[摘要] 日前，北京市住房城鄉建設委發布了《北京市共有産權住房管理暫行辦法》（征求意見稿）。顧名思義，共有産權住房就是買房人與政府共有房屋産權，是對原自住型商品房政策的進一步調整和優化。
共有産權房是近段時間行業熱議的高頻詞。
日前，北京市住房城鄉建設委發布了《北京市共有産權住房管理暫行辦法》（征求意見稿）。顧名思義，共有産權住房就是買房人與政府共有房屋産權，是對原自住型商品房政策的進一步調整和優化。有業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，所以，剛需房受到的衝擊或許會比較明顯。
擴大住房保障覆蓋範圍
實際上，共有産權房並不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安首次試點共有産權住房，2010年上海推出共有産權保障房試點，實行住房和經濟“雙困”標准。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作爲共有産權住房試點城市，2016年上海推出了共有産權保障住房管理辦法。
全國房地産商會聯盟主席顧雲昌表示，實際上共有産權房是對經濟適用住房的提升，是政策不斷完善的過程，屬于保障性住房的範疇。
“相比傳統的保障房開發，共有産權房具有明顯的制度優勢。”居理新房數據研究院主任陽洋告訴《每日經濟新聞》記者，首先，政府的出資顯性化，嚴格限制了“投機”性需求，同時也淡化了保障性住房開支，有助于改善地方政府的現金流量，讓地方資金轉起來；另外，本質是爲有合理購房需求的居民提供購房杠杆，提供了一種事實上的住房資金支持。
陽洋補充道，從當前形勢看，北京推廣共有産權房是極爲適合的。在北京當前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問題一般可以交由公租房和經濟適用房解決，高收入居民能夠負擔商品房房價，然而還有部分居民既無法負擔商品房，又無資格申請公租房。一線城市居民中，這種“中間層”恰恰是規模最爲龐大的群體；這些居民不僅需要居住權，也需要置業權，因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有産權政策。
關于共有産權房的定價問題，中信證券研究指出，共有産權住房當前還存在試點城市偏少，覆蓋人群過窄的問題，未來共有産權房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時，如果把定價權完全給政府，則可能會産生制度運行效率不夠，但把定價權完全給開發企業，就會形成定價合理性問題和共有産權房源選擇問題。
剛需型商品房或受衝擊
鏈家研究院院長楊現領提供了這樣一組數據，目前北京的主要政策性住房爲經濟適用房（66.2萬套存量），兩限房（12.9萬套存量）、自住型商品房（10萬套存量）。2017~2021年預計供應25萬套自住型商品房，這些都將按照共有産權住房的辦法執行，到2021年預計北京全部存量爲900萬套，共有産權住房占比2.8%。
中原地産研究中心統計數據顯示，自住房供應以來 ，北京合計出讓了80宗（含）或者全爲自住房的住宅土地，合計供應了自住房面積達到了703萬平方米，大約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。
對于共有産權房帶來的影響，房企也有不同的看法。
遠洋集團董事局主席、總裁李明表示，政策的出發點是解決剛性住房需求的難題，産權從設計時就是清晰的，和建立現代企業制度一樣，抓住了産權清晰這一根本，便于未來長效機制的對接。
雅居樂集團北京區域營銷總監何斌則表示，共有産權房的概念需要很多後續的政策支持才能有意義，比如不動産登記手續，周邊教育資源的分配政策等。
那麽，共有産權房是否會導致房地産市場出現剛需型商品房價格下降、高端商品房價格上漲的兩極分化現象？
何斌告訴《每日經濟新聞》記者，目前並不能作出這樣的判斷，短期內共有産權房對購房者決策影響不大，因爲有資格、買得起的人依然會考慮私有房産，共有産權房針對的是沒有資格和買不起的一部分人群，但是如果後期支持政策落地，可能會有一部分剛需被引導進入共有市場。
保利投顧研究院表示，共有産權覆蓋人群本身購買力更趨近于二手房市場，假如共有産權住房供應能有效落地，將消化了大量的購房需求，預計其分流存量房市場購買力作用更大，而新建商品房市場將目標人群轉向改善人群的高端化趨勢將加大。
何斌進一步表示，整體看來，共有産權房相關辦法只是樓市整體調控的一個環節而已，但是綜合起來看影響深遠，所以近期企業都在從戰略上進行調整，試圖從單一的房地産開發轉型成爲城市運營商。
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