[摘要] 距北京3·17樓市調控已三月有余，北京房地産市場在量價、信貸、買賣雙方心態上呈現出或明顯或微妙的變化。中新網記者近期采訪了房地産經紀人、銀行人士、購房者、房産分析師等諸多樓市“局內人”，試圖勾勒出當前北京樓市的新變化。
距北京3·17樓市調控已三月有余，北京房地産市場在量價、信貸、買賣雙方心態上呈現出或明顯或微妙的變化。中新網記者近期采訪了房地産經紀人、銀行人士、購房者、房産分析師等諸多樓市“局內人”，試圖勾勒出當前北京樓市的新變化。
成交量：6月二手房成交量難破萬 大戶型“賣不動”
調控三月有余，北京二手房成交數據走出了怎樣的軌迹？
來自中原地産統計數據顯示，調控前一周(3月6日—3月12日)，北京普通住宅和別墅成交套數爲640套。調控後，4月首周成交量跌破500套，經曆6月首周303套的成交低點後，上周(6月19日—6月25日)成交量達到494套。
“截至6月25日，6月二手房住宅簽約6969套，預計全月成交量將創下兩年多來的。”中原地産首席分析師張大偉說，一二線城市在3月調控後，成交數據開始逐漸反映出調控影響，網簽成交量持續走低，市場步入調整周期。
從單個小區的成交量來看，這一變化更爲明顯。姜軍(化名)是這波樓市調控的親曆者，去年，他成爲北京青年路附近一家鏈家門店的房産經紀人。
“國美城是該區域內最熱的小區，調控前月成交量在40-50套，而6月以來，該小區才成交了8、9套房源。”姜軍告訴中新網記者，調控對換房和要購買大戶型的客戶限制比較大，政策收緊後，這類客戶要麽降低預算，要麽需要籌集更多首付。“如今，一兩居的中小戶型還是有成交的，三居以上大戶型根本賣不動。”
目前，北京市場上的二手房源比市場偏熱時要充裕。姜軍說，很多業主現在看跌房價，急于出手，而接盤人卻少了很多。“假如每月新上20套房源，按照調控前的消耗速度，早就賣沒了，但現在每月只能賣掉8-10套，于是庫存越積越多”。
房價：開始擠“水分”部分業主降價挂牌
國家統計局实时數據顯示，5月份北京二手房價格環比下跌0.9%，居70城二手房價跌幅首位。
在這樣的背景下，“調控三個月一套房降500萬”、“二手房挂牌價有了政府指導”、“不降價就賣不出去”等吸引眼球的消息屢見報端，這到底確有其事，還是聳人聽聞？
記者調查發現，當前，一方面，房地産中介主動糾偏過高報價；另一方面，基于購房者對近期房價的穩定預期，賣房人心態也發生微妙變化，從此前挂牌價要高于市場價的“夠一下”，轉變爲低于市場價的“試一下”。
據多位房地産中介人員向記者透露，不少急于出手的業主開始自降房價、擠出“水分”。
在房山區長陽地鐵附近鏈家門店就職的朱銘(化名)對中新網記者表示，“实时一套88平米的全南向兩居室380萬就成交了，每平米成交價在43000元，基本回歸到去年底的水平。”朱銘告訴中新網記者，3·17新政前，同戶型成交單價在54300元，調控三月單價降了一萬元。
當然，各個樓盤之間，房價擠“水分”的程度略有不同。姜軍說：“此前報價偏高的樓盤，如今價格回調速度也更快，比如跟國美城地段差不多的潤楓水尚小區，成交單價曾一度飙升至10萬元，如今，实时的成交單價已跌至8萬元左右。”
信貸：銀行房貸額度收緊 放款周期延長
房價出現松動，這對有資格的剛需購房人可謂利好。然而，年初就決定買房的北京姑娘劉潇(化名)，至今仍未出手，她的理由簡單直接：“政策剛顯效，未來幾個月肯定還有降價空間”。
早在半年前，劉潇就選定了青年路附近的地段，先後考察多次，她明顯感到買房人議價空間在調控前後的變化，“以前買家都咬死價格，不僅不降，甚至不惜違約等著漲價。現在就不一樣了，挂牌價走低不說，還有的談”。
即便如此，對于85後的劉潇來說，在北京買房依然不易。按照她的首付金額和還款能力，大戶型承擔不起，只能考慮五六十平米的一居。而在青年路附近，類似戶型成交總價也在350-480萬元之間。“即使父母給了首付，後續月供壓力也不小，尤其是近期房貸利率還上浮了”。
記者注意到，目前，在北京購買首套房的商貸利率爲基准利率4.9%；二套房商貸利率在此基礎上上浮20%，爲5.88%。姜軍說，不僅利率上浮，大部分銀行承諾的兩個月放款周期也不靠譜，有的銀行根本放不出來。
“按照現行政策，北京地區銀行個人房貸新增額占全年新增貸款總額的比重要控制在25%左右。額度有限，銀行只能等之前放出去的錢收回來，有了額度再放款，必然導致放貸周期的無限拉長。”某國有銀行個貸部工作人員對記者說。
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