[摘要] 在“租售同權”的大背景下，長租公寓站上了政策的風口。
在“租售同權”的大背景下，長租公寓站上了政策的風口。
7月初，上海推出兩塊分別位于張江南區和嘉定新城的“只租不售”地塊。同樣在7月，廣州率先明確保障租購同權，賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益，允許商業用房改租賃住房，鼓勵城中村做好安防統一出租。
隨後，住建部等九部委聯合印發了《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，在廣州、深圳等12個城市開展首批住房租賃試點，明確各地要搭建住房租賃交易平台。
加快住房租賃市場的發展，除了規範監管外，一個非常重要的支點是提供大量穩定持久的可租房源，尤其是長租公寓在未來的發展引人關注。
長租公寓成風口
“未來，傳統租賃模式將會逐漸消逝，規模化、機構化、專業化的資産托管是主流模式，同時會誕生超大型的資産托管企業。”總部在北京的長租公寓企業自如的CEO熊林告訴中國青年報·中青在線記者。
熊林說，雖然長租公寓行業競爭激烈，但是房屋租賃的市場占比仍然較低，目前政策環境寬松，長租公寓行業的發展勢頭很好。自如已進入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市，房源保有量超過35萬間，累計租客超過85萬人，業主數量超過15萬。
“過去租賃市場的供給方主要是散戶房東，國家有意支持、引導機構和長租公寓的發展，提供有組織、成規模的租房供應和管理。”上海易居房地産研究院副院長楊旭紅向中國青年報·中青在線記者表示，隨著一系列租房政策的出台，整體環境越來越有利于長租公寓市場的發展。
看到《通知》後，優客逸家CEO劉翔感歎，一些列租房新政對整個長租公寓行業既帶來利好，也提出了挑戰。他所創辦的優客逸家公司是一家長租公寓領域的創業公司，目前在成都、武漢、北京、杭州4地運營，累計管理房屋超過30000間。
根據華菁證券今年6月底發布的《長租公寓行業報告》（以下簡稱《報告》）的預測，未來中國的品牌公寓將同時存在集中式、分散式和托管式三種模式，如果品牌公寓未來能達到10%的市場占有率，整體的公寓數量將達到1060萬間，0的管理公司平均管理間數爲46.8萬間，TopOP2的公司平均的管理數量將達到99.3萬間。
應屆畢業生成爭奪焦點
長租公寓正受到各方青睐，不僅許多專注長租公寓領域的創業公司獲得資本的垂青，房地産企業、酒店集團、住房中介機構也紛紛入場。
《報告》顯示，目前長租公寓市場主要有四類參與者：以萬科泊寓、招商壹棧爲代表的具有房地産開發商背景的公寓管理公司，利用母公司手中的閑置自持資産進行升級改造；以自如、相寓爲代表的具有中介背景的公寓機構，將長租公寓作爲租賃中介業務的變形投入市場；酒店類背景的公寓商，如華住集團參與投資的城家、鉑濤集團打造的窩趣等，其對住客和存量物業的管理經驗十分豐富；創業公司則是目前長租公寓領域數量的參與者，他們在資源端和資金端都沒有先發優勢，但經營思路和方式靈活，通常能在一個細分領域中實現超速跨越。
雖然各類長租公寓都有不同的運營風格和特色，但年輕人，尤其是應屆畢業生，已然是這個市場競爭的焦點。免押金，房租月付，免服務費……各家長租公寓推出的租房優惠一波接一波。
日前，58同城推出一項專門面向2017年應屆畢業生的租房活動——新巢計劃。6月15日～7月21日，2017年應屆畢業生在北上深租賃58品牌館旗下合作的公寓，可申請“零押金”、“房租月付”等福利。
“新巢計劃”的畢業季租房優惠並非國內首例。蛋殼公寓、自如等都相繼推出畢業季房屋租賃的優惠活動，且優惠形式大同小異。這些優惠活動緊扣應屆畢業生資金短缺的痛點，主打“零押金”、“月付”。
例如，自如從2013年開始推出的“海燕計劃”，旨在爲初入社會的大學畢業生提供專屬租房資金支持，每一年都在延續“月付0押金”政策。據自如公關負責人宋麗亞介紹，截至7月14日，已有超過2萬名應屆畢業生通過“海燕計劃”入住自如，較去年同期增長近一倍。
“對應屆畢業生的持續高頻投入，從長遠來看是正確的選擇。”宋麗亞如此表示，這或許可以解釋長租公寓費盡心思吸引畢業生的原因。
價格偏高，可望不可即
不過，對大多應屆畢業生而言，長租公寓似乎仍有點可望不可即。
2014年大學畢業後，張秋正式開始了“北漂”生活。3年來，她大部分時間租住的都是自如的房間。她認爲，對于沒有租房經驗的畢業生來說，自如等明碼標價的品牌公寓比較合適。“但同等條件的房子，自如的價格會比其它品牌貴一些，所以手頭資金緊張的學生可能會嫌貴。”
