[摘要] “不是在並購，就是在並購的路上”。隨著樓市調控的深入，近段時間以來，越來越多的房企在並購的道路上疾馳，並購事件日益多發。
“不是在並購，就是在並購的路上”。隨著樓市調控的深入，近段時間以來，越來越多的房企在並購的道路上疾馳，並購事件日益多發。
並購多發之秋
過去的一周內，房地産業內已發生數起並購案例。剛剛把天津的超級大盤星耀五洲拿下，融創中國馬不停蹄，再度出手。5月31日晚，融創中國公告稱，擬與合作方重慶上錦建築聯合收購重慶華城富麗房地産開發有限公司股權及債權，其中融創中國獲得華城富麗60%的股權及相關債權，總代價爲21億元。
慣用並購手段、與融創同樣激進的房企陽光城6月1日公告，將以16.81億元（含債務）收購被稱爲“高端港式傳世大宅”的成都半山艾馬仕項目。而在不到一個月的時間裏，這已是陽光城並購的第三個項目。除了成都半山艾馬仕之外，陽光城最近還收購了曾號稱“武漢漢口中心城市綜合體”的中華城項目及“90年代羊城八景之一”的廣州江灣新城項目，分別耗資29.63億元和17.9億元。
5月31日，招商局置地有限公司宣布，將以出資1000萬元增加注冊資本的方式，與新城控股合作開發于2017年3月29日在佛山三水競得地塊，並持有項目公司50%股權。5月26日，瑞安房地産有限公司宣布，萬科以41.33億元收購瑞房重慶天地部分項目79.2%權益。
4月底，並購王融創中國通過二級市場增持金科股份股票至25%，同時表示未來將視市場機會繼續增持，不排除最終成爲金科大股東。融創近兩年來還收購了天朗、中渝置地、融科智地等房企的項目或股權，進行規模化擴張。
龍頭房企一直是並購大潮的主力。據統計，碧桂園2016年共獲取413宗土地，其中收、並購獲取的有167宗，收並購金額占土地總價49.5%。自2015年下半年以來，碧桂園還相繼以入股的形式成爲太東地産、大亞灣海亞達和惠州俊峰鵬峰等十余個開發商的重要股東，並購項目的預計投入130億元。保利地産2016年拓展項目112個，拓展容積率面積2404萬㎡，其中，通過並購、合作方式取得面積占比75%，同比增長84%。
而根據陽光城2016年年報，其去年新增土地儲備項目25個，其中，通過收購方式獲得的項目數量超過一半，達到13個（55宗地塊），並購價款爲124.96億元。
據Wind資訊統計，2017年至今，房地産行業並購案宗數爲15宗，涉資250億元；2016年，房地産行業並購案宗數爲198宗，涉及金額爲4014.83億元，同比上升43%；2015年並購案宗數爲343宗，涉及並購標的物價值爲2815億元，同比增長11%。
並購已成行業關鍵詞
業內人士認爲，在今年樓市調控加力的情況下，房企之間的並購形勢還會繼續加劇。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，未來2-3年是房地産行業的收並購時代，大量中小房企將就此退出房地産業。
研究報告也指出，在2017年房地産企業需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業集中度加速提升已成爲必然，“並購、轉型和政策”將是2017年房地産行業關鍵詞。
從美國住宅市場來看，主要也是通過並購融合的方式快速提升企業規模。在1995年至2009年期間，萊納房産、普爾特集團和D.R.Horton三大開發商共進行了超過45次並購。
據相關統計，2005年美國前100位的建築開發商市場份額占35.6%，前10位的開發商市場份額爲高達21%。與之相比，中國目前的房地産業集中度仍較低。在中國徹底完成城市化進程和房地産業發展成熟前，行業內的並購重組必然是多發現象。
債務風險高企 資金鏈承壓
在土地價格不斷上漲的情況下，大型房企通過收購、合作及交換股權方式可以快速、低成本獲得土地儲備，有利于房企控制土地成本，優化區域布局，發揮杠杆作用，提高融資能力和降低資金成本，增強對合作供應商的議價談判能力, 提升未來盈利能力。同時，房企通過將整體的銷售金額進行財務報表的合並，變相提高銷售業績，提升財務數據的表現。
不過，毫無疑問，並購是把雙刃劍。大舉擴張也容易拉高房企的債務。高企的債務壓力以及調控導致銷售遲滯的風險，都給這些激進擴張的企業蒙上一層陰影。
以2016年並購猛烈的陽光城爲例，其淨負債率已排名行業前列。根據其年報，2016年陽光城淨負債率高達256.82%，位居55家上市房企淨負債率排行榜第二位；有息負債總額爲674.9億元，同比增加了81.21%，在55家重點房企中排名第12位。
據陽光城一季報顯示，公司一季度營業收入爲24.23億元，同比僅微增3.86%。同時，利息和融資費用的大幅增加，令陽光城一季度財務費用同比大增553.35%；部分長期借款將在一年內到期，致使一年內到期的非流動負債同比上漲250.41%。而截至一季度末, 陽光城的負債率進一步高企，已達到316.5%。
另外，陽光城实时的公告顯示，截至6月1日，其累計對外擔保額度已達1003.52億元，除爲公司爲全資及控股子公司提供的擔保額度外，陽光城對外擔保金額25.25億元（其中涉及階段性暫時提供擔保事項2500萬元）。
業內人士認爲，激進房企以較高的債務杠杆去快速擴張，其資金鏈能否承受重壓，關鍵在于手上的貨值能否順利去化。尤其在一、二線城市普遍進入“四限時代”、“五限時代”，價格賣不高、新盤賣不了的情況下，普遍依賴高周轉模式的高杠杆擴張型房企，資金鏈或將難免承壓。
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