[摘要] “在熱點城市不斷加強對住宅市場的調控之下，珠三角地區、商品住宅市場整體有所降溫，而粵東西北地區、非住宅類商品房銷售量同比則大幅增長，成爲帶動整體樓市增長的主要支撐力量。”
“在熱點城市不斷加強對住宅市場的調控之下，珠三角地區、商品住宅市場整體有所降溫，而粵東西北地區、非住宅類商品房銷售量同比則大幅增長，成爲帶動整體樓市增長的主要支撐力量。”今日（26日），廣東省房協發布的一季度市場分析報告指出，隨著政策效應的持續發酵，預計銷售市場增速將趨于回落。同時，受調控政策持續嚴厲的影響，去年以來企業銷售回籠資金增速總體逐月回落，行業資金壓力隱現。
市場成交整體活躍，結構分化此消彼長
報告指出，今年一季度廣東商品房銷售市場整體活躍，1-3月，廣東商品房銷售面積、銷售金額爲3011.06萬平方米和3484.35億元，同比分別增長6.2%和15.3%，增速比上一年明顯回落，但比今年1-2月分別提高了5.6個和12.0個百分點；銷售均價11572元/平方米，同比上漲8.5%，漲幅比1-2月提高5.8個百分點。
鑒于去年同期成交基數較高，今年同比仍有所增長，意味著在當前社會經濟、政策環境和投資渠道等現狀下，商品房仍有較爲強勁的需求，當前市場整體仍較活躍。但在國家“控房價、防風險”的政策導向下，商品房銷售市場的區域分布和産品類型結構均發生明顯改變。
從區域市場看，今年一季度，珠三角地區商品房銷售面積2038.29萬平方米，同比下降5.2%，是下降的地區；銷售金額2945.98億元，同比增長9.9%，增速爲各地區；銷售均價14453元/平方米，同比上漲15.9%，漲幅爲各地區。粵東西北整體量價齊升，合計銷售面積538.37萬平方米，同比增長41.9%；銷售均價5534元/平方米，同比上漲10.8%。從所占市場份額看，珠三角商品房銷售面積和金額占全省的67.7%和84.5%，同比分別回落8.1個和4.1個百分點；粵東西北所占份額則均有不同幅度的提升。數據顯示，今年一季度粵東西北地區商品房銷售量同比增速明顯高于珠三角地區，所占市場份額同比也有所提升，是帶動全省增速的主要支撐；粵西北地區的房價上漲幅度已接近珠三角地區，“穩房價”壓力漸顯。
數據顯示，今年一季度廣東非住宅類商品房銷售量及銷售價格同比增速均明顯高于商品住宅，其占全部商品房的比重同比相應上升。
熱點城市調控加碼，因城施策效應顯現
從各市商品住房市場看，今年一季度房價同比呈現普漲態勢，同比上漲的城市達18個，僅汕尾、潮州和深圳同比各有不同幅度下降。其中，中山、惠州、東莞、珠海、佛山、廣州等珠三角城市漲幅居前。
爲遏制房價過快上漲，上述熱點城市均于3月份出台或升級調控政策，以“限購”“限貸”“限賣”等措施遏制投資投機性購房。數據反映，深圳、珠海、惠州、東莞、中山等城市因調控政策嚴厲，一季度商品住宅銷售面積同比紛紛下降，且跌幅均超過30%，說明調控效應正逐步顯現。
金融政策持續收緊，行業資金壓力隱現
今年一季度，廣東房地産到位資金4896.70億元，同比增長24.4%，增速比1-2月提高4.6個百分點。
按資金來源分，定金及預收款同比增長8.6%，個人按揭貸款同比下降3.7%，增速比去年同期分別回落了34.6個和55.2個百分點，銷售回籠資金增長乏力。數據顯示，在調控政策持續收緊下，行業銷售回籠資金增速總體逐月回落。隨著熱點城市調控政策效應的進一步顯現，加之相關部門不斷加強對金融市場的監管，嚴禁其他資金違規進入樓市，後市行業資金壓力可能將進一步增大。
投資建設方面，一季度廣東房地産完成投資2004.11億元，同比增長14.7%，增速比1-2月回升2.5個百分點。截至3月末，廣東商品房施工面積5.82億平方米，同比增長12.3%。土地市場方面，一季度土地購置面積274.00萬平方米，同比增長67.4%；成交價款257.32億元，增長294.0%；成交均價9391元/平方米，增長135%。土地購置面積大幅回升，是市場平抑房價快速上漲、逐步走向穩定的前提，但土地價格的大幅上漲也加大了房企的開發、經營風險。
市場展望：高價地現象將逐漸減少
省房協分析認爲，房地産調控政策的主基調已由“去庫存”轉向“去杠杆”。在因地制宜、因城施策的調控思路下，各地政府將重點圍繞“價格”制定出台政策。除熱點城市政策升級外，部分大城市周邊的三四線城市也將加入限購限貸行列。例如，4月21日，清遠市銀行業協會發布《關于清遠市房地産風險防範工作的指導意見》，明確自5月1日起，非清遠居民的住房按揭貸款，首付至少四成；4月22日，江門發布樓市調控政策，明確規定在江門市區範圍內實行住房限購政策。至此，以廣州、深圳兩個一線城市及其周邊城市所組成的城市群，已形成相互聯動的調控片區。
此外，當前全省非住宅商品房價格上漲幅度明顯高于商品住宅，或將導致調控政策的進一步升級，未來也不排除將其作爲調控對象。如廣州出台的“3·30”新政，對商服類項目作出嚴格限制，包括不得將商服類項目改變爲居住用途、分割單元不得低于300平方米、銷售對象應爲法人單位等措施，或將爲其他熱點城市所效仿。
省房協預計，隨著政策的持續發酵，調控措施對市場預期及交易行爲的實際影響將在4月及之後的時間內更爲清晰地顯現出來。總體來看，近期全省商品房成交量同比增速將趨于回落，價格維持相對平穩。
土地市場方面，在多數城市加大土地供應和加強調控之下，土地成交將有所增加，但由于房企加杠杆拿地的可能性大爲減弱，同時市場的不確定性也促使房企謹慎出價，預計高價地現象將逐漸減少。
投資方面，雖然行業資金壓力逐步顯露，但考慮熱點城市進入補充庫存階段及近一兩年所預售期房仍需追加投資，且各地政府將加大力度支持住房租賃市場發展，相關扶持政策有望進一步落實，預計今年開發投資增速仍有支撐。
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