在記者采訪中，很多應屆大學生表示還是傾向選擇小中介，“初來北京，現在還在實習期，生活費本來就已經緊巴巴的，能省一點是一點。”90後的李濤（化名）現在住的是自如，剛畢業的時候租的是地下室。
除了價格偏貴之外，年輕人對長租公寓的另一個切身感受是想找到合適的房源非常難。“想在北京找到滿意的房東和房源實在不容易。”張秋感歎。
據《報告》統計，我國目前品牌公寓的數量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約爲2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2萬～3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。
針對房源不足，《通知》提到積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建爲租賃住房；改建後的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。探索采取購買服務模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源，委托給住房租賃企業運營管理。
上述規定和市場趨勢讓優客逸家長租公寓CEO劉翔感到，未來在房源獲取問題上，將與國企有更多合作機會：“當下的選擇是，讓有低成本資金和房源政策優勢的國企解決好資源供給問題，有活力、市場化的民營企業解決好效率和用戶體驗等服務運營問題。”
穿高跟鞋做百米衝刺
在長租公寓企業的運營管理中，獲取房源只是步，之後的出租營銷、租後服務等許多環節都考驗企業經營者的運營管理能力。因爲産業鏈條太長，盈利一直是長租公寓行業的普遍難題。
《報告》指出，我國長租公寓一直處于謹慎發展狀態，原因之一是資産價格的高企導致國內租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業很難在起步階段自持物業。
相關統計顯示，在入住率爲95%的情況下，拿房成本達到租金收入的60%，則息稅前利潤率爲0。人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將爲0。綜合來看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點。這樣的利潤結構意味著長租公寓並不是一個盈利空間很豐厚的行業。
在實現盈利的問題上，劉翔和他帶領的優客逸家團隊頗有心得。今年4月，優客逸家在成都市場首次實現單城盈利，目前已經連續3個月實現盈利，且盈利增速在加快。據劉翔透露，“上個月是3%的息稅後淨利潤率”。成立于2012年的優客逸家也由此成爲長租公寓行業宣布規模化盈利的企業。
對于大多數長租公寓企業的盈利難問題，劉翔認爲，首先是房源覆蓋密度不夠，或者說房源規模還沒到盈利的臨界點。“半徑3公裏內，你有10套房子，和有200套房子，所對應的人效有巨大差異。房源越集中，人效就越高，運營成本就越低。”劉翔說，規模和密集度是長租公寓行業盈利的基礎。“基本上一個城市在1.5萬間左右的規模，才是個比較舒服的臨界點，這個優客在成都是驗證過的。”
熊林則表示，長租公寓市場的利潤空間主要來自創造産品附加值和提升運營效率。他介紹了自如的具體做法：通過大規模的供應鏈提供優質低價産品，“原來個人采購一個床墊要1000多元，自如整體采購可能只需要800元”；提供增值服務以創造附加值，“收取一個月的傭金，不僅匹配信息，還提供寬帶、雙周保潔、維修等基礎服務”。
由于具有跨行業、跨地域、跨周期、分散化、非標准、推廣銷售不同步等特點，長租公寓的規模化複制和運營效率提升並沒有那麽容易。如何既保持增長，又保持健康指標？用劉翔的話說，“這就像穿高跟鞋做百米衝刺，是對管理運營能力的極大考驗”。
“這個行業價值鏈很長，從拿房、生産、租房和運維，每個環節都有很多風險點，都會把你的利潤吞噬。”盈利的經驗告訴劉翔，要實現對各個環節的有效運營管控，背後需要依托非常強大的IT系統支持。
對于長租公寓的未來前景，楊旭紅認爲，企業自身難以盈利是一方面，政府的政策支持力度偏小也是原因之一。楊旭紅建議，政府可以考慮給長租公寓企業減免企業增值稅、企業所得稅，或者縮短租賃用地使用權的年限，從而降低租賃企業的成本。
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