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樓市退燒記:緊箍咒越念越緊 京滬等地網簽降溫

時代週報   2017-08-17 09:11

[摘要] 8月3日,北京市住建委與多部門聯合起草的《北京市共有産權住房管理暫行辦法》向社會征集意見。作爲對原自住型商品房政策的進一步調整與升級,這份文件拉開了北京市政策性住房的“共有産權時代”,亦是北京房地産市場調控從供給側發力的重要舉措。

8月3日,北京市住建委與多部門聯合起草的《北京市共有産權住房管理暫行辦法》向社會征集意見。作爲對原自住型商品房政策的進一步調整與升級,這份文件拉開了北京市政策性住房的“共有産權時代”,亦是北京房地産市場調控從供給側發力的重要舉措。

“北京樓市調控的原則就是保持市場長期穩定,如果市場再有波動,還會有更多儲備政策對外發布,”北京市住建委主任徐賤雲日前表態,北京穩定房價的決心不會變,“政策出台後,最重要的是堅持到底,嚴厲執行。”

北京樓市調控重拳,並非個例,它對全國城市起到示範和帶頭作用。

中原地産研究中心數據統計顯示,2016年第四季度以來,全國已有超過60個大中城市,出台了多達160多次各類房地産約束性調控政策。

當前,樓市調控正堅持“政策穩定”和“查漏補缺”的總基調,並利用調控政策壓力下騰挪出的“窗口期”啓動長效機制建設,而這也是下一步樓市管理的重點。其中在長效機制建設上,培育和發展住房租賃市場、實現“租售並舉”被寄予厚望。

大家仍在等待長效機制那張清晰的框架、路線和時間表。

“什麽時機出台、分幾年落實推進都需要思考。”國務院參事夏斌強調,要預防政策變成口號。房地産長效機制有了初步頂層設計之後,再配合具體措施出台,才有希望以逐步糾錯的方式來扭轉長期以來形成的以資産市場爲主的波動局面。

“緊箍咒”越念越緊

去年9月30日推出的“京八條”,拉開了北京這一輪最強調控的序幕。隨後,北京涉及土地出讓、保障房、二手房銷售、新房預售、商業房管理、銀行信貸和公積金繳存提取等各個環節和各種房屋類型的調控政策密集出爐。

徐賤雲透露,北京已連續出台18項政策調控樓市,抑制投資投機行爲,“一系列樓市調控政策除了‘打補丁’,還要‘釘釘子’”。

北京“帶頭大哥”作用明顯,各地樓市調控因城施策,更具精准性,並持續“打補丁”以適時圍堵調控漏洞。

不難發現,限購、限貸、限價、限售、限商,這五大關鍵詞是本輪調控的“殺手锏”。其中,覆蓋範圍廣,影響人群多的“限購”政策,成爲多數城市房地産調控“一城一策”裏的基礎性政策。

時代周報記者梳理發現,這一輪“限購”,除了從一二線熱點城市擴散到三四線城市之外, 還呈現出中心城市和周邊城市政策同步調控的“合力效應”。以北京爲中心,河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購措施,構成環北京限購圈。環上海區域的浙江嘉善縣等地則對新房、二手房全面限購。

差別化信貸政策的多重升級,也加高了購房者的購房門檻。今年3月17日,北京率先收緊信貸政策,除全面、嚴格落實房貸利率折扣九折外,還將二套房商業貸款最長期限縮至25年;隨後,天津、深圳、廣州等地跟進。據不完全統計,截至8月9日,全國共有36個地級市以上城市出台了樓市限貸政策。

其中,北上廣深全部執行“認房又認貸”政策,且非戶籍人口購房門檻均提高至五年。

“與往年的調控政策相比,今年樓市調控政策增加了‘限售’和‘限購商住房’兩部分內容。”中原地産首席分析師張大偉對時代周報記者說,截至目前,全國已經有超過38個城市發布了“限售令”,其中河北省保定市最長限售年限爲10年,“未來或將有更多城市跟進限售,該調控可以有效降低炒房客的投機行爲”。

此外,今年上半年,全國曆史上首次全面“限購商住房”,比如上海、北京、廣州、成都等地“商改住”市場被全面收緊。8萬元被視爲北京新房市場的價格“紅線”外,廣州、合肥等地亦均對限價提出規定。

這一系列調控組合拳可謂多角度發力,除此,中介、媒體等相關環節無不面臨不同程度的檢查整改行動。比如,去年以來,北京、上海、廣州等地,均對房屋信息公示、學區房信息剔除、首付信息試算、虛假房源、價格虛高房源等方面有相應檢查,以規範房地産中介行業的日常行爲。

樓市放慢腳步

一路高歌的樓市由此放慢了腳步,影響範圍輻射到全國,而非單單受調控城市。

7月18日,國家統計局數據顯示,6月份,70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續回落,一線城市房價環比下降。初步測算,6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。

國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲說,總的來看,上半年一線城市房價穩中回落:“在調控政策的作用下,一線城市投機性購房需求已得到遏制,泡沫積累的局面得到扭轉。”

調控高壓之下,樓市繼續“退燒”。中國指數研究院日前發布的研報顯示,北、上、廣、深四個一線城市7月份新房成交面積近240萬平方米,同比下跌46.02%。其中,北京和廣州7月份成交面積同比降幅超五成,分別下降55.22%和53.37%。

二手房領域,北京、上海二手房市場成交量均在下跌,房價也已進入下行通道。上海易居房地産研究院一組數據顯示,7月份,上海二手房住宅成交面積94萬平方米左右,環比減少3.7%,同比減少71.1%;

而中原地産研究中心統計數據顯示,7月份,北京二手房市場更是創下連續3年來同月同期的值。北京二手房住宅簽約合計6704套,環比跌幅達到了25%。

張大偉分析,從今年3月份起,以北京爲代表的一二線城市,網簽成交量持續低迷,市場開始進入調整期。各地因樓市調控産生的影響已開始顯現。很多一二線城市爲了抑制市場的上漲,也同步開啓了增加土地供應的政策。

“今年以來,中央政府堅持了‘房子是用來住的,不是用來炒的’的定位,加大了分類調控的力度,房地産市場調控取得了初步成效,” 住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地産業協會原副會長朱中一日前接受記者采訪時稱,下半年,按照中央提出的要“加大對金融風險的管控和要穩定房地産市場,堅持政策連續性、穩定性,加快建立長效機制”的要求,控房價、防風險的力度不會放松。

進入8月以來,各地樓市的調控政策仍在不斷加碼。8月2日,廣州發布樓市新政,房企不接受政府價格指導項,一律不辦理網簽;8月3日,福州樓市新政,嚴禁房企捆綁搭售和設定條件賣房;同一天,北京發布新政,擬推共有産權住房;8月6日,沈陽樓市新政出台,三環及渾南區二套及以上住房5年內禁止交易。

調控不斷加碼,爲進一步探索建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效調控機制留下緩衝期,也正是推進改革的窗口期。7月24日,中央政治局會議又一次提出,要加快建立房地産長效機制。

房地産健康發展的考核維度太多、影響鏈條太長、機理太複雜,因此給出長效機制的具體內容也比較困難。如何建立房地産長效機制,外界還在等待清晰的框架、路線和時間表。

從大框架來看,房地産長效機制應呈“三足鼎立”態勢,包括不動産統一登記制度、房産稅和穩定住房消費政策,但前兩者進展緩慢,影響長效機制的整體建設進程。

來源:時代周報

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