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聚焦|珠海土拍10年戰火 6月土豪們掏出錢又縮回手?

澳門房天下   2017-05-27 17:12

[摘要] 近幾年,珠海樓市風起雲湧,可以說一夜之間掀開“瘋狂的珠海樓市”現狀。

 珠海土拍有多熱?

十年瘋狂地王路

近幾年,珠海樓市風起雲湧,從去年715金灣地王的誕生開始,可以說一夜之間掀開“瘋狂的珠海樓市”現狀。十年前,中信集團以樓面價7700元/㎡拿下南灣地塊,成爲轟動一時的珠海地王,2016年8月,經過60輪的加價,珠海格力地産以單價樓面地價29120元/ ㎡,拍得唐家灣一地塊,成爲珠海新地王。區區十年,樓面價漲幅達到了278.18%。

橫琴新肉!22萬平宅地挂拍 起拍單價創新高

2017年5月26日,小編從珠海市公共資源交易中心網站獲悉,橫琴新區1宗二類居住用地、中小學用地掛牌出讓,起拍價爲樓面地價20000元/㎡,限價樓面地價28000元/㎡,若以底價成交,總地價約45.57億元。此前,橫琴住宅用地拍出的價格爲18400元/平方米,2013年年底由華發悅府拍得,時隔三年多,橫琴又推出備受矚目的住宅用地,而且起拍價一上來就直接達到2萬元/平方米和總價45億元。

從自貿區到邊陲小鎮 遍地開花

爲響應珠海城市發展西進的口號,吸引人才進駐,金灣成爲珠海市土地成交最活躍的區域,金灣航空新城所成交的19050地塊卻成爲了2016年度總價地王。該核心區域之間目前已經吸引了不少大型企業進駐,保利、中海、龍光、華發等龍頭企業均參與到了金灣航空新城的建設當中。

自4月8日出台樓市新政後,2017年珠海首度宅用地拍賣,位于高欄港經濟區平沙新城的兩宗住宅及其服務設施用地,由碧桂園、保利兩大國企最終競得,總成交金額11.24億元,引起業界對平沙新一輪的關注。目前,平沙新盤樓價普遍過萬,不少新盤還將陸續亮相。這片遠離市區的城鎮,受到各大開發商的青睐,正以後起之秀的姿態強勢崛起。

房企爲何執著

“北有雄安,南有大灣”

雄安新區後,粵港澳大灣區是中央政府在中國南方的一大重要規劃。粵港澳大灣區推進城市群新格局,珠海城市定位將提升。借助港珠澳大橋,珠海將成爲人流、物流、資金流彙聚的地區,與港澳形成以流動資産爲導向的城市帶,土地紅利正在被重估。盡管房地産市場利潤率的下滑成爲現實,百強房企仍重兵布局粵港澳大灣區,細究房企面向珠三角的戰略聚焦,實質是在深刻理解國家戰略性布局後的響應。

市場溢價率可觀

時間回溯到2015年12月30日,時代地産以3055元/㎡的最終樓面價奪得珠海鬥門區白蕉地王,在剛過去的2016年珠海最後一次拍地,鬥門白蕉另一塊面積爲2萬㎡的住宅地塊再次被時代地産截獲,此次地塊最終樓面價爲12000元/㎡,接近四倍的漲幅在一年內實現了。珠海充分發揮了其土地市場的巨大發展潛力。今年珠海土地出讓面積減半後,成交金額依然能夠保持高位輸入,可見珠海土地市場的資本運營模型愈加成熟。這裏值得一提的是,十年前中信集團以樓面價7700元/㎡拿下的那塊地,如今在售均價爲5萬左右。再者,充足的土地儲備是企業擴張的保證,“多拿地、拿好地”成爲房企規模化競爭的關鍵所在。

拿地態勢推高樓價

受傷的剛需族

隨著地王效應逐漸發酵,業界看漲樓市的情緒不斷高漲。地價是構成房價的主要成本,地價上漲推動房價上漲,已爲多年的實踐所印證。也因此,每當一幅地王誕生,周邊無論是二手房還是在售的新房,都會以此爲借口跳漲。

珠海的地王紮堆,尤其是一些熱點地塊,例如唐家灣在這塊區域中,所有的樓盤項目都可以這樣說,我的鄰居是地王。但近年來珠海房價的上漲更多是爲滿足港澳客戶的投資需求,珠海的房價已經接近一線城市的水准,隨著地王頻現,樓盤價格上漲,珠海的樓盤走向悄然轉變爲別墅、享受型住宅,未來珠海或無剛需住宅,剛需客將被進一步擠壓到周邊城鎮。

剛需族別急,國土局也看不下去了

地塊叫價達到限價之後轉爲“競配建”模式

珠海于2016年10月6日淩晨出台新的房地産調控措施,今後珠海“招拍挂”出讓的商品住房用地,在采取除了要求配建總建築面積10%的保障性住房外,還將通過設置限價,競配人才住房或公共租賃住房的措施。具體爲,當土地報價未到達限價時,競買價格者爲競得人;當住宅用地競買價格達到設定的限價時,轉爲競保障性住房面積。競保障性住房面積原則按照住宅功能總建築面積的0.1%爲增長幅度進行競買,配建保障性住房建築面積者爲競得人。珠海在2016年12月29日白蕉兩地塊拍賣中,就已經有競配建的形式出現。增加人才住房和公共租賃住房面積,爲吸納更多人才做准備。

