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北京樓市調查:二手房價格擠"水分" 放貸周期拉長

中新網     2017-06-27 09:13

[摘要] 距北京3·17樓市調控已三月有余,北京房地産市場在量價、信貸、買賣雙方心態上呈現出或明顯或微妙的變化。中新網記者近期采訪了房地産經紀人、銀行人士、購房者、房産分析師等諸多樓市“局內人”,試圖勾勒出當前北京樓市的新變化。

距北京3·17樓市調控已三月有余,北京房地産市場在量價、信貸、買賣雙方心態上呈現出或明顯或微妙的變化。中新網記者近期采訪了房地産經紀人、銀行人士、購房者、房産分析師等諸多樓市“局內人”,試圖勾勒出當前北京樓市的新變化。

成交量:6月二手房成交量難破萬 大戶型“賣不動”

調控三月有余,北京二手房成交數據走出了怎樣的軌迹?

來自中原地産統計數據顯示,調控前一周(3月6日—3月12日),北京普通住宅和別墅成交套數爲640套。調控後,4月首周成交量跌破500套,經曆6月首周303套的成交低點後,上周(6月19日—6月25日)成交量達到494套。

“截至6月25日,6月二手房住宅簽約6969套,預計全月成交量將創下兩年多來的。”中原地産首席分析師張大偉說,一二線城市在3月調控後,成交數據開始逐漸反映出調控影響,網簽成交量持續走低,市場步入調整周期。

從單個小區的成交量來看,這一變化更爲明顯。姜軍(化名)是這波樓市調控的親曆者,去年,他成爲北京青年路附近一家鏈家門店的房産經紀人。

“國美第一城是該區域內最熱的小區,調控前月成交量在40-50套,而6月以來,該小區才成交了8、9套房源。”姜軍告訴中新網記者,調控對換房和要購買大戶型的客戶限制比較大,政策收緊後,這類客戶要麽降低預算,要麽需要籌集更多首付。“如今,一兩居的中小戶型還是有成交的,三居以上大戶型根本賣不動。”

目前,北京市場上的二手房源比市場偏熱時要充裕。姜軍說,很多業主現在看跌房價,急于出手,而接盤人卻少了很多。“假如每月新上20套房源,按照調控前的消耗速度,早就賣沒了,但現在每月只能賣掉8-10套,于是庫存越積越多”。

房價:開始擠“水分” 部分業主降價挂牌

國家統計局实时數據顯示,5月份北京二手房價格環比下跌0.9%,居70城二手房價跌幅首位。

在這樣的背景下,“調控三個月一套房降500萬”、“二手房挂牌價有了政府指導”、“不降價就賣不出去”等吸引眼球的消息屢見報端,這到底確有其事,還是聳人聽聞?

記者調查發現,當前,一方面,房地産中介主動糾偏過高報價;另一方面,基于購房者對近期房價的穩定預期,賣房人心態也發生微妙變化,從此前挂牌價要高于市場價的“夠一下”,轉變爲低于市場價的“試一下”。

據多位房地産中介人員向記者透露,不少急于出手的業主開始自降房價、擠出“水分”。

在房山區長陽地鐵附近鏈家門店就職的朱銘(化名)對中新網記者表示,“实时一套88平米的全南向兩居室380萬就成交了,每平米成交價在43000元,基本回歸到去年底的水平。”朱銘告訴中新網記者,3·17新政前,同戶型成交單價在54300元,調控三月單價降了一萬元。

當然,各個樓盤之間,房價擠“水分”的程度略有不同。姜軍說:“此前報價偏高的樓盤,如今價格回調速度也更快,比如跟國美第一城地段差不多的潤楓水尚小區,成交單價曾一度飙升至10萬元,如今,实时的成交單價已跌至8萬元左右。”

信貸:銀行房貸額度收緊 放款周期延長

房價出現松動,這對有資格的剛需購房人可謂利好。然而,年初就決定買房的北京姑娘劉潇(化名),至今仍未出手,她的理由簡單直接:“政策剛顯效,未來幾個月肯定還有降價空間”。

早在半年前,劉潇就選定了青年路附近的地段,先後考察多次,她明顯感到買房人議價空間在調控前後的變化,“以前買家都咬死價格,不僅不降,甚至不惜違約等著漲價。現在就不一樣了,挂牌價走低不說,還有的談”。

即便如此,對于85後的劉潇來說,在北京買房依然不易。按照她的首付金額和還款能力,大戶型承擔不起,只能考慮五六十平米的一居。而在青年路附近,類似戶型成交總價也在350-480萬元之間。“即使父母給了首付,後續月供壓力也不小,尤其是近期房貸利率還上浮了”。

記者注意到,目前,在北京購買首套房的商貸利率爲基准利率4.9%;二套房商貸利率在此基礎上上浮20%,爲5.88%。姜軍說,不僅利率上浮,大部分銀行承諾的兩個月放款周期也不靠譜,有的銀行根本放不出來。

“按照現行政策,北京地區銀行個人房貸新增額占全年新增貸款總額的比重要控制在25%左右。額度有限,銀行只能等之前放出去的錢收回來,有了額度再放款,必然導致放貸周期的無限拉長。”某國有銀行個貸部工作人員對記者說。

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