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高價地潮流從熱點城市向周邊蔓延 多城樓市調控升級

京華時報     2016-09-09 09:29

[摘要] 地價和房價的持續快速上漲,被認爲是這些城市出台收緊政策的主要原因。在過去數月時間裏,一股全國範圍內的高價地潮流已經從中心熱點城市不斷向周邊地區蔓延,未來還將流向哪些區域?誰又會成爲下一個調控升級的城市?

在剛剛過去的8月,南京、蘇州、廊坊、武漢、廈門等相繼出台在土地、商品房銷售以及購房門檻等方面的緊縮性調控政策。地價和房價的持續快速上漲,被認爲是這些城市出台收緊政策的主要原因。在過去數月時間裏,一股全國範圍內的高價地潮流已經從中心熱點城市不斷向周邊地區蔓延,未來還將流向哪些區域?誰又會成爲下一個調控升級的城市?

高價地密集成交

8月26日,廈門6宗商住地遭遇80余家房企圍獵,在土拍當天,6宗地塊一共誕生了集美、同安、翔安等5個高價地,收金總額達171.5億元,並連刷島外集美區、同安區、翔安區宅地樓面價紀錄,讓業內震驚。

不出所料,4天之後,廈門市國土資源與房産管理局宣布,自9月5日起執行住房限購政策。對以下三種類型居民家庭,暫停在本行政區域內向其銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房:擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。

房價和地價的持續快速上漲,是廈門出台限購的重要原因。同策咨詢研究部總監張宏偉認爲,隨著廈門高價地頻出,樓市進入量價齊升的狀態,甚至廈門樓市進入“全民炒房”時代。在這個階段,有必要通過限購措施抑制炒房現象,平穩房價上漲趨勢。

頻出高價地的城市不只有廈門。8月底,珠海科技創新海岸北圍片區有4個地塊成交,樓面地價均超過28000元/平方米,溢價率均在500%以上,集體刷新了珠海的地價紀錄,且較前期價格漲幅超過50%,競得房企爲雅居樂和格力地産。

9月1日,鄭州市一宗住宅用地在經過77輪競價後,由華潤置地收入囊中,成交價達14.96億元,溢價率高達 434.29%,樓面價11920.38元/平方米,地價創新高。值得注意的是,就在一個月前,同區域內一宗住宅用地在經曆468輪競價後以9005.44元/平方米樓面價成交,成爲區域新高,如今再度被刷新。

據中原地産研究中心統計數據顯示,今年前8月,全國賣地多的五十大城市出現了賣地面積下調,但土地成交額爆發的現象。前8月累計五十大城市土地出讓金達到了1.51萬億,相比2015年同期的10022億元,上漲幅度達到了51%。
  其中8月單月,全國單宗土地超過10億元的地塊合計有65宗,溢價率超過100%的高達46宗,如果計算地價超房價現象,8月可以說是將成爲曆史上,高價地密集的月份。

中原地産統計,8月單月46宗高價地分布在珠海、鄭州、武漢、無錫、天津、上海、廈門、福州、深圳等城市。信貸寬松帶來的“錢多”與供應匮乏産生的“地少”,成爲此輪高價地頻出的重要原因。

收緊政策頻出

在這樣的背景下,廈門成爲繼蘇州之後又一個重啓限購的城市,並不奇怪。與此同時,8月,南京、廊坊、武漢也相繼出台在土地、商品房銷售管理等方面的管控措施。

張大偉預計,未來還有多個城市可能會升級調控政策。

除了地價快速上漲,廈門房價在7月環比上漲4.6%,同比上漲39.6%,均處于前列,所以調控的必要性非常強。另外同類型房價漲幅比較快的城市還有南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市,“只要房價上漲速度較快的城市,都有可能會出台升級加碼的調控政策。”

在某(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱看來,爲了保證四季度市場成交的穩定,九十月發布重大政策、出現成交轉折似乎已經成爲了近年的市場“規律”。

聚焦到出台限制性政策的熱點城市來看,已經取得明顯成效的城市,接下來調控升級的可能性不大,如深圳、蘇州,8月成交量分別只有27萬、49萬平方米,市場熱度顯著回落,再度打壓需求已無必要;而調控效果不明顯,甚至市場持續高熱的城市,接下來政策仍有可能繼續加碼,如上海8月成交量暴增至170萬平方米,南京、合肥也都在100萬平方米以上,其中南京、合肥房價更是持續快速上漲。

對于目前政策面依舊趨寬的城市而言,近期市場較熱的城市應當警惕,如杭州、天津下半年來成交量保持高位,房價漲幅也均跻身全國前十,接下來均有出台地方限制性政策的可能;而成交不理想的城市也不用過于擔心,參照9月初的沈陽,接下來或將陸續推出需求刺激性政策,助力市場去庫存。

值得注意的是,與往年“同緊共松”的政策面不同,今年是寬松和限制政策同步出台。在福建、成都、大連、山西、西安、沈陽等省市出台寬松性政策的同時,上海、深圳、南京、蘇州、合肥等城市也在出台政策打壓。“這也正是中央‘一城一策’方針所希望達到的市場調控機制”,丁祖昱說。(記者 潘秀林)

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