[摘要] 今年3月，北京發布新政對房地産的調控政策進一步升級，要求“認房又認貸”，且二套房首付上調到60%，非普通自住房的首付高達80%，業內也稱之爲“3·17新政”。近日，海澱法院審結了一起因新政而導致的“連環單”違約糾紛。法院經審理認爲，新政措施並非不可抗力，不能成爲當事人的違約免責事由。
今年3月，北京發布新政對房地産的調控政策進一步升級，要求“認房又認貸”，且二套房首付上調到60%，非普通自住房的首付高達80%，業內也稱之爲“3·17新政”。近日，海澱法院審結了一起因新政而導致的“連環單”違約糾紛。法院經審理認爲，新政措施並非不可抗力，不能成爲當事人的違約免責事由。
買新房賣舊房 雙方“連環單”
今年3月份，老王與方女士簽訂了二手房買賣合同，以800萬元的價格購買方女士名下一套住宅商品房。簽約後不久，老王就支付了定金60萬元。爲了買下新房，老王早在今年2月就與案外人丁女士簽約，出售了他的房屋，因無力付全款，丁女士打算辦理銀行貸款購買。
3月17日，北京市發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。根據新政，丁女士想要買老王的房屋，須提高首付款比例至60%，即她需再交納近200萬元的首付款。丁女士因籌款未果向老王提出解約，雙方就此簽訂了解約協議，老王也退還了全部的已收房款。此時，距老王向方女士履行付款義務仍有2個半月。
但老王認爲，正是因爲新政策，導致他與丁女士的房屋交易無法繼續，不得不解約，進而導致他因爲沒有付款能力，無法繼續進行與方女士之間的房屋交易。上述的新政策構成他不能向方女士繼續履行合同的不可抗力，爲此老王當即要求與方女士解約並要求退還全部定金。但其實，方女士此次賣房也是爲了購買新房，她在與老王簽訂售房合同後不久就與他人簽訂買房合同，若與老王解約將導致自己無資金支付購房款並構成違約。
雖是“連環單”合同卻獨立
爲此，方女士與中介一同與老王協商，甚至表示願意讓價，希望雙方能繼續房屋交易。但老王堅持上述意見並以上述事實理由訴至法院，要求解約和退款。方女士應訴後提出反訴，以老王構成根本違約爲由，要求解除雙方的房屋買賣合同並要求老王按照雙方合同約定支付總房款20%的違約金，並提出其已收取的定金根據雙方合同約定應抵扣違約金、不予退還。
海澱法院經審理後認爲。，老王是全款購房，新政的實施並不影響其與方女士之間的房屋交易；第二，“連環單”雖在房屋交易中客觀存在，但基于合同的相對性，每一單房屋買賣所涉及的房屋買賣合同法律關系是彼此獨立的，在無特別約定的情況下，老王與丁女士的房屋交易能否履行及是否履行，並不影響老王就其與方女士之間的房屋買賣合同關系對方女士應負的合同義務和法律責任；第三，老王與丁女士解約後，距其向方女士付款尚距時日，其仍可再次售房以籌得錢款繼續履約，但其卻提出解約且提起本案訴訟，明確表達了其不再繼續履行合同的意思，構成根本違約。
最後，法院對老王以不可抗力爲由提出的解約要求未予支持，對方女士的解約要求予以支持，判令老王根據合同約定支付違約金160萬元，老王已付的60萬元定金依照雙方合同約定被用于抵扣相應的違約金。(記者 黃曉宇)
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