[摘要] 《北京市共有産權住房管理暫行辦法》日前向社會公開征求意見。作爲對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規範，共有産權住房將從建設品質、管理水平、供應規模上進一步提高。在業內專家看來，共有産權住房政策是北京房地産市場調控從供給側發力的重要舉措。
“自住房”升級爲“共有産權房”連出18項樓市調控新規
《北京市共有産權住房管理暫行辦法》日前向社會公開征求意見。作爲對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規範，共有産權住房將從建設品質、管理水平、供應規模上進一步提高。在業內專家看來，共有産權住房政策是北京房地産市場調控從供給側發力的重要舉措。
實際上，自3月17日北京開啓新一輪房地産調控以來，市場逐漸回歸理性，市場秩序不斷規範。北京市提出5年內提供150萬套住房，用4個“三七開”的措施，兼顧剛需購房人群和“新北京人”住房需求。業內專家表示，北京用供給側結構性改革思路進行樓市調控，在需求側抑制投機，在供給側保障剛需，“雙管齊下”推動市場平穩運行，體現出“房子是用來住的，不是用來炒的”調控理念。
“共有産權房”
瞄准夾心層剛需
北京市住建委近日會同北京市發展改革委、北京市財政局、北京市規劃國土委聯合起草的《北京市共有産權住房管理暫行辦法》，對共有産權住房的審核、分配、管理等方面進行了明確規定。
共有産權住房政策通過實行政府與購房人按份共有産權方式，政府將其持有的部分産權的“使用權”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，充分減輕購房負擔，限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。
該辦法明確，共有産權住房的供應對象爲符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有産權住房。已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有産權住房。
爲促進職住平衡、精准分配，房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的北京市其他區戶籍無房家庭，以及符合北京市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。
2013年以來， 北京市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經驗做法，如供應對象限定爲無房家庭、實行按區域分配、引入專家審查提升規劃設計標准等，受到了群衆和社會的一致認可。共有産權住房是對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規範，今後不論從建設品質、管理水平、供應規模上均會進一步提高。
北京市住建委相關負責人表示，共有産權住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理，促進房地産業平穩健康發展，加快形成符合首都特點的房地産市場基礎性制度和長效機制，幫助更多的人實現住有所居。專家表示，共有産權住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對北京市房價平穩運行起到有效推動作用。
4個“三七開”
抑制“炒”保障“住”
共有産權住房政策作爲北京市在供給端進行房地産市場調控重要舉措之一，正有序開展。著眼于探索長效調控機制，北京市正用4個“三七開”進行房地産市場的供給側結構性改革。
近日，朝陽區錦都家園自住房項目啓動網上申購，與以往不同的是，這個項目70%的房源面向朝陽區戶籍和在朝陽區工作的北京市戶籍家庭，30%的房源面向在朝陽區工作且符合北京市限購政策的非京籍無房家庭。
北京市住建委副主任鄒勁松表示，對長期穩定就業的新北京人實行自住房和公租房的專項配租配售，把他們納入住房保障範圍體現了北京應有的包容度和溫度。“新北京人”和老北京人將共享改革開放和首都發展的成果。
新北京人和北京戶籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七開”的方案，是北京樓市在供給側調控提出的4個“三七開”之一。其他3個“三七開”包括：在北京市未來5年供應的150萬套住房中，産權類占70%，租賃類占30%；在産權類的住房中，面向市場銷售的商品房占70%，定向安置等保障性質的住房占30%；在商品房中，中小套型和中低價位的住房占70%，改善型的住房占30%。
“北京市這次提出未來5年供應150萬套住宅，既是提前公布供應數量穩定預期，更是要通過結構性調整優化市場供給。”北京市住建委主任徐賤雲介紹，例如，以當前爲節點，此前供應的150萬套住宅中，租賃住房占比不到10%，對于暫時無力購房的人群保障力度就沒那麽大。這4個“三七開”就是提供不同類型的住房滿足不同層次人們的需求。
“僅僅從需求側進行抑制的調控手段難以持續，不僅供需矛盾沒有解決，反而會積累更多風險。需求方也會研究對策削減政策效應。”首都經貿大學教授、北京市房地産法學會副會長趙秀池說，在需求側抑投機，在供給側保剛需——北京“雙管齊下”的樓市調控做法會打消百姓對于“越調越漲”的疑慮。
