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“認房又認貸”“殺傷力”明顯 信貸政策成樓市關鍵

中國證券報   2017-03-27 09:27

[摘要] 北京近日再次出台“認房又認貸”的調控政策。這是2010年7月以來,北京市第三次搬出這把房價“砍刀”。從此前該政策在多地實施的情況看,短期內對房價殺傷力顯著,但政策放松後,房價很快就“報複性反彈”。

北京近日再次出台“認房又認貸”的調控政策。這是2010年7月以來,北京市第三次搬出這把房價“砍刀”。從此前該政策在多地實施的情況看,短期內對房價殺傷力顯著,但政策放松後,房價很快就“報複性反彈”。

中國證券報記者從知情人士處獲悉,北京樓市“3·17”新政頒布後,若房價繼續單邊上揚,更爲嚴苛的調控政策可能出台,包括繼續提高首付比例、全面取消房貸優惠、縮短貸款年限、打擊取締哄擡房價的不法中介機構等,維持房地産市場穩定。3月26日晚,北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,對北京市的商業、辦公類項目加強監管,對個人購買商辦類項目進行限制。

抑制樓市過熱

2010年6月4日,住建部、中國人民 銀行 、銀監會發布通知,就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標准進行了規範。按照通知要求,在二套房的認定上,實行以家庭爲單位,以“認房”爲主,同時輔之“認貸”。這是“認房又認貸”政策首出江湖,當時被稱爲“嚴厲”的二套房標准認定政策。

二套房的認定上,2007年曾出台過相應的標准,但2007年實行“認貸不認房”的原則。在這種情況下,炒房者對每套住房可以通過全款支付之後,然後用房産做抵押,再去銀行以其他名義貸款炒房。

此後的7月12日和7月15日,上海和北京分別出台“認房認貸”的具體執行細則。銀行在放貸前,不僅要查詢借款人的貸款記錄,還將登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。

此次調控的初衷在于抑制當時的樓市過熱。鏈家地産研究院的數據顯示,2007年,北京純商品住宅均價首次破萬。2008年央行連續五次降息,2009年又開始鼓勵住房消費和 房地産 開發投資,至2010年開始限購時,北京房價的均價已逼近2萬元/平方米。

此後半年內,多地市緊跟北京和上海的腳步,出台類似調控政策,房價上漲被踩上了刹車。2011年11月,北京大興順馳領海樓盤開盤價從1.8萬元/平方米下調到1.4萬元/平方米;上海萬科清林徑樓盤的開盤價下調15%;南京天正濱江花園開盤價從2萬元/平方米調至1.59萬元/平方米;北京京貿國際城開盤價從1.98萬元/平方米下調到1.4萬元/平方米。

根據央行發布的個人房貸總量統計數據,2011年全國個人購房貸款余額爲7.14萬億元,同比下滑31%;2012年全國個人購房貸款余額8.1萬億元,同比增長0.24%。由數據可見,信貸政策從緊,對房價的短期抑制效果明顯。

信貸政策作用顯著

在經曆了樓市大幅調整的2011年之後,2012年6月8日,央行下調基准 利率,同日發布的《商業銀行資本管理辦法》, 將商業銀行二套房貸風險權重下調。2012年7月6日央行再次下調基准 利率。2012年下半年,房價在前期下跌基礎上出現一些上漲。

2013年1月,部分銀行將二套房認定標准微調,“認房認貸”放寬爲“認房可不認貸”。2013年4月,多地重申“認房認貸”政策。不過,根據央行發布的個人房貸總量統計數據,在經過2011年和2012的壓制後,2013年房貸規模大幅增長。業內人士表示,在實際執行中可能放松了“認房又認貸”政策。

央行數據顯示,2013年全國個人購房貸款余額爲9.8萬億元,同比上漲77%。與此對應的是,2013年全國多地房價明顯上漲。易觀數據研究院的數據顯示,當年北京二手房成交量同比上漲37.15%,挂牌均價約3.2萬元/平方米。

2014年上半年,多地再次強調“認房又認貸”政策,央行收緊房貸政策。2014年9月,房價明顯下跌。鏈家地産研究院的數據顯示,當年北京房價跌幅達到12.8%。2014年9月30日,央行和銀監會發文,將“認房又認貸”政策改爲“認房不認貸”。2015年,深圳樓市率先大漲,上海隨後異動。到了2016年,南京、廈門、甯波、鄭州等20多個城市樓市紛紛上漲。2016年的10月和11月,深圳和上海分別再次強調“認房又認貸”。然而,深圳和上海樓市依然出現10%左右的漲幅。

格隆匯資深研究員認爲,實質上起殺傷作用的是信貸。央行數據顯示,2015年全國個人購房貸款余額爲14.18萬億元,同比上漲55%;2016年全國個人購房貸款余額爲19.83萬億元,同比上漲112%。與此對應的是,北京的房價突破6萬元/平方米。

“房價增速主要取決于央行對房貸的態度。曆史數據表明,2010年央行收緊房貸後,2011年北京和上海的房價出現30%左右的跌幅;2013年房貸政策松動,北京和上海的房價出現約40%左右的漲幅;2014年再度收緊,北京房價跌幅12%;2014年底放松,房價在一年之後出現暴漲。”該研究員表示。

樓市調控仍有後手

中國證券報記者從知情人士處獲悉,北京樓市“3·17”新政頒布後,3個月內若房價仍舊單邊上揚,政府可能考慮出台更爲嚴苛的政策,抑制樓市非理性上漲,維持房地産市場穩定。調控措施包括繼續提高首付比例、全面取消房貸優惠、縮短貸款年限、打擊取締哄擡房價的不法中介機構等。

3月26日晚間,北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。根據公告,開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作爲居住使用;再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。

公告強調,在政策執行之前,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人。個人購買應當符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房産記錄的。在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會 保險 或者連續五年繳納個人所得稅。同時,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

中國房地産業協會的數據顯示,北京房價已連續17個月環比上漲。自2015年10月份以來,北京平均房價由37221元/平方米,上漲至60738元/平方米(2017年2月),漲幅高達63.18%。北京 樂居 近日的調查顯示,76%被調查者認爲北京房價過高,勉強接受的僅占17%。

中國證券報記者采訪的多位業內人士認爲,“3·17”新政對各類購房人群影響不一。“北京購房人群可以分爲三類人,包括首次購房人群、換房人群、購買二套房人群。”“愛房者”創始人劉常青稱,對于次購房的人群而言,沒有太大影響,首付比例還是35%,利率也沒有變化。的變化就是貸款年限由長30年變爲長25年(不含25年).

對于購買二套房的人而言,新政的影響並不大。新政實施前,普通住宅的首付比例是50%,非普通住宅是70%;新政實施後,普通住宅提高到了60%,非普通住宅提高到80%。“10個百分點對大部分准備購買二套房的人群而言沒有太大影響。”劉常青表示。

對于換房人群,“認房又認貸”的影響較大,特別是已經把房子賣了,還沒來得及購買新房的人。“對于已經簽約,付了定金,但還沒申請貸款的購房者影響更爲突出。”鏈家地産北京區一位負責人稱。

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