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深圳長租公寓市場調查:迎爆發式增長 盈利仍是難題

證券時報     2017-07-31 09:37

[摘要] 導語:存量房時代的到來加上政策的鼓勵,大量資本開始湧進租賃市場,長租公寓可謂正當風口,市場對這個行業的估值更居高不下。盡管面臨著回報周期長、盈利難的尴尬,但除了創業型的長租公寓品牌,許多地産服務中介、房企紛紛把長租公寓作爲轉型的一根“稻草”。

導語:存量房時代的到來加上政策的鼓勵,大量資本開始湧進租賃市場,長租公寓可謂正當風口,市場對這個行業的估值更居高不下。盡管面臨著回報周期長、盈利難的尴尬,但除了創業型的長租公寓品牌,許多地産服務中介、房企紛紛把長租公寓作爲轉型的一根“稻草”。

租賃市場,越來越被視爲房地産“最後的紅利”。

近日,住建部等九部委發文,要求加快發展住房租賃市場,深圳等12個城市被選爲首批開展住房租賃試點的單位。對于發展租賃市場,深圳其實已走在前列,特別是長租公寓市場早已呈現出爆發式增長。如今,租賃市場的風口又至,市場對深圳長租公寓市場是否又多一分期待?

爆發式增長 與翻倍的租金

深圳長租公寓市場在2015年和2016年進入“爆發期”,相對“高租金”是目前深圳長租公寓市場的普遍寫照,但背後“計算法則”則是長租公寓改造的成本以及附加值。

說起這幾年的深圳樓市,除了暴漲的房價和調控,長租公寓市場也極具話題性。

深圳長租公寓市場是從2014年開始發展,2015年和2016年進入“爆發期”,投資者多數在2015年至2016年帶著資金和熱情進入這個行業。據租賃平台合屋統計,截至今年年初深圳全市的長租公寓運營商已突破100家。記者調查發現,深圳目前的長租公寓房源大多來自舊工業區、舊住宅區以及城中村等。而從運營方式上看,市場上的長租公寓有的是單棟整體租賃,有的是分散式經營;從運營內容上看,有的公寓看重租客的社交,有的則更注重空間設計。在羅湖區筍崗村,記者發現幾棟農民房搖身一變就成爲“創客公寓”,該公寓負責人表示還准備在其他城中村布局,可見傳統的農民房出租屋也想在長租公寓市場上分一杯羹。

“與旁邊的城中村相比,這裏的長租公寓已經算是豪宅級別。”剛剛畢業來深的陳天奇感歎道。

在南山區塘朗片區,由幾十棟舊工業廠房改造而成的長租公寓集悅城,俨然成爲了一個“藝術小鎮”。記者調查發現,雖然是舊工業廠房,但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別,房間的裝修與布置也極其“文藝”,一樓以配套餐飲爲主,家電家私全齊,對于年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔,但與塘朗村的城中村房源相比,經過改造之後租金翻了近一倍:一套僅爲20平方米左右的房源,月租在2200元至2500元左右。與其他長租公寓相比,集悅城的體量非常大。如果全部入住,未來這裏將成爲超過萬人的社區。此外,集悅城仍在迅速擴張之中,在南山大學城片區也開始布局。

長租公寓賣什麽?主打的是有情懷的服務以及有格調的硬件裝修配套。但在陳天奇看來,這些公寓也有點“可望而不可即”:租金太高了。此外,記者調查發現,租住在集悅城的公寓每月還需要繳納150元的管理費,水電費也高于正常住宅的收取標准。

相對“高租金”,是目前深圳長租公寓市場的普遍寫照,但背後“計算法則”則是長租公寓改造的成本以及附加值。正是因爲這樣的改造,也成爲深圳城市更新的另一種可能。不過,與城市更新的方向相比,各路資金卡位長租公寓市場,似乎另有目的。

估值的AB面:如何盈利仍是難題

深圳目前正常住宅的年租金回報率不到2%,長租公寓還處于搶占市場和燒錢的階段。盡管如此,市場對這個行業的估值卻居高不下。

據市場資料顯示,2016年長租公寓全年的融資事件數量達到13宗。從2014年雷軍的順爲基金向YOU+公寓投入1億元開始,短短3年有近100億元資本流向了這個領域。其中,僅魔方公寓就累計融資超過30億元。對于這些創業型的長租公寓,有看多的認爲這是萬億級市場;也有唱衰的,認爲長租公寓的運營商大多數都還處在燒錢階段,野蠻生長下公寓面臨的會是一場大敗局。

的確,長租公寓萬億元藍海的背後,仍難掩融資成本高和資産收益率低帶來的盈利難題。在租客眼中,價格是考慮的第一要素。在“入局者”眼中,如何盈利則是最爲關鍵的問題。

一名在深圳羅湖區開辦長租公寓的運營商對記者表示,在深圳的長租公寓市場,3年至5年的回報周期較爲理想,但理想的回報周期不易實現,因爲深圳長租公寓的空置率正在上升。“我見到最高空置率的公寓大概爲50%,現在我也不敢盲目擴張。”這位運營商如是說,“如果長時間維持這種狀態,終止虧損的方法是被第三方收購。”在他看來,深圳長租公寓行業發展仍然面臨著諸多困難:獲取物業的成本正在攀升,蜂擁而上的長租公寓創業者助漲存量物業的價值;激烈的競爭,長租公寓行業利潤越來越薄,深圳目前正常住宅的年租金回報率都不到2%。

