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應征房屋空置稅打擊炒家 增加租賃市場有效供給

21世紀經濟報道   2016-12-23 09:28

[摘要] 日前,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十四次會議,會上提出規範住房租賃市場和抑制房地産泡沫,是實現住有所居的重大民生工程。

日前,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十四次會議,會上提出規範住房租賃市場和抑制房地産泡沫,是實現住有所居的重大民生工程。這是在中央經濟工作會議閉幕後很短的時間內,第二次提到這些要求,可以看出中央對住房問題的重視。

此次會議提出了三點要求。首先,要准確把握住房的居住屬性,也就是“房子是用來住的,不是用來炒的”。房地産領域存在泡沫,中低收入者的居住需求就難以滿足。其次,要滿足“新市民住房需求”,以建立購租並舉的住房制度爲主要方向,以市場爲主滿足多層次需求,以政府爲主提供基本保障。第三則是提出了化解房地産泡沫的措施,需要“金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉,形成長遠的制度安排”,終讓全體人民住有所居。

爲了實現這些目標,需要通過增加有效供給來滿足市場居住需求。然後,采取系統性的措施建立長效機制。這個過程可能是比較漫長的。應當說,這個思路可能是化解房地産泡沫好的方式,不能立即刺破,而是慢慢消化,防止大起大落引起金融風險。

鑒于當前一二線城市的住房價格過高,那些還沒有購房的“新市民”可能在很長時間內買不起房,但他們有剛性的居住需求,如果無法滿足,就會成爲民生問題。“購租並舉”是一種解決方案。我們應該清楚的是,在過去的十幾年裏,中國曾推出過經濟適用房、廉租房等滿足低收入者的供給方案。但是,這些方案效果都不佳,比如,經濟適用房的一些購買者並非“中低收入者”,廉租房的數量較少。

因此,購租並舉的方向正確,但需要以創新性的方式確保政策的有效性。住房租賃市場目前的問題是租房費用過高,房租在很大程度上是隨著房價上漲而上漲的。大部分時候,房租水平是由供需決定。但在這個過程中,一些中介起到了極爲惡劣的作用,形成了在租賃和二手房買賣之間相互推動的局面,他們在價格推升中獲利。

規範住房租賃市場,就要整頓中介機構。但是,增加租賃市場的有效供給可能更爲重要。一線城市住房具有很高的金融屬性,投資比例很高。2013年北京公安部門公布的一份數據顯示,北京全市房屋總量1320.5萬套,標注出租房屋139萬戶,核對空置房屋381.2萬戶,當然,對空置房屋的概念尚存爭議。

在寸土寸金的一線城市,購買住房而不居住是巨大的資源浪費。在一些發達國家,政府一般會采用財稅政策調控住房空置率,如提高房産稅的稅率、征收住房空置稅等,把空置的住房逼入市場。市場上的住房供給大于需求,房價下降,房地産開發商的利潤降低,迫使一些開發商退出房地産市場,放緩新房建設速度,重新到達住房供給與需求的平衡。

應進行基本的空置率調查,考慮征收房屋空置稅。我們認爲,讓房地産市場健康發展,必須解決住房空置的問題。

中國有必要調查城市住房空置率,這樣可以打擊炒家,將這部分住房推向二手房市場或者租賃市場。在房價過高的城市,這些新增供給會起到抑制泡沫的作用,更能增加租賃市場的供應,降低房租費用。這會起到立竿見影的作用,也可以在長效機制建立前起到穩定市場的作用,既能夠提供有效供給,又可以防止空置率不斷上升而積累風險。

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