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租賃試點方案相繼出台房地産市場"輕租重售"正在改變

珠江晚報   2017-08-21 09:09

[摘要] 住建部等九部委公布12個租賃試點城市名單才過一個月,已有9個試點城市公布了方案或通過審議。專家認爲,這些城市的快速啓動,預示著我國住房租賃市場改革大幕已經拉開,房地産市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

住建部等九部委公布12個租賃試點城市名單才過一個月,已有9個試點城市公布了方案或通過審議。專家認爲,這些城市的快速啓動,預示著我國住房租賃市場改革大幕已經拉開,房地産市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。

   “輕租重售”住房模式

   加劇租住市場矛盾

   據住建部統計,目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住,占城鎮常住人口的21%,其中以新就業大學生和外來務工人員爲主。在高房價時代,與新市民旺盛的住房租賃需求相比,我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

   從租住費用看,上海易居研究院發布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示,北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數據顯示,廈門、杭州、合肥等34個城市租房收入比已在25%至45%之間,北京、深圳、上海等城市則超過45%,這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

   從供應結構看,上海公寓企業聯盟研究數據顯示,目前我國出租房約有1億套,其中超過90%爲個人出租,品牌公寓企業占有率低于2%,而發達國家租賃市場的規模化比例是20%-30%。清華大學房地産研究所所長劉洪玉表示,發展租賃市場就是要改變租賃市場的供應結構,不斷增加租賃市場的有效供給,才能穩定租金

   深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁分析說,目前租賃市場積累的問題,主要是長期以來我國住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。

   房地産市場如何實現健康發展?其實,在2015年底中央經濟工作會議就提出要建立購租並舉的住房制度,2016年6月國辦39號文明確要求加快培育和發展住房租賃市場,今年5月住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,在一系列文件和意見的推動下,多個城市租賃市場改革已陸續展開。

   上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來5年150萬套住房建設中包括50萬套租賃住房。深圳規定在棚戶區改造的住宅部分,除拆遷安置房外,全部用于人才住房和保障性住房,“只租不售”。

   租賃改革展開

   “租購同權”釋放積極信號

   近日,杭州與阿裏巴巴等合作將建立智慧住房租賃監管服務平台,該平台將實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系等各租賃環節的全覆蓋,實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源中介居間代理房源、個人出租房源全納入。

   如同杭州,一場劍指租賃市場的改革正在多個城市展開。廣州、成都、沈陽等多個租賃試點城市紛紛搭建房屋租賃交易和監管平台。

   記者從公開信息獲悉,此次九部委公布的12個試點城市,除深圳、合肥、肇慶三個城市外,已有9個城市公布了租賃試點方案或通過市政府會議審議。北京、上海、無錫等城市盡管未列入試點,但依然多措並舉發力租賃市場。

   從各地方案看,培育租賃市場是各方案著重體現的,內容主要集中在以下幾個方面:

   機構化、專業化、規模化成爲各試點城市培育租賃市場的重要手段。不少城市將租賃企業培育數量進行量化考核。如,沈陽到2020年住房租賃業務的企業要達到50家。武漢要求在其兩大開發區新增租賃住房7000間,試點企業不少于20家。

   在供應主體方面,國有企業受到前所未有的鼓勵。成都要求到年底要組建3至4家國有住房租賃公司。廈門提出要扶持國有企業做大做強住房租賃業務。鏈家研究院楊現領認爲,一方面國企可發揮引領、帶動作用,穩定市場租金,另一方面有利于國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房,爲市場增加租賃房源

   爲租房群體“賦權”成爲大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購同權”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學權益後,無錫、鄭州、濟南將租賃房屋納入了“合法穩定住所”範疇。

   宋丁表示,從國家啓動12個城市租賃試點,到試點外城市積極主動發力租賃市場,特別是“租購同權”的提出對我國建立“租購並舉”的住房制度具有較大的信號意義。

   房地産發展模式生變

   未來自持物業或集中入市

   業內人士表示,隨著租賃市場的“崛起”,長期以來我國房地産市場“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。

   “近年來,廣州平均每年接收20多萬名非廣州生源大學生入戶,加上廣州籍生源接近30萬新畢業留穗大學生,呈逐年遞增趨勢。”廣東省房地産行業協會會長王韶表示,以多年的觀察,租房族一旦經濟條件允許,他們就會快速轉向購房,造成這種現象的重要原因,是租賃市場散亂無序、租者無法享受同等公共服務權益等。

   公共福利、稅費改革、資産證券化,被業界認爲是影響住房租賃市場培育和發展的三個重要因素。萬科長租公寓負責人張成皓建議,應進一步降低稅費扶持租賃企業發展壯大,同時改革與房屋産權綁定的公共福利制度,進一步輻射租房群體。

   業界普遍認爲,目前,房地産業正從單一“拿地賣房”模式,向出售與持有運營並舉時代過渡。“可以預計,未來三年將是自持物業入市的集中期。面對規模化的‘售轉持’,開發商必須提升輕資産運營能力。”大型房企龍湖冠寓品牌總經理邵俊建議,應加快推進符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品,穩步推進房地産投資信托基金試點。

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