“限價+保證金”模式

4月20日,珠海迎來了新政後的次土拍,作爲土拍改革後的首次亮相。本次競拍的兩宗土地均采用了“限價+保證金”模式,程度的保證了土地不會因爲地價溢價過高而破壞市場平衡。

據悉,編號珠國土儲2017-13地塊起始價爲4000元/㎡,限價6500元/㎡,最終碧桂園以樓面地價5640元/㎡,總價約爲4.3億元,溢價率41%拿下。同一天完成交易的編號珠國土儲2017-14的商住用地,起始價爲4000元/㎡,限價6500元/㎡,被保利地産以5800元/㎡的樓面地價競得。兩次交易均未觸及限價,原因明顯,一方面是來自于土拍新模式制約,另一方面則是源于年初便已掀起調控風暴。

珠海最嚴土地政策 三住宅地塊“10年限售”

5月21日,保定推出嚴格的“限售”政策,規定取得房本後10年內不得買賣。不少人直呼“投機者該幹嘛幹嘛吧,雄安沒搞頭了”。而就在一周之內,珠海竟然也開啓了“10年限售”的土拍模式,恰好趕上即將迎來的推地潮。

小編從珠海市國土局獲悉,截至5月23日,珠海本月共挂牌推出15宗地塊,其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規定。據珠海市國土資源局官網顯示,珠國土儲2017-16、珠國土儲2017-26、珠國土儲2017-30三幅居住用地在限定購買人群的情況下規定購買住房10年內不得轉讓。按照地塊的出讓公告,上述三幅住宅地塊均用于企業員工生活配套項目建設,員工所取得住宅自核發《不動産權證》之日起10年後方可轉讓。除了上述3塊住宅地塊,商業用地同樣要求嚴苛。在國土儲2017-23號地塊出讓備注中顯示,開發商必須承諾用地項目不少于計容建築面積的30%的地上建築物,並且自項目竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。

政策還不夠嚴?新招接連不斷

時間:2017年5月26日,坐標:橫琴,新招式:“競自持+拼方案”

5月26日珠海市公共資源交易中心以網上挂牌方式公開出讓宗地編號爲珠橫國土儲2017-05地塊的國有建設用地使用權,該地塊位于橫琴新區千壽道東側、愛琴路南側,面積約22.8萬平,起拍價2萬/平,限價2.8萬/平。

除了慣有的“限價+競配建”的土拍規則,還新增“競自持”和“拼方案”環節。這也是珠海首個“競自持+拼方案”地塊,確定競得人方式較爲複雜。競自持是指:當競買人報出增配面積達到增配面積時,轉爲競企業自持商品住房面積,本次競自持商品住房面積設置自持面積爲61219平方米(約爲住宅功能總建築面積的30%)。競買人報出自持商品房面積未達到自持面積的,報出自持面積者爲競得人。而拼方案爲:當競買人報出企業自持商品房面積達到自持面積時,轉爲評審規劃設計方案,競買人在簽署同意參加規劃設計方案評審的《承諾書》後進入規劃設計方案評審環節,通過專家評審得分的規劃設計方案提供者爲競得人。

時間:2017年5月27日,坐標:金灣,新招式:“無限競增配建”

5月27日珠海市公共資源交易中心挂出珠國土儲17083/2017-38地塊的國有建設用地使用權,該地塊位于金灣區西湖片區啓動區山湖海路北側、金鑫路西側,是2017年航空新城區域首次推出的純宅地。起拍價為樓面地價5300元/㎡,限價樓面地價7900元/㎡,若以底價成交,總地價約3.63億元。

當上述地塊的最終競買價格低于限價時,報價者爲競得人。當上述地塊的競買價格等于或高于限價時,轉爲競人才住房和公共租賃住房面積,人才住房和公共租賃住房面積按增配幅度爲50平方米/次進行競買,若配建人才住房和公共租賃住房建築面積未達到上述地塊住宅功能建築面積100%時,配建建築面積者爲競得人,限價爲成交價;若配建人才住房和公共租賃住房建築面積達到上述地塊住宅功能建築面積100%時,將終止上述地塊競買活動,由政府收回土地

調控高壓下土拍會遇冷嗎?

聚焦下周多地連拍

下周,珠海將迎來罕見的拍地潮,珠海8宗住宅、商業用地挂牌出讓,其中唐家5宗、鬥門1宗、平沙2宗,8宗面積約15.66萬㎡,起拍總價約35.11億元。本次推出的8宗地塊均采用限高價+競配建的拍賣方式。在本輪拍地中,矚目的就是位于唐家科創海岸北圍5宗住宅用地。2016年8月26日,同區域的珠國土儲2016-12地塊以成交單價29120元/㎡創造珠海住宅地新記錄。下周將拍出的5幅宗地總面積約6.5萬㎡,起拍樓面地價均爲15000元/㎡,限價樓面地價20000元/㎡。該區域毗鄰廣珠城軌珠海北站以及深中通道,未來10年將被打造成珠海北産城一體化低碳新城。

對于目前“僧多肉少”的珠海房企而言,預計又將踴躍報名。不過,從限購、限貸、限價到如今的10年內限售,樓市調控一步步收緊。十年限售政策固然嚴厲,可也鼓勵了真正的自住需求,促使住房回歸居住屬性。對于房企來說,如果拍得土地之後,十年之內不能賣出(轉讓、抵押)物業,實際上等于無形中降低了這塊土地的投資價值,並大幅度地增加了開發商們的持有成本。而這個強烈的信號所産生的余波很可能會讓開發商在拿地的時候心有余悸,究竟調控政策對房企威懾力如何?還看下周拍地戰況。

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