[摘要] 房地産長效機制如何構建一直是行業十分關注的話題，近期各級政府圍繞發展租賃市場的一系列政策讓這一問題有了更清晰的突破框架。
房地産長效機制如何構建一直是行業十分關注的話題，近期各級政府圍繞發展租賃市場的一系列政策讓這一問題有了更清晰的突破框架。特別是國土資源部住房城鄉建設部關于印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱方案）的通知，明確了長效機制構建中很重要的一個切入口：土地。土地是調節房地産市場供求關系的根本性核心資源，土地供應規模、供應結構和供應方式，將在相當長一段時間內影響到各類市場行爲主體的預期和決策。
也正因如此，這次對于集體建設用地利用模式的突破將使未來行業運行面臨更多變化，亦會重塑中國傳統的居住模式，開發商必須認清這些變化和背後的邏輯，更積極的進行經營策略的調整。
剛需分流：
集體用地藉成本優勢切人租賃市場，剛需滿足渠道更多元
以成熟一二線城市爲例，從房屋使用價值的階段性看其購房者可以分爲以下幾類：
剛進入城市工作的外來人員，主要通過租房解決居住問題；
經過一段時間積累，面臨結婚成家，這時根據經濟條件可選擇買房或租房；
成長中的家庭，特別是有小孩後面臨教育問題，這時對學區房的需求就比較迫切；
改善型的需求，這一群體對空間、居住品質等要素高度關注；
高端享受型居住需求，更高層次的居住品質改善。
資料來源：中國指數研究院整理
當然，以上幾類需求在實際中可能存在著一定交疊，但總體特點應該是比較鮮明的。按傳統的居住權益搭配機制和置業居住理念，真正的租賃需求只能存在于個群體之中，作爲過渡性的城市居住方式而存在。房屋增值、房屋産權帶來的權益、租金上漲等因素，都會迫使後面4類需求不得不通過購買房屋來實現居住目標。在此背景下，剛性利益機制下的購房需求面對市場化供應機制下土地資源的稀缺，會帶來市場供求關系及價格的失衡。
但是，以上這種情況正在並終將發生改變。此次方案明確提出利用集體建設用地建設租賃住房，從源頭上盤活了較大規模的土地存量，拓寬了土地供應渠道，更重要的是基于土地特性、開發安置成本、租售成本的差異，這部分土地的利用成本較之市場化用地具有明顯優勢，加之方案中明確提到“探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行”。這意味著從供應端和運營端都有望明顯降低租賃住房運營成本，保障租金水平的適中性和穩定。
由此，更大規模的租賃房源供應、更具市場適應性的租金水平，有望讓前述和第二類剛需住房群體深化對于長期租住房屋的積極預期，有效分流短期市場化的需求壓力；而對于前述第三種學區需求，則有望隨著各地租售同權政策的落實，特別是教育資源供給規模的提升，也會發生一定程度的預期改變，但這需要時間和過程。
可見，從整體上說這次集體用地制度的變化將使土地供給效率更高，與市場實際需求匹配更契合，並將持續改變行業的需求分布格局。對于開發商來說，在近郊、遠郊乃至核心城市外溢區域開發的剛需項目，未來也會面臨更多周邊租賃項目的競爭，部分剛需被分流的格局在所難免，需要對這些區域的經營策略有所調整。
土地價值重估：
開發商投資算賬的方式要變，拿地需理性
另外，集體建設用地與租賃相結合的模式，也將逐漸改變現有的土地價值評估邏輯，開發商投資視角要積極轉變。一方面正如前所述，如果集體用地大量進入租賃市場，從消費端會帶來購房預期降溫，有利于穩定房價，開發商基于傳統供求思維下的價格上漲邏輯便很難成立，對于高價地王的衝動也會得到較大程度的抑制。
另一方面，此次方案中明確提出“尊重農民集體意願，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目爲抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作”。同時也提出“村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目與征地成本關系。”
