬平方米。而一季度，北京新房成交量環比大幅下降31.8%至73.4萬平方米。
太平戴維斯華北區研究及顧問部董事熊志坤認爲，“317”新政對購房者提出更高要求，將一定程度上抑制投資性及改善型需求，預計2017年第二季度北京住房成交量將繼續回落。
二手新增房源下降
事實上，總體來看，這一輪調控不僅是針對一手市場，不少城市的二手市場也受到很大影響。反推其背後原因，則是二手市場“量價”齊漲。實際上，這意味不僅是一線城市新房市場萎縮帶來房價上行，不少二、三線城市的二手住宅市場活躍度上升也提升了投資客的出手的信心。
據成都鏈家研究院張鍵表示，2016年，由新房主導的市場向二手房主導的市場轉移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內陸六大城市二手住宅成交量占比正從20%向40%，甚至60%推進。其中，成都中心城區二手房成交占比已經超過了50%。
簡言之，從鏈家、中原地産和我愛我家等全國性中介公司進駐城市來看，成都、武漢、南京和重慶等地的數量正在增加。
但新政實施以來，二手市場的新增客源也正在下降，尤其以北京爲例，爲了抑制炒房，封堵投資客擾亂市場，商住房遭到限購，中介機構馬上全面下降了商住房。
據北京鏈家承諾，從4月8日起，北京鏈家對在鏈家成交未滿12月再次出售的房源，不予接受委托；對明顯高于市場價的房源，特別是明顯高于市場價的所謂學區房，不予接受委托。已全面停止商辦房買賣、租賃。
無獨有偶，據張鍵透露，成都從“324”到“330”，新增房源下降了20%，新增客源下降了30%，供需緊張態勢得到緩解。
樓市現降溫迹象
“有人說市場高度分化，其實市場高度連通。北京限購，很多人跑到周邊，跑到三亞，跑到昆明，跑到海口繼續投資。”鏈家研究院院長楊現領向《證券日報》等記者表示，北京70%-80%的交易都在換房，在這些連環單交易裏，手裏面有一套房子，賣了再買一套,甚至包括首次置業的人群，也是在換房。去年在武漢，廈門買的房子漲了，然後賣了，湊錢在北京買房。
鑒于此，這一輪調控之後，換房需求成本立刻加大，認房認貸之下，在北京，即使滿足首套房需求，300萬元首付在六環以內都找不到合適的房子，即使換房，六成，甚至八成的首付，賣掉一套也不夠買另一套的，換房的面積越來越小，成本越來越高之下，預計2017年，換房需求將會出現一定程度的熄火。
換房需求熄火，將會進一步降低市場交易量。
據楊現領表示，調控之後，北京二手房成交量已經出現明顯下滑，預計還會繼續下降。
另據記者調查獲悉，在北京二手市場，目前業主報價已經有下調迹象，購房者談判話語權增加，有些業主報價調整幅度很高。
“北京樓市成交量下來後，其他城市預計也會下行。”楊現領如是表示。
另有業內人士也表示，樓市將全面降溫，且這一輪交易量下滑周期將較長。
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