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一線城市供地持續高位增長 總體供應量降勢難改

21世紀經濟報道     2017-09-08 09:15

[摘要] 今年4月6日,住建部和國土部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(以下稱《通知》),要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

作爲全國樓市風向標,一線城市的土地市場在2017年迎來顯著變化。

今年4月6日,住建部和國土部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(以下稱《通知》),要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

在《通知》要求下,一線城市在過去幾個月間明顯加快了供地節奏的,但隨著建設用地建設租賃住房、共有産權住房、租賃用地住房等新政策的推出,和城市更新改造的推進,一線城市加大供地的節奏是否還會繼續,一線城市土地市場未來將迎來怎樣的變化,成爲關注的焦點。

9月6日,國土部印發了《關于加強城市地質工作的指導意見》(下稱《意見》)明確提出,要探索完善建設用地使用權(地下)出讓方式,鼓勵工業、倉儲、商業等經營性項目合理開發利用地下空間。

中國人民大學土地規劃研究中心主任、教授嚴金明認爲,這意味著一線城市在“減量規劃”的大趨勢下,土地利用轉向存量與增量開發並重成爲必然。

土地市場熱力稍退

一線城市土地市場仍保持著相對高位。

根據中指院數據,一線城市前八月累計供應土地1814萬平方米,已超過2016年全年2218萬平方米的80%,從單月數據來看,8月供地206萬平方米,同比微降約5%。

實際上,這是一線城市供地節奏有所放緩的結果。中指院數據顯示,今年上半年,一線城市共推出土地250宗,推出土地面積1267萬平方米,同比增加42%;共成交土地230宗,成交土地面積1135萬平方米,同比增加71%。

相關專業人士判斷,四季度一線城市供地節奏還將加快,與供應低點的去年相比,將保持不小的同比增幅。這主要是受政策導向影響,在《通知》的要求下,一線城市下半年才開始加速推地,所以四季度還將持續。

同策咨詢研究中心總監張宏偉也持同樣觀點。他認爲,由于設置了相應的限制性條款,熱點城市的溢價率均比去年大幅下降,企業拿地競爭減小,“地王”概率很小,加快供地節奏對市場的衝擊較小。

需要指出的是,總量同比增長的同時,一線城市的土地供應狀況也出現了分化,在宅地供應方面尤爲明顯。2017年前8月,北京和上海分別供應了359和322萬平方米的住宅用地,廣州推出了164萬平方米,而深圳則是2017年宅地零供應。

專業人士認爲,這一方面與各城市土地稀缺程度不同有關,另外,深圳樓市從去年3月份開始盤整,調控壓力和土地供給壓力相對較小。而今年以來樓市較爲火熱的廣州,或將在接下來的幾個月迎來供地高潮。

中原地産首席分析師張大偉則表示,今年是一線城市土地供應的相對大年,但供應量的增加尚未達到扭轉一線城市供需失衡的程度,其後續影響主要看調控政策的延續和變化。

土地市場供給側改革

在總量相比去年調整較大的同時,一線城市的土地市場結構的變化,則更受關注。

住宅用地方面,從去年底北京推出企業自持出租用地以後,近一年來,一線城市推出了多種新的政策性住房,包括租賃租房、共有産權住房等,相應的土地供給屬性也發生變化,上海直接推出的租賃住房用地,基本以低于商品房用地二分之一的原價成交。

同時,北京、上海、廣州成爲利用集體建設用地建設租賃住房試點城市,不經過招拍挂進入土地市場的集體建設用地或將在未來大規模供應。而在深圳這樣土地資源極其緊張的城市,依托城市更新改造進行的存量開發成爲主流。

張宏偉表示,長期來看,一線城市受控制人口,和土地資源禀賦等因素影響,總體供應量下降的趨勢不會改變。再加上一部分城市開始推出租賃住房用地等其他屬性用地,用于出售型商品房的土地供應比例,將會在未來明顯下降。

對此,相關專業人士分析,一方面,商品房用地的減少,會導致新建商品住房供應面積下滑。但另一方面,租賃房增加,會分流商品房市場需求,這對未來幾年一線城市商品房價格將是一個中性偏空的影響。

而在經營性用地方面,供給側改革同樣在推動中。9月6日,國土部印發的《意見》明確提出,要探索完善建設用地使用權(地下)出讓方式,鼓勵工業、倉儲、商業等經營性項目合理開發利用地下空間。

張大偉指出,目前來看,受限于高額開發成本,地下空間的開發利用對土地市場影響有限。但對于土地成本較高的一線城市而言,能夠提高城市土地利用率,一定程度上增加經營性用地市場供給。

嚴金明認爲,一線城市“減量規劃”的大趨勢下,土地利用轉向存量與增量開發並重,甚至和深圳一樣增量開發爲主,成爲必然。而各類涉及住房和用地屬性新政的推出,向市場釋放了一個明確信號,即未來一線城市土地供應,尤其是住房用地供應,將從主要解決房屋所有權問題,轉向以解決居住權問題爲主。而這種轉變,一旦實現量上的突破,將會對整個房地産市場産生深遠影響,是建立房地産市場長效機制的一個大方向之一。

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