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熱點二線城市樓市成交量下滑 業內:屬正常現象

新京報     2017-02-10 09:18

[摘要] 步入2017年,去年狂熱的部分二線城市樓市變得異常冷清。去年漲幅爲明顯的“房價四小龍”城市之一的合肥,在春節期間一度傳出樓市“暴跌”的消息。事實上,去年房價上漲較快的熱點二線城市都遭遇不同程度的“回調”。不過,業內人士認爲,房價略有“回調”屬正常現象。

步入2017年,去年狂熱的部分二線城市樓市變得異常冷清。去年漲幅 爲明顯的“房價四小龍”城市之一的合肥,在春節期間一度傳出樓市“暴跌”的消息。事實上,去年房價上漲較快的熱點二線城市都遭遇不同程度的“回調”。不過,業內人士認爲,房價略有“回調”屬正常現象。房企在考察和決策二線城市投資時,應謹慎面對,不要去賭政策何時放開,應建立在項目的投資可行性和真實的購房需求上。

熱點二線城市成交量下滑

在目前調控政策的延續下,合肥、杭州、廈門等熱點二線城市成交量均出現了萎縮現象。

另據統計數據顯示,1月24個二、三線城市住宅市場成交量同、環比分別下跌19%和37%。其中,甯波、長春環比跌幅較大,分別爲78%、67%。

在具體城市上,南京1月成交面積爲62萬平方米,基本與去年12月持平;廈門成交面積爲7萬平方米,環比下跌24%,同比下跌36%。實際上,自2016年9月初限購後,廈門的一手住宅成交量便陷入谷底;蘇州相比12月,環比下跌30%,同比則大跌82%;杭州也不例外,環比下跌30%,同比下跌31%。

在合肥,1月樓市成交下滑明顯也是不爭的事實。據同策咨詢安徽分公司市場總監劉乃元表示:“有些中介門店,調控前一個月成交15-20套,限購後,一個月的成交量也就2-3套。”在新房方面,據當代置業執行董事兼總裁張鵬表示,目前合肥市月均住宅銷量1384套,較限購前相比,下降了一半以上。

對此,研究中心認爲,1月份成交環比大幅下滑的主要原因在于,四季度以來調控效果彰顯,市場觀望情緒漸濃。同時,新增供應嚴重不足導致成交下滑。此外,假期部分城市網簽系統關閉,導致備案數據延遲。

部分二線城市房價下調

在成交量下滑的同時,去年樓市較爲火爆的二線城市,房價已出現回調迹象。

據媒體報道,南京林業大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠對南京市在售新房價格、500個小區價格統計發現,南京目前新房價格較爲穩定,二手房價格變動較大,房價出現下跌的小區將近300個,主要集中在曾經漲價幅度較大的棲霞區、江甯區、雨花台區等。

杭州樓市在2017年首月也迎來一波“寒潮”。據《錢江晚報》報道,2017年1月,杭州市區(包含富陽、大江東)264個新盤中,出現環比降價的樓盤達105個,占比39.8%。

據記者了解,蘇州二手房價格也比調控政策出來前有所下降,幅度在5%-10%之間,總價100萬元的降價在5萬-8萬元,150萬-180萬元的降價在10萬-15萬元。

“房價回調屬正常現象”

在房價“回調”的背景下,二線城市將何去何從?

新城控股副總裁歐陽捷對此表示,去年一些房價上漲過快的城市,出現房價“回調”屬正常現象。一方面,由于房價上漲過快,導致投資客離場、剛需族無力買房,房價上漲動力消失。另一方面,因爲政府抑制需求和房價,房價上漲預期消失,投資客獲利回吐,開發商回籠現金。

“二線城市處于人口流入的長期趨勢下,短期低水平供求均衡並不能改變這些城市住房供應不足的矛盾,房價也只是微幅回調,並不存在明顯下跌的可能性。”歐陽捷強調,事實上,中央經濟工作會議就很超前地預警:“既要抑制資産泡沫,也要防止大起大落”,其核心不在“控大起”,而在“防大落”。

對開發商而言,融僑集團副總裁、首席投資官康紅恩建議,房企在考察和決策城市投資時,應謹慎面對,不要去賭政策何時放開,還需要建立在項目投資的可行性和城市真實的購房需求上。

業內專業人士亦表示,房企需選擇差異化營銷,積極尋求潛在、有意向的購房群體。

■ 聚焦·城市

合肥房價下跌並不普遍

個別區域二手房價格下調2000元/平方米

作爲2016年樓市上漲 快的城市之一,合肥樓市一度出現一房難求的局面。不過,限購政策出台後,今年春節,關于合肥樓市“暴跌”的信息不斷傳出。

記者了解到,合肥房價“暴跌”並非普遍現象。在二手房方面,僅部分房東降價挂牌,並不能代表合肥樓市的整體現狀。商圈較爲成熟的政務區,整體均價維持在22000元/平方米左右。市區的二手房出現不同程度的回落。在投資客較多的濱湖區,由于配套相對不足,二手房價格降幅達到了2000元/平方米左右。

采訪時,合肥一中介門店經理表示,目前二手房的價格相比之前,確實有所下降。但二手房的跌幅較難准確統計,“均價肯定是不再漲了,個別業主的讓價也是有的。”

同策咨詢安徽分公司市場總監劉乃元通過走訪大量二手門店後估計,目前合肥二手房有10%-15%的價格下調。

合肥不少業主對市場的期望值較高,“即便沒有成交,不少業主仍不太願意降價,導致二手房挂牌價沒有明顯降低,挂牌量在春節前有所降低,春節後基本恢複到每天250-320條之間。”21世紀不動産合肥區域分部總經理疏莉表示。

新房價格下降不明顯

在新房價格方面,合肥當地幾家開發商都稱,合肥新房房價並未出現明顯回落。

一開發商高層稱:“合肥項目沒有降價,原來價位就不高,不可能降價。”

位于肥西的文一西溪灣銷售人員表示,目前高層均價爲11000元/平方米,洋房價爲12000元/平方米,並沒有降價。據悉,該項目由于不限購,交易量也較大,近期加推了一棟樓,兩天內全部賣光。此外,位于長豐縣的禦景嘉苑,目前成交價爲10600元/平方米,也未降價。

當代置業執行董事兼總裁張鵬表示,當代置業在合肥的三個項目沒有出現降價情況,而且在售産品均已迅速售罄,由于備案價格受限制,也沒有出現漲價情況。“合肥整體市場仍處于一個平穩狀態,大部分開發商對未來預期充滿信心,僅個別房企因資金周轉或現金流等戰略問題而采取加大優惠力度銷售的情況。”張鵬這樣表示。

疏莉分析稱,2016年開發商的銷售去化任務基本超額完成,庫存壓力並不大,新盤降價趨勢不明顯。

爲何在合肥樓市給人以大幅下跌的印象?對此,劉乃元分析稱,市內9區有嚴格的限制備案價舉措,導致一些高端項目幹脆不開盤,或推遲開盤周期,而目前在售的項目很多是剛需盤,單價並不高。

“合肥三縣並不在限價範圍內,而三縣整體均價水平較低,三縣成交量起來後,拉低了整體合肥房價水平。但就市內而言,價格的調整並沒有想象中那麽大。”劉乃元表示。

不過,劉乃元預測:“三、四季度部分高端項目迫于限價、限購壓力,可能會推出較大的價格優惠,或推出偏中低端的産品線進行跑量。”

本版采寫/新京報記者 張曉蘭

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