目前,深圳乃至全國的長租公寓還處于搶占市場和燒錢的階段,特別是一些創業品牌。“這個行業,眼下還要靠著資本才能活著。”樂乎城市青年社區的羅意這樣說道。

盡管仍存在盈利的難題,但市場對這個行業的估值卻居高不下。

近日,一份國內券商研究機構給部分品牌公寓所做的估值分析引起市場關注,其中對魔方公寓的估值高達205億元。與此形成鮮明對比的是,世聯行作爲A股上市公司,目前也在發力長租公寓。據世聯行2016年報披露,其長租公寓業務實現快速增長,世聯紅璞全國簽約間數超過2萬間,基本覆蓋核心一二線城市。此外,公司實現淨利潤爲7.47億元,同比增長46.65%。投資者似乎嗅到了租賃市場的機會,世聯行的股價在近8個交易日內大漲超過45%,截至上周五收盤公司市值爲225億元。而在7月中旬之前,世聯行的市值長期低于200億元。

一家主營長租公寓,但仍處在不盈利狀態的長租公寓平台卻有估值200億元,一家主營房地産服務兼營長租公寓,有著7億多淨利潤,市值卻才剛剛突破200億元。不過,從這些估值數據來看市場對長租公寓的前景可謂充滿信心,這或許是各路資金特別是地産服務中介、房企也紛紛加入戰局的原因。

房企卡位長租公寓:轉型的“稻草”?

運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤、去化相比,似乎並不能算是一個賺錢的好買賣。除了傳統的收租模式,房企涉足長租公寓未來的發展模式會在現有基礎上更加趨向于資産證券化方式,房企的進入可能最後還會打通金融關口,未來才有更好的收益。

如果說過去10年存量房市場只集中在二手樓交易,那麽規模高達200萬億元以上的存量資産運營、買賣、租賃和金融化,將會是中國房地産下半場最值得關注的大市場,長租公寓便是這個市場的重要組成部分。幾乎沒人懷疑長租公寓是一塊“超級蛋糕”,盡管面臨著回報周期長、盈利難的尴尬,但實際上除了創業型的長租公寓品牌,許多地産服務中介、房企紛紛把長租公寓作爲轉型的一根“稻草”。

地産服務中介涉足長租公寓由來已久,其獲益方式主要是獲取租金差價,其中涉足最早的是鏈家旗下的“自如”品牌,2011年成立,2016年5月宣布獨立運作,在長租公寓市場已經占有重要的地位。鏈家研究院院長楊現領表示:“自如在運營初期的五年是非常痛苦的,當時一線城市的租金回報率都不到2%。”不過他對這個巨大的市場仍然信心滿滿:“租賃和轉售的回報率日漸靠近,隨著居住觀念的升級和市場的調整,租金回報率也會日漸樂觀。”
據了解,目前TOP30房企中,有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。相關專業人士認爲,拿地自持比例增加、存量市場來臨、培養潛在購房客戶等原因促使房企搶灘長租公寓。對于中小房企來說,想在一二線核心城市拿地困難,開發賣樓的可持續性不大,而自己的同行已經開始紛紛布局長租公寓,什麽時候進入,怎麽進入,的確是個問題。

萬科是最早進入長租公寓市場的玩家之一,在2016年5月正式推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”。萬科泊寓負責人對記者表示,目前泊寓已布局了北京、上海、廣州、深圳、西安、杭州、廈門等26個城市,全國已開業房間數20812套,待開業房間數80000套,規模上已成爲長租公寓市場第一。而深圳泊寓目前已開業4家門店,未來3年內將實現開業50000套。而在深圳蛇口片區,招商蛇口將曾經的蛇口工業區職工住宅改造爲只租不售的精裝長租公寓,客戶定位于高新技術企業年輕白領階層。

“隨著規模和運營能力提高,長租公寓的租金收益還是很可觀的,預計3年後將開始盈利。”龍湖地産CEO邵明曉告訴記者。在去年8月龍湖中期業績會上,龍湖董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌,這樣的布局和龍湖自身的戰略布局相吻合,在一二線核心城市挖掘城市的消費能力。按照邵明曉的理解,這些城市未來的租金會有所提高,在這些城市擁有資産也會給龍湖帶來穩定的租金回報。

不過,運營長租公寓和房企銷售商品房的利潤、去化相比,似乎並不能算是一個賺錢的好買賣。世聯行2016年報顯示,包括長租公寓在內的資産服務業務,總體毛利率僅爲2.32%。此外,對于地産巨頭來說,由于價格承受能力較強,或許會給衆多中小型長租公寓壓力。

合屋創始人羅鳳鳴表示,畢竟以包租的租金差模式來看,房企還是看不上這點利潤,更多的是試探性的布局,對創業型的長租公寓擠壓還談不上。未來,房企應該會以持有型爲主要模式。有分析人士則認爲,未來品牌公寓運營商將借助規模化侵占市場份額並實現盈利。

除了傳統的收租模式,房企涉足長租公寓未來的發展模式會在現有基礎上更加趨向于資産證券化方式,房企的進入可能最後還會打通金融關口,未來才有更好的收益。在中國的長租公寓市場上,比較常見的是公寓資産證券化的類REITs模式,比如水滴公寓與魔方金服的合作,將帶租約的公寓資産證券化,開發門檻相對較低的投資理財産品;另外一種是私募公寓REITs模式。新派公寓創始人王戈宏與賽富基金合夥人閻炎共同成立私募REITs基金,即“賽富不動産基金”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對于長租公寓來說,當前風投的思路就在于迅速占領市場,但必須看到前期盈利性並不強,這也是房企需要警惕的內容,相應投資必須要有持續的融資做支持。另外,類似金融創新包括REITs等其實都體現了財務操作的導向,是回籠資金較好的方式,後續也一定會得到積極采納。

或許,對于參與長租公寓的布局者來說,雖然經曆過爆發與質疑,但這個遊戲仍然才剛剛開始。

标签: 深圳 長租公寓
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