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房企拿地方式漸趨謹慎 合作拿地降低開發風險

信息時報   2017-09-07 09:16

[摘要] 隨著百強房企銷售規模的普遍增長,完成千億銷售額成爲部分房企提出的明確目標,而這些企業在衝刺千億目標的過程中對土地儲備獲取也更加積極。不過,爲了分攤投資風險,在拿地方式上,房企也更多地采取了收並購和合作拿地的形式。

隨著百強房企銷售規模的普遍增長,完成千億銷售額成爲部分房企提出的明確目標,而這些企業在衝刺千億目標的過程中對土地儲備獲取也更加積極。研究中心昨日發布的最新統計數據顯示,今年前8月,拿地排名前三十的房企新增土地價值與新增土地建築面積,已接近去年全年的總量。不過,爲了分攤投資風險,在拿地方式上,房企也更多地采取了收並購和合作拿地的形式。

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衝刺千億房企積極拿地

在今年的中期業績發布期間,不少地産企業都上調了企業的銷售目標,新城、旭輝、富力、遠洋、金茂等房企,都提出在一兩年內實現千億銷售目標。爲了擴張規模,房企拿地的腳步加快。根據克爾瑞研究中心昨日發布最新的統計,今年1-8月,拿地排名前三十的房企的新增土地價值與新增土地建築面積,已完成去年全年的98%和92%。從拿地節奏看,房企一季度、二季度以及7月、8月兩個月新增土地建面占比分別爲33%、39%和28%。而中原地産研究中心發布的統計數據顯示,截至8月31日,前八個月拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到14910億元,而2016年同期50大房企拿地金額10093億元。中小企業也不甘落後,遠洋地産、旭輝集團1-8月的拿地總額分別爲556.5億元、500.7億元,均達到了去年全年拿地金額的2倍左右。

隨著去房地産庫存力度的加大,廣州今年上半年土地市場還算熱鬧。據戴德梁行統計,2017年上半年,廣州適當加大了土地供應規模,土地成交量價齊升,共成交84宗、488.6萬平方米土地,土地成交面積同比上漲72.4%,占到去年全年土地成交面積的80.7%,其中大部分成交區域集中在黃埔和增城以及南沙等區域。“房地産企業依然在非常明顯地加速拿地。”中原地産首席分析師張大偉表示,雖然一二線城市調控效果明顯,但從全國房地産數據看,房企在上半年銷售情況較好的情況下,大部分標杆房企都開始積極拿地。

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合作拿地降低開發風險

據記者了解,今年土地市場火熱依舊,但是合作拿地的現象開始增多。克爾瑞的統計顯示,前八月,由聯合體競得的地塊占據排行榜的半壁江山,品牌實力強的房企加國企或央企是最常見的組合。通過強強聯合整合資源,保證高價地産品競爭力的同時降低資金風險,達到互利共贏的目的。此外,在非公開市場上,房企通過收並購方式也取得了大量土儲,房企拿地方式愈加多元化。業內人士認爲,無論是合作方式還是收並購方式,都通過較少的資金撬動了大量資産,爲企業獲得土儲的同時節省了資金成本,有效降低了風險。

合作拿地方面,萬科和旭輝兩家表現出色,萬科的小股操盤模式和旭輝的合作模式對于各自企業的規模增長功不可沒。截至今年8月,萬科通過招拍挂取得的117塊土地中,合作拿地達到51幅,占比44%。而旭輝截至8月底,招拍挂取得42幅地塊,其中合作拿地27幅,已高于去年全年合作拿地總數,合作地塊占比達到64%,相比去年,企業的合作拿地比例進一步提升。

研究院研究總監嚴躍進認爲,這主要是有兩個原因。當前土地市場的拿地成本相對大,很多房企的資金預算吃緊,所以會采取聯合拿地的方式。此外,聯合拿地也是防範後續市場降溫的風險,至少可以實現地塊開發風險共擔的目的。

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大房企自持拿地增多

房企抱團取暖的同時,目前土地拍賣市場中的地塊出讓出現了許多限制條件,例如房企自持部分增多,這使得拿地難度加大,很多中小房企不敢涉足的同時,大房企卻嗅到了商機。鏈家研究院去年發布的研究報告顯示,2016年中國租賃市場的規模爲1.1萬億元,但僅占房屋交易市場規模的7%,而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認爲,未來5~10年,中國租賃市場將進入快速發展階段,2020年市場體量可達到1.6萬億元。

一向在土地市場表現慎重的萬科,對于自持用地卻顯得頗爲熱情。繼2016年12月萬科在北京以109億元總價拿下海澱永豐2宗自持地塊後,今年第二季度再次以36億元拿下廣州白雲區和黃埔區兩宗住宅用地,其中自持面積超過50%、總配建面積達2250平方米。業內人士認爲,隨著土地出讓中自持地塊的增多,房企自持地用于建設長租型物業的情況也將有所增多。不過,由于自持物業對房企要求較高,資金體量大、流動性強的大型房企才有實力競得自持地,而中小型房企出于自身流動性的限制,往往會被迫退出自持地的競拍。

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