可以看出，與傳統國有建設用地相比，此次方案賦予了村集體組織更大的自主權，能以較高的效率和激勵機制帶動土地供應逐步放量。特別是一線城市的城郊區域，大量存量集體建設用地獲得了盤活機會。與相間其中的商品住宅用地相比，此類土地的成本優勢顯而易見。在此背景下，面對同區域的商品住宅用地投資機會時，開發商的算賬模式需要調整，要綜合考慮周邊集體用地的地租、開發成本、預期房租等因素測算對商品住宅的影響，進而做出合理的地價預判與投資決策。不過總體來說，過去相對豪放的拿地模式是該停下來了，土地投資要更理性。
當然，以上集體建設用地對現有土地市場影響的實現有一個前提，即有充分的、規模龐大的集體建設用地進入市場。目前看，北京公布的2017-2021未來五年計劃供應總套數150萬套，其中租賃住房爲50萬套，上海十三五計劃供應住房170萬套，其中租賃住房70萬套，如果租賃住房用地有相當比例通過集體土地解決，那這個影響將會是非常顯著的。
金融創新：
基于租賃業務的融資方式創新會是下一個風口？
在以租賃爲核心的全新供應體系下，更高層次的金融模式創新正當其時。當前，房地産市場整體進入了供給側政策集中出台階段，立足房地産市場長效機制全面構建新的供應體系，擴大對中、低端的住房的政策支持是對“高端有市場，中端有支持，低端有保障”政策目標的實質性回應。住房租賃由此被放在了更高、更長遠的位置上考量。然而，就目前情況來看，要形成以租賃爲核心的全新供應體系僅僅依靠現有的金融政策是無法實現的。
這就需要在更高維度上進行金融配套政策的創新。2014年9月29日發布的《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》提出“積極穩妥開展房地産投資信托基金（REITs）試點。”近年來伴隨促進租賃市場發展的政策又頻頻提出REITs試點。市場探索中比較有代表性的案例是2014年的“中信啓航專項資産管理計劃”和2015年7月的鵬華前海萬科REITs。而部分長租公寓供應商也已發行租房市場房屋租金分期類ABS産品。
傳統的融資模式主要基于地産開發模式。未來，隨著住宅租賃業務的大量增加，新的融資模式也將圍繞租賃進行針對性的創新。租金作爲一種穩定性優良，可持續性的收入具備資産證券化的條件。而REITs在國際上已經運行多年並取得了良好的效果。
根據國際REITs經驗尤其是與我國較爲接近的亞洲市場情況，未來在國內REITs先行試點的物業領域可以集中在：公寓、酒店、商業、辦公樓等領域以及相關物業組合的綜合産品。這些物業均具有長期經營性、收入現金流較穩定、相關物業經營模式較爲成熟等特點，適合REITs産品對風險的相關要求。開發商對于這些融資創新模式要提前進行探索和嘗試。
城市與業務模式：
一線深耕存量運營趨勢不斷深化
鑒于不同城市市場周期的差異性，房地産視角下的城市格局分化比以往任何時期都要顯著。從縱向的時間維度來看，以一線城市爲代表的成熟大城市已進入存量運營時期，企業進入門檻也到了曆史高點；發展潛力明顯的“准一線”城市進入了存量運營與增量開發拉鋸發展的時期。這兩類城市未來圍繞城市更新、長租公寓等存量資産運營的機會較大，此次方案試點的北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、成都等城市大多屬于這一行列。
隨著試點政策的落實，大量集體用地機會將出現，如何盡快通過業務創新探索出適合企業特點的租賃業務模式，須是企業當下在這些城市的戰略聚焦。如果策略得當，租賃業務會成爲企業藉由輕資産模式實現規模突破的重要方式。
更多的普通二線城市隨著城市基礎實施的完善和資源優勢，正在更大範圍內經曆著人口集聚進程，城鎮化快速推進的紅利不斷釋放，潛在開發業務機會充裕，是企業增量開發業務的重點布局區；以緊鄰中心城市爲代表的三四城市，未來地理區位帶來的優勢將隨著城市時空距離的縮短日益明顯，傳統房地産開發業務、特色小鎮模式將依托于中心城市不同層次需求的外溢逐步獲得機會。
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