在業內專家看來，北京提出的住房供給4個“三七開”是樓市調控供給側結構性改革的充分體現。北京市從供給側結構性改革的思路進行樓市調控，強化了住房的居住屬性，不僅抑制“炒”，還是在保障“住”。
儲備更多樓市調控工具
在位于北京朝陽北苑地區的一家知名中介門店，經紀人小馬最近經常給客戶推薦下調報價的房源。“一套103平方米的兩居室報價剛剛下降到510萬。”小馬說，這套房源在“317”調控前能賣到600多萬。
在不少“商改住”項目小區周邊，不少知名房産中介門店早已關閉。“由于北京市叫停‘商改住’新項目對個人出售，個人購買該類項目的二手房需無房並繳納5年社保，‘商改住’房源已經無生意可做。”鏈家地産表示，目前已經關閉“商改住”小區附近的中介門店40多家。
在位于北京市西城區宣武門附近的多家中介門店，當詢問是否有“學區房”時，中介人員已經不複往日熱情，得到的回答是“北京市實施‘多校劃片’的範圍越來越大，以前的學區房以後未必是。”
上述三個場景是記者近日走訪北京多個區域的二手房市場了解的情況。日前公布的《北京市住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》顯示， 二手住房與新建商品住房銷售套數之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京樓市已經進入“存量時代”，因此，二手房市場能反映市場整體情況。
如今，買賣雙方已日趨理性，市場秩序正不斷規範。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年7月，北京全市二手住宅共網簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環比今年6月同期下滑19.7%，自“317”新政出台後，北京二手房網簽量已經連續第4個月回落。7月北京二手住宅成交均價環比6月再度下降1%，自5月以來連續第3個月回落。
“北京樓市的積極變化源于一系列樓市調控的‘打補丁’政策。”北京市住建委主任徐賤雲說，在樓市瘋狂上漲的階段，及時在需求側“踩刹車”是尤爲必要的。這既是爲了穩定市場，更是爲了穩定民心。從差別化信貸，到離婚申請貸款算二套，再到規範“商改住”項目，北京已連續出台18項政策調控樓市，抑制投資投機行爲。
“政策出台後，更重要的是堅持到底，嚴厲執行。北京市除了‘打補丁’，還發揚‘釘釘子’的精神。”徐賤雲表示，北京樓市調控的原則就是保持市場長期穩定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布。“穩定房價的決心不會變。”
“補磚頭”變“補人頭”
構成“購租並舉”體系
“去年女兒成爲了首師大附中大興北校區小學部一年級新生，上學期又戴上了紅領巾。”采訪中，承租了高米店家園公租房項目魯女士難言喜悅之情，“孩子上學是件大事，公租房住戶也能享受就近入學政策，給我們解決了一個大難題。否則孩子就要回到戶籍所在地青雲店鎮去讀小學了，實在距離太遠了。”
在未來5年的供應計劃中，租賃住房占比較高，爲了保證租賃住房的承租人能夠享受均等的公共服務，北京市正研究擴大租賃住房賦權，讓承租人享受均等的公共服務。居住在高米店家園公租房小區的魯女士就率先享受到了子女就近入學的政策利好。
2016年市保障房中心持有的16個公租房項目中，有199名承租家庭適齡子女實現了就近入學。記者了解到，北京市有關部門正聯合研究制定住房租賃管理辦法，住房租賃市場的不斷規範，對穩定市場預期，穩住房價意義重大。
未來5年，北京市提供的租賃住房比例較高。北京市土地市場當前實行的“限房價、競地價”，最終進入競自持面積的做法將會提供一部分租賃住房。鄒勁松介紹，北京市將在集體建設用地上建設租賃房，並吸引社會資本進入，解決土地成本過高的問題。
實際上，從2011年起，北京市在海澱唐家嶺、朝陽平房村等5個地方陸續開展集體土地建設租賃房試點項目，面向周邊産業園區職工出租，或者由區縣政府整體趸租作爲公租房，面向城鎮中低收入家庭出租。由于解決了土地問題，也就直接降低了建設成本，這些試點項目平均成本爲每平方米5300元，租金每月每平方米30元，低于周邊市場租金30%左右。
“由集體經濟組織持有房屋，住房保障部門可以趸租過來，並按照公租房的一整套規則實現規範的出租運營管理。”鄒勁松說，北京試點中，由市或區縣政府整體趸租，支付5至10年的租金作爲建設資金，房屋用作公租房，面向城鎮住房保障對象，變“補磚頭”爲“補人頭”。
保障4個“三七開”落地首先要保障土地供應。記者了解到，除了在集體建設用地上建設租賃住房，北京市今年將確保供應1000公頃的國有建設用地用于建設住宅。北京市規劃國土委總工程師丁曉表示，北京不僅首次對外公布周期爲5年的供應計劃，還將供地計劃由指導性改爲指令性，今年的計劃是必須完成的。
此外，北京市梳理出了拿地未開工項目161項1312萬平方米，開工未入市項目228項965萬平方米。在市區兩級有關部門的協調推動下，截至5月底，拿地未開工項目實現新開工295萬平方米，開工未入市項目實現項目入市216萬平方米。北京市住建部門正采取多項措施推動這些項目盡早入市。
“北京市爲控制地價，采取的限房價、競地價土地出讓方式將會影響土地財政的收入；一系列嚴格的房地産調控措施也將影響房屋交易，導致稅收大幅下降。”趙秀池說，從目前來看，北京並沒有因爲各方面收入的降低而放松房地産市場的調控，保持了應有的定力。
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