[摘要] 受力度空前的調控影響，商辦類産品交易進入低潮期甚至呈階段性“零網簽”，速凍效應傳導至土地市場上，表現爲各城市商業地塊的持續遇冷乃至“流拍”。
受力度空前的調控影響，商辦類産品交易進入低潮期甚至呈階段性“零網簽”，速凍效應傳導至土地市場上，表現爲各城市商業地塊的持續遇冷乃至“流拍”。
5月，北京發生三次“流拍”情況，或底價或接近零溢價成交；5月4日，南京句容商業用地流拍；5月26日，合肥近期關注的巢湖2016-32號商住地塊，因競買人未達3人而取消供應。
業內認爲，禁售個人的商業類地對開發商而言失去了以往的吸引力，反增加開發難度和長周期運營壓力，除部分專注商業開發的企業外，各房企均有意減少商業類拿地意向，似乎“流拍”現象仍有持續趨勢。
關鍵詞：底價成交或流拍
“以3月26日的調控爲分界線，商辦用地一下從‘香饽饽’轉而進入了底價成交或流拍的新常態。”調查中，北京一位常年關注土地交易的研究人士稱。
以往借助于“不限購、不限貸”空子、打著住宅擦邊球的商辦地，一夜之間變成“燙手山芋”，令衆多房企避之不及。
僅5月份，北京就接連發生三次底價成交或流拍事件。5月5日，房山、順義兩宗商業地塊現場爆冷，一宗因只有一次報價取消現場競拍，另一宗慘淡地一拍落槌、以25.95億元成交；5月12日，通州一處商辦地塊僅獲一次報價，以底價6.2億元出讓；5月18日，麗澤商務區兩宗商業地塊，再度上演“流拍與底價成交”雙重奏。
不僅北京，凜冽氣氛似乎席卷了全國各城市的商業土地市場，包括南京、合肥等城市的商業用地也遭“滑鐵盧”，原因在于開發商懼調控之壓、收縮了拿地戰線。
“這從側面也說明了一點，過去商業用地拍賣之所以火熱，在于政策層面比較寬松，所以房企會積極獲取此類用地。”上海易居房地産研究院總監嚴躍進認爲，目前出現的習慣性流拍有其必然性，“但現在商住項目整頓以後，商業用地的開發面臨諸多變數，使得此類用地面臨較大的出讓風險。另外，近期拿地資金審核趨嚴，也會倒逼此類房企理性拿地，部分則會把有限資金轉移到住宅項目上去。”
房企拿地熱情驟減
“公司以前對商業地塊一直很關注，綜合體項目是我們多元化開發不可或缺的部分，但是現在這一規劃似乎面臨調整的需要。”一位從事多年商業項目開發的開發商告訴記者。
這似乎代表了許多開發商的真實心聲。目前來說，不少此前曾拿過商辦用地的房企，或開發未完，或處于銷售中，均面臨庫存難去的困境，量多者商辦儲備甚至占待銷售庫存的一半以上。開源節流的原則下，部分開發商透露，除加緊去化手頭的商辦房源，至少短期內不再有拿商辦地的計劃。
而令房企拿商辦地的熱情驟減的另一原因，則在于土地出讓條件的愈趨苛刻。此前北京出讓的兩宗麗澤商業用地便是如此，一方面須依照土地出讓年限全部自持，另一方面，項目的體量較大，需沈澱大量資金來持有運營，且回收周期過長。
“當配建條件太高，又加上自持要求，對房企來講開發運營壓力都很大，所以大家都不願意拿這樣的地塊。”同策咨詢研究部總監張宏偉接受采訪時如是說。
多城市推限價商住地 仍待觀望
盡管商業土地連受房企冷落，“流拍”潮有持續之勢，但近日，各城市仍在陸續推出新的商住地塊。
據記者了解，5月16日，江門推出兩幅商住地，設置限價加配建需求；5月19日，常州市區今年“首次挂地”，推出的4宗商住地均設限價加搖號；5月26日，佛山限價6.48億推禅城商住地，體量5萬平米，自持2.8萬平米。上述地塊都將于6月正式出讓，但拍賣前景似不明朗。
張宏偉認爲，當“商轉住”在市場上行不通，地塊開發將面臨資金周轉的巨大壓力，房企拿這樣的地塊只能開發商辦，而商辦本身即使在上海、北京這樣的大城市也有過剩之勢，言外之意是開發難度與開發前景並不成正比。
“當然，如果商住地的住宅比例比較大，房企還是願意拿的。”他補充道。（來源：新